Жилищный разрыв

Как сообщают аналитики портала о недвижимости ЦИАН, по итогам 2020 года, средняя цена 1 кв. м квартиры в пермской новостройке оказалась на 16% дороже «квадрата» вторичного жилья (72,5 тыс. руб. против 60,9 тыс.).

Для сравнения: по итогам прошлого года, этот разрыв составлял всего 5%. Таким образом, Пермь вошла в число нескольких крупных городов, где примерно похожие разрывы в ценах. В частности, в Казани наблюдается такой же разрыв в 16%, в Екатеринбурге — 15%. Больше, чем в Перми, разрыв только в Волгограде (19%), Челябинске (20%) и Нижнем Новгороде (26%).

В остальных крупных городах разрыв значительно меньше, и лишь в трёх — «вторичка» дороже «первички»: в Москве, Самаре и Омске.

Для сравнения: по итогам прошлого года, «вторичка» была дороже новостроек в шести городах: помимо вышеперечисленных трёх в их компании были Новосибирск, Краснодар и Ростов-на-Дону.

«Причина — не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и в характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья. Квартальная застройка, архитектурное единство, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон. С учётом данных характеристик всё больше покупателей «голосуют рублём» именно за строящееся жильё, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам. Это долгосрочная тенденция, которая в этом году ещё и получила дополнительный стимул со стороны снижения ставок по ипотеке», — прокомментировали ситуацию в ЦИАН.

При этом в Перми эта тенденция наиболее очевидна (исходя из сильного разрыва цен). Но именно в Перми важную роль играет ещё один фактор — в среднем «возрастной» жилищный фонд, где средняя «вторичка» заметнее проигрывает новостройкам, в отличие от многих других крупных городов.

Средняя цена на вторичном рынке Перми за год выросла примерно на 3,8%, а за два года — на 9,2%.

То, что на рынок жилья в Перми и Прикамье большое влияние оказала ипотека, показывают цифры. В частности, по данным Пермского отделения Уральского ГУ Банка России, за десять месяцев 2020 года жители региона взяли в банках ипотечные кредиты на общую сумму 55,6 млрд руб., что на 47% больше, чем за такой же период прошлого года. Заёмщики заключили более 29 тыс. договоров, что на 33% больше, чем в прошлом году.

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке за год снизилась c 9,4% до 7,5%. При этом за восемь месяцев реализации льготной ипотечной программы банки в регионе выдали более 6 тыс. ипотечных кредитов по ставке 6,5%. Объём кредитования по данной программе составил 13,6 млрд руб.

При этом, как отмечают аналитики ЦИАН, на новостройки в регионе приходится лишь 28% всех ипотек, что характерно и для всей России: доля новостроек составляет треть от всего объёма жилья, оформляемого в ипотеку.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и вынужден был «выживать» в 2020 году самостоятельно. Однако оба сегмента первичного и вторичного рынка находится в тесном взаимодействии, поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привёл и к удорожанию уже готового жилья. Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счёт новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году. Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам многие покупали строящееся жильё как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи. В следующем году такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос.