Уточнен алгоритм соглашения мэрии с застройщиками
Из проекта соглашения убрали пункт о предоставлении банковских гарантий
Администрация Перми
Во вторник, 10 декабря, состоялось итоговое заседание рабочей группы по подготовке проекта соглашения застройщиков с администрацией Перми по строительству соцобьектов в случае если компания планирует выйти за рамки ограничений при строительстве жилого дома или комплекса. Напомним, в ноябре гордума одобрила проект, но только в первом чтении. У прокуратуры и Контрольно-счётной палаты оставались претензии по ряду пунктов.
В финальной версии принято решение отредактировать алгоритм процедуры практического применения соглашения.
Так, теперь застройщик будет выходить с предложением по установлению подзоны в месте строительства в комиссию по землепользованию и застройке. В случае одобрения комиссией застройщик и глава города подписывают соглашение о строительстве или финансировании соцобьекта.
Далее в течение десяти рабочих дней застройщик должен перевести аванс на счёт горадминистрации. Этот платёж должен составить не менее 50% от общей суммы «пожертвования».
Ещё одним нововведением стало исключение из соглашения налога на прибыль. То есть теперь застройщик будет перечислять в мэрию не 3951 руб. с кв.м. общей площади квартир, а «минус 20%» от этой суммы — примерно 3,3 тыс. руб. Но так как застройщику по законодательству всё равно придётся его уплачивать, то в итоге всё равно получится те же 3,9 тыс. руб.
В свою очередь мэр в течение десяти дней с момента зачисления средств вносит в гордуму проект установления подзоны на участке.
При этом важным моментом становится то, что с застройщиков снимается обязательство предоставления банковской гарантии (что стало бы неподъёмной ношей для многих компаний).
Также на рабочей группе решено, что вторую часть платежа застройщик вносит в течение трёх месяцев с момента выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Те застройщики, которые будут самостоятельно строить соцобьекты, обязаны полностью построить детсад к моменту возведения половины домов жилого комплекса (этот пункт касается ситуации, когда возводится не один дом, а комплекс зданий).
В случае, если на каком-то этапе реализация конкретного соглашения будет заблокирована (например, депутаты гордумы проголосуют против), проектом предусмотрено возвращение 50%-ного аванса застройщику.
Напомним, накануне, 9 декабря, на рабочей группы также принят ряд важных поправок. Теперь строительство детских садов и школ, предусмотренных программой комплексного развития социальной инфраструктуры Перми, будет осуществляться в границах зоны, где планируется строительство жилого дома, либо на ближайшей к зоне территории. Это предоставит удобства для будущих жильцов и их детей. И именно этот пункт называл больше всего нареканий у городской прокуратуры — теперь он снят. По крайней мере возражений со стороны присутствовавшей на заседании помощника прокурора города Перми по вопросам градостроительства Инны Доминовой не вызвал.
Также внесена поправка о размещении детских садов в пристроенных помещениях будущего дома. Вместимость такого объекта должна составлять не менее 150 мест. Всего внесено более 70 поправок.
Проект соглашения с поправками планируется вынести на ближайшее заседание гордумы, которое состоится 17 декабря.
Напомним, соглашение с застройщиками — это дополнительный акт к изменениям в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые депутаты гордумы одобрили на августовской «пленарке».
Эти изменения накладывают регламенты по плотности и высотности на всю жилую застройку города.
В частности, высотность (за несколькими исключениями) будет определяться не метражом, а этажностью. В частности, в зонах Ц-1 (зона общегородского делового центра) и Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения) предельная высота будет 10 этажей. В зонах Ц-3 (зона центра деловой, производственной и коммерческой активности), Ц-4 (зона центра обслуживания рекреационных территорий), Ц-6 (зона коммерческой застройки непроизводственного назначения) и ЦС-2 (зона высших, средних специальных учебных заведений и научных комплексов) высотность зданий должна будет составлять не более шести этажей. В зоне ЦС-3 (зона спортивных и спортивно-зрелищных сооружений) — не более четырёх этажей, ЦС-4 (зона религиозных объектов) — не более двух этажей.
Что касается жилых зон, которые относятся, как правило, к спальным районам, то они также подвергаются жёсткой регламентации. Так, зону Ж-1 (многоэтажная жилая застройка четыре этажа и выше) вообще планируется поменять на зону Ж-1 (многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка) и установить высоту зданий в 10 этажей.
Для зоны Ж-2 (среднеэтажная застройка) устанавливается ограничение в восемь этажей. Зону Ж-3 (смешанная застройка) предлагается ограничить по высоте четырьмя этажами, а зоны Ж-4 и Ж-5 (индивидуальная жилая застройка) — тремя.
Помимо высотности устанавливается коэффициент плотности застройки (это отношение площади всех этажей здания к площади участка) в зависимости от зоны и её расположения — от 0,3 до 3,73.
Застройщик может обойти ограничения, если согласится построить своими силами или профинансировать строительство соцобъекта, заключив соглашение с мэрией.
В случае если потребность в местах в детсадах на застраиваемой территории составляет 280 мест и более, а потребность в местах в школах — от 800 и выше, то застройщик обязан построить «отдельно стоящее или встроенно-пристроенные помещения». Если аналогичная потребность составляет для детсадов менее 280мест, а для школ — менее 800, то застройщик может не возводить эти объекты, а профинансировать их строительство.
По словам участника рабочей группы, депутата гордумы и гендиректора строительной компании ООО «Орсо Групп» Михаила Бесфамильного, изменения предоставляют выбор девелоперам — купить участок у которого есть «комфортная» плотность и не доплачивать деньги, либо купить участок с маленькой плотностью, заплатить деньги и изменить её.
«В любом случае, в конечном итоге все изменения приведут к удорожанию жилья. Плюс, нововведения увеличат срок реализации любого проекта, потому что при покупке участка застройщик сможет начать работы не через пол года, как было обычно, а только через год, потому что будет потрачено время на изменение зонирования, плотности, и только примерно через пол года после этого он сможет приступить к проектированию», - отметил Михаил Бесфамильный.
По его словам, как депутата его смущают два момента: насколько все изменения будут соответствовать законодательству, а также то, что в далёкой перспективе измененя могут негативно сказаться на развитии города:
«Изменения параметров носят не только формат регулирования, связанный с соцобъектами, а также связанный с архитектурой и транспортной доступностью. Если во главу угла мы поставим «социалку» и этот платёж, то в долгосрочной перспективе всё это сделает город хуже. Если помимо «социалки» будем рассматривать архитектуру и другие факторы, то это хорошо. Но на сегодняшний день считаю, что это не проработанный вопрос».
Кроме того, пока нет никаких гарантий, что даже подписанное с главной города соглашение удастся реализовать: на любом этапе изменения могут заблокировать на публичных слушаниях, сам глава, думский комитет по вопросам градостроительства, в конечном итоге и сама гордума.
В конечном итоге всё это может привести к судебным тяжбам. Бесфамильный считает, что в суд могут пойти собственники земельных участков, которые не планируют что-то строить, либо те застройщики, которые захотят изменить регламенты, не строя детсад или школу.
«Если я как застройщик захочу изменить этажность, не меняя объём строительства, то мне должны это разрешить на основании архитектурных соображений, а не на основании обеспеченностью соцобъеками. Скажем, если я на участке могу построить 2 тыс. кв.м. как при шести этажном доме, так и при девяти этажном, то я не должен ни за что платить», - резюмирует депутат.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.