Досуг вместо шопинга

Рынок коммерческой недвижимости России переживает структурную трансформацию. Классические торговые центры продолжают терять посетителей, уступая долю онлайну, стрит-ретейлу и районным форматам. В ответ на падение трафика и оптимизацию сетей девелоперы экстренно меняют концепции объектов, превращая моллы в пространства для услуг и социализации.

Трафик падает

По данным аналитического агентства Focus Technologies, на которые ссылаются «Ведомости», посещаемость российских ТЦ неуклонно снижается. За первые 28 недель 2026 года средний трафик составил 356 посетителей в день на 1 тыс. кв. м арендуемой площади. Это на 27% меньше, чем за аналогичный период допандемийного 2019 года.

В Москве показатель сократился на 24% по сравнению с 2025 годом, а падение к уровню 2019-го достигло 25%. Регионы чувствуют себя немного стабильнее, но тренд там тот же. Так, в январе—июне 2026 года посещаемость ТЦ в Пермском крае уменьшилась на 1% (в среднем по РФ — на 2%). Для сравнения: годом ранее падение трафика в Прикамье составило 4%, а по стране — 3%.

Эксперты Focus Technologies указывают, что корень проблемы кроется в фундаментальном изменении потребительских привычек. По итогам 2025 года на онлайн-каналы пришлось уже 57% продаж в непродовольственном сегменте. При этом в первом полугодии 2026 года количество офлайн-покупок одежды и обуви — традиционных «якорей» для ТЦ — сократилось ещё на 10% в годовом выражении. Покупатели стали реже обновлять гардероб, несмотря на рост среднего чека.

Дополнительным макроэкономическим фактором стал дефицит топлива, возникший летом 2026 года. Из-за роста затрат на логистику потребители начали массово отказываться от необязательных поездок в крупные моллы, перераспределяя поток в пользу стрит-ретейла и коммерции в жилых комплексах «у дома».

Иллюзия лёгкого роста маркетплейсов

Участники рынка отмечают, что онлайн-гиганты также столкнулись с «потолком».

«Маркетплейсы в некотором смысле столк­нулись с перенасыщением. У них возникли большие вопросы с клиентами: они загружают товар, но получают огромное количество возвратов. Это системная проблема, связанная с падением покупательной способности. У людей просто остаётся всё меньше денег на траты, не относящиеся к первой необходимости, на фоне роста цен», — отмечает управляющая ТРК «Колизей» Марина Медведева.

Офлайн-ретейлеры тем временем переживают не лучшие времена. Закрытие и оптимизация магазинов одежды и обуви привели к росту вакантных площадей. При этом надежды на быстрое импортозамещение не оправдались.

«Честно говоря, массового импортозамещения я не вижу уже года полтора. Российские марки часто просто не выдерживают конкуренции и предпочитают не занимать большие площади, а уходить в онлайн-форматы», — констатирует управляющая ТРК «СемьЯ» Елена Жданова.

Ситуацию усугубляют фискальная и кредитная нагрузки. По словам Марины Медведевой, локальные операторы часто закрываются из-за нехватки оборотных средств после введения новых налоговых реформ. Федеральные же сети, которые в 2022—2023 годах активно заходили на освободившиеся площади, рассчитывая захватить долю рынка, теперь раздавлены кредитной нагрузкой. «Они кредитовались под открытие, но покупатель не пошёл покупать товар в прежних объёмах при более узком предложении и высоких ценах. Это системная проблема со всех сторон», — резюмирует она.

От моллов к «третьим местам»

Чтобы выжить, владельцы ТЦ вынуждены менять ДНК своих объектов. На смену магазинам одежды приходят рестораны, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры, а также социально-общественные пространства.

Елена Жданова подтверждает, что для Перми, как и для Москвы, этот тренд стал вопросом выживания: «Пока мы не видим другого способа заполнения торговых центров, кроме их перестройки не столько под развлекательные, сколько под социальные функции. Вопрос лишь в покупательной способности и желании инвесторов вкладываться в качественные проекты». Например, свободные площади в ТРК «СемьЯ» (около 3%) сейчас активно отдаются под выставочные комплексы.

Марина Медведева добавляет, что в ТЦ теперь активно заходят клубы по интересам, студии падела, МФЦ.

«Когда торговый центр выбирает оставаться интересным для покупателей, он замещает торговые группы на социально-общественные функции. Это уже не просто развлечение, это физическая и социальная активность», — объясняет она.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости — это лишь отражение более глубоких сдвигов в экономике и обществе.

«Мы наблюдаем классическую трансформацию ретейла, многократно ускоренную текущими макроэкономическими факторами. Дефицит топлива летом 2026 года выступил лишь катализатором: люди начали жёстко рационализировать свою логистику, отказываясь от спонтанных и дальних поездок в мегамоллы ради экономии. Торговый центр перестаёт быть местом транзакций и становится местом потребления услуг и эмоций. Те объекты, которые не смогут монетизировать концепцию «третьего места» — пространства для социализации, фитнеса, обучения или бытовых сервисов, — столкнутся с критическим падением арендных доходов и обесцениванием активов. Будущее не за «коробками» с магазинами, а за хабами повседневных и эмоциональных потребностей», — считает кандидат экономических наук, независимый эксперт по макроэкономике и потребительскому рынку Арсений Третьяков.

Очевидно, что эпоха торговых центров, работающих исключительно за счёт потока «одежных» покупателей, безвозвратно ушла в прошлое. Выживут лишь те объекты, которые смогут предложить человеку причину выйти из дома, даже если ему не нужно покупать новую пару обуви, заключает он.