Поиск соприкосновения
Застройщики обсудили с краевыми и городскими властями ситуацию в отрасли
Константин Долгановский
На минувшей неделе на площадке выставочного объединения «Пермская ярмарка» состоялось ежегодное отраслевое мероприятие «Ярмарка недвижимости». В нём приняли участие более сорока компаний, в том числе ведущие пермские застройщики региона — PAN CITY GROUP, ПЗСП, ТАЛАН, ОРСО Групп и другие. Мероприятие запомнилось как минимум тремя громкими заявлениями вице-премьера регионального правительства Григория Невоструева о планах по восстановлению должности главного архитектора Пермского края, создании градостроительного совета на уровне губернатора, а также возможном пересмотре так называемого «налога на социнфраструктуру» для застройщиков. Но помимо этого, обе стороны (застройщики и представители власти) вновь пытались найти точки соприкосновения. По крайней мере, и власти, и застройщики обозначили, что их больше всего волнует в сегодняшней непростой экономической и эпидемиологической ситуации. Плюс, необходимо отметить, что это было первое публичное мероприятие после обновления краевого правительства и строительного блока в городской администрации.
Статистические акценты
Ежегодно ярмарка недвижимости отличается тем, что в её рамках подводятся многие статистические итоги. В частности, на этот раз было заявлено, что последние семь лет подряд в Пермском крае вводилось более 1 млн кв. м жилья в год. Но при этом средняя доля индивидуального жилищного строительства составляет порядка 43%, многоквартирного жилья, соответственно, — только 57%. Такие данные в начале разговора привёл Алексей Скоробогач, директор аналитического центра «КД-консалтинг».
В Перми ежегодный ввод жилья последние семь лет превышает 500 тыс. кв. м, из них 85% —многоквартирные дома (МКД). За этот период максимальный ввод МКД пришёлся на 2015 год (521 тыс. кв. м), однако, судя по планам застройщиков, в 2020 году они побьют этот рекорд и введут 520—530 тыс. кв. м.
За последние пять лет средние цены на первичном рынке выросли на 23%, особенно высокими темпами они увеличивались в последние два года: это связано с увеличением себестоимости строительства, переходом на систему проектного финансирования и с ожиданиями неблагоприятной ситуации, когда жильё рассматривается как средство сохранения накоплений. За эти же пять лет цены на вторичном рынке выросли лишь на 8%. В результате сейчас цены новостроек на 10% превышают цены готового жилья.
Участники мероприятия заявили, что через два года объёмы ввода жилья снизятся. На данный момент на этапе строительства находятся 1,4 млн кв. м. При этом 365 тыс. кв. м — 26% —приходится на проблемные объекты. В январе — сентябре 2020 года на этап строительства вышло порядка 250 тыс. кв. м многоквартирного жилья, тогда как в прошлом году было 500 тыс. кв. м.
В стороне от Генплана
Основные претензии к властям, высказанные застройщиками, касались «налога на социнфраструктуру» и отсутствия понятной стратегии в сфере жилищного строительства.
«С 2010 года в Перми действует Генеральный план, представляющий собой стратегический документ развития города. По качеству проработки он является одним из лучших в России. Но вот картинка его реализации выглядит не очень», — отметил гендиректор «Орсо-групп» Михаил Бесфамильный.
По его мнению, некоторые решения властей приводят к результатам, противоположным тем, что заложены в Генплане. В частности, документ предполагает максимальный объём строительства в центре города. Но городские власти вводят ограничение высотности в центре в шесть этажей, а основной объём строительства приходится на территории, где, как предполагалось, он будет минимальным.
Соответственно происходит и перераспределение плотности населения: часть проживавших в центре города переезжает к окраинам, по данным Михаила Бесфамильного, основная часть пермяков сейчас живёт в СТН Г и Д (территории, удалённые от центра). Но значительное количество рабочих мест по-прежнему расположено в СТН А, Б, В (ближе к центру города).
Представители отрасли также высказали мнение о том, что обязанность финансирования строительства социальной инфраструктуры в обмен на изменение параметров плотности и высотности возложена на них неправомерно. Как отметил директор по подготовке строительства ПЗСП Александр Черепанов, когда строители возводят дома, они «не создают» новых жителей города.
Он привёл данные о миграции: в 2019 году население города увеличилось на 1500 человек, а построено было 550 тыс. кв. м, расселено 35 тыс. кв. м. Получается, что в расчёте на каждого нового жителя города дополнительно появилось почти 350 кв. м. А за всё время действия Генплана на каждого нового жителя было построено 85 кв. м.
«Мы не создаём новых жителей, мы лишь как застройщики создаём миграцию. Но мы создаем её только потому, что город разрешает строить здесь и здесь. Мы строим там, где есть возможность купить земельный участок и реализовать свои какие-то возможности и продать жильё тем, кто это хочет», — поддержал коллегу Михаил Бесфамильный.
По его мнению, само существование такой схемы приводит к дальнейшему искажению идей Генплана.
«Согласно Генплану, в СТН Г допустимая площадь для застройки почти закончилась, а в СТН Д уже ушла в минус. То есть по Генплану там строить в принципе нельзя, но за деньги — можно. В то же время объём потенциальной площади застройки в СТН А, Б и В — ещё 12 млн кв. м», — отметил он.
Понятные регламенты
В последние два года одной из наиболее обсуждаемых претензий застройщиков к властям была система выдачи разрешений на строительство. Однако, по заверениям замглавы администрации Перми, начальника департамента земельных отношений Ларисы Ведерниковой, эта проблема уже решается.
«В наш адрес поступало очень много жалоб на то, что застройщики получают отказы на разрешения на строительство и на ввод и вынуждены неоднократно проходить эту процедуру. Эта тема была озвучена даже на уровне губернатора, и нам было дано поручение исправлять данную ситуацию. На сегодняшний момент мы стремимся выстроить диалог с застройщиками», — заявила чиновница.
По её словам, на площадке министерства строительства Пермского края обсуждается проведение семинара для застройщиков. Кроме этого, в департаменте градостроительства закреплён конкретный ответственный человек, который подписывает разрешения на строительство и отказы. В рамках семинара планируется рассмотреть наиболее частые причины отказов, наиболее частые ошибки застройщиков, а также изменения в законодательстве.
По данным департамента, сокращение количества выдаваемых разрешений в 2018—2020 годах объясняется не ростом количества отказов, а сокращением заявок. В 2019 году были поданы документы на строительство 40 объектов и по 36 из них разрешения выданы. При этом количество обращений застройщиков — 87, а в 33 случаях выдан отказ, ещё 18 раз застройщики сами отозвали свои документы для доработки.
В текущем году зафиксировано 49 обращений застройщиков. Департаментом рассмотрено 26 объектов, на 24 выданы разрешения, 20 отказов, и пять раз застройщики сами отозвали документы.
В 2020 году по объектам разрешения были получены с первого раза. Со второго и с третьего раза — также девять объектов: это ситуации, когда застройщик устранил полученные на первом этапе замечания, подал документы повторно и получил разрешение. Единственный случай в 2020 году —застройщик, который более пяти раз получал отказ.
Наиболее частая причина отказа очень проста: это неполный пакет представленных документов. Вторая проблема — отсутствие документов, подтверждающих согласование при размещении объекта в различных охранных зонах: охранная зона инженерных сетей, охранная зона культурного наследия и так далее. Эта тема запланирована к обсуждению на семинаре с застройщиками.
Фото предоставлено организаторами «Ярмарки недвижимости»
Рычаги влияния
Профильные власти намерены увеличивать долю многоквартирного жилья. С этой целью министерство строительства Пермского края намерено уделять больше внимание работе с застройщиками.
«Есть и соответствующее поручение президента, и национальный проект «Жильё и городская среда», важными моментами которого являются сокращение административных барьеров, стимулирование жилищного строительства, ну и там достаточно много других важных тем. Ещё один фактор влияния — развитие ипотечного кредитования», — отметил первый заместитель министра строительства Пермского края Александр Пономарёв.
Он добавил, что министерством организована рабочая группа по внесению изменений в профильное законодательство, учитывающая и мнение застройщиков.
Наиболее действенным инструментом финансового стимулирования строительной отрасли, по мнению Александра Пономарёва, является программа «Стимул».
«Есть возможность привлекать субсидии из федерального бюджета на отдельные виды расходов, связанные с комплексным подходом к застройке территорий. В 2020 году Федерация субсидирует отдельные проекты, такие как Ива, Красные Казармы, район ДКЖ, — в сумме на эти цели мы в 2020 году впервые получаем 800 млн руб. В рамках этого проекта могут быть просубсидированы такие важные элементы комплексного жилищного строительства, как инфраструктура: это сети теплоснабжения, водоснабжения, это дорожное строительство, которое позволяет обеспечить доступ к конкретным микрорайонам. Это существенно снимает нагрузку с застройщиков крупных объектов», —поделился чиновник.
По его словам, Пермский край направил заявку на получение в 2021—2024 годах около 2,5 млрд руб., и могут последовать дополнительные заявки.
Что касается индивидуального жилищного строительства, то минстроем разработана программа, предполагающая комплексный подход. Участки предполагается выделять не только индивидуально каждому собственнику, а под масштабные застройки, предполагающие проектное управление. В рамках этого подхода будет осуществляться освоение больших территорий, передаваемых для освоения крупному застройщику, который спроектирует целый микрорайон, включая инфраструктуру, включая сети, социальные объекты. Такой подход упростит покупку готовых домов в ипотеку: проектный подход и наличие экспертизы снизят риски банков. В настоящий момент эта программа проходит утверждение в правительстве.
Ещё один рычаг воздействия на ситуацию, который будет использоваться властями, — расселение аварийного жилья. С одной стороны, аварийное жильё представляет собой серьёзный потенциал высвобождения земельных участков под жилищное строительство.
По словам замминистра строительства Пермского края Фаины Минх, на данный момент только в Перми оно занимает порядка 200 га. Плюс к ним последние изменения федерального законодательства позволяют включать в программу неаварийные дома старше 50 лет и расселять их при согласии лишь 2/3 жильцов, в том числе и в судебном порядке. Во-вторых, расселение ветхого жилья создаёт спрос на рынке как первичного, так и вторичного жилья. По объёмам финансирования в рамках программы расселения ветхого и аварийного жилья Пермский край занимает второе место в Российской Федерации. В 2019—2020 годах регион получает порядка 3 трлн руб. на приобретение благоустроенного жилья, начиная с 2021 года ожидается поэтапное увеличение суммы — такие данные привела Фаина Минх.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.