Испытание масштабом

На протяжении пяти лет в Пермском крае работает механизм КРТ — комплексного развития территории, когда девелоперы, выигравшие на конкурсе право на застройку участка, не просто возводят на нем жилье, а разрабатывают полный градостроительный план с учетом социальной инфраструктуры, дорожной сети и продвинутого маркетинга. Первые объекты, возведенные в парадигме КРТ, были сданы в 2025 году, нынче же можно наблюдать настоящий бум этой технологии: заключен уже 51 договор на комплексное развитие территории, потенциал этих договоров — более 3,5 млн кв. м застройки. Сегодня Прикамье входит в тройку российских лидеров по объемам КРТ, впереди только Москва и Московская область.

Введение в практику механизма КРТ — настоящий прорыв в сфере жилищного строительства. Это нельзя отрицать. Однако аналитики в сфере недвижимости, урбанисты и социологи, а также сами девелоперы и застройщики говорят о том, что этот механизм может быть усовершенствован.

Что представляет собой ситуация в комплексном развитии территорий Пермского края сегодня, каковы ее перспективы, с какими проблемами сталкиваются профессионалы строительства и недвижимости по мере реализации этого механизма? Об этом девелоперы, аналитики в сфере недвижимости, представители власти и бизнеса говорили на круглом столе «Тренды и подходы при комплексном развитии территории», который прошел 26 мая в лекционном зале Пермской художественной галереи.

Депутат Законодательного собрания Пермского края Павел Черепанов, открывая дискуссию, напомнил, что введение механизма КРТ было продиктовано рынком. В 2021 году общий банк земли в среднем составлял всего 500 тыс. кв. м — это объем годовой застройки. Такие цифры не дают возможности выстраивать стратегическое планирование в отрасли, и губернатором была поставлена задача сформировать стратегию и выработать действенный рыночный механизм, при котором каждый застройщик мог бы спокойно создавать долгосрочные программы и без помех их реализовать.

Эта стратегия была сформирована, а КРТ стало ее рабочим механизмом. Сейчас банк земли составляет чуть меньше 6 млн кв. м, и этот объем позволяет рассчитывать на реализацию проектов на протяжении семи—десяти лет.

Это можно признать успехом, но, создав механизм долгосрочного градостроительного планирования и развития, профессионалы столкнулись с новыми вызовами.

Прежде всего, возникли признаки кризиса перепроизводства. Объемы продаж растут: по оценке Павла Черепанова, за пять лет они выросли вдвое; но при этом на протяжении последних двух лет растет объем и непроданных квадратных метров. В России уже есть печальный опыт регионов, где из-за перепроизводства существует большой объем введенных, но непроданных квартир. По словам Павла Черепанова, Пермский край повторять эти ошибки не хочет, поэтому сейчас идет речь об изменении подходов к реализации КРТ. Вопрос тем более актуальный в связи с предстоящей реализацией трех крупных земельных лотов в Перми: в районе улиц Нефтяников и Беляева, на ул. Фрезеровщиков и в Рабочем поселке, на ул. КИМ.

Как сообщил депутат, сроки реализации КРТ планируется продлить, создавая временные лаги для инвесторов, чтобы они сами могли регулировать скорость строительства и ввода домов. При этом реализация планов строительства объектов социальной инфраструктуры распределяется на весь срок КРТ, чтобы не создавать большой нагрузки на старте проекта.

О том, как поддерживать стабильный спрос на квартиры, рассказал директор компании «КОРТРОС-Пермь» Анатолий Маховиков. В настоящее время компания работает в трех зонах КРТ: более 200 тыс. кв. м в районе ДКЖ; эксклюзивный флагманский проект «Пермь-Сити» на соседнем участке — около 100 тыс. кв. м: гостиница, апартаменты, офисная башня, технопарк; и третий — КРТ на ул. Пионерской в Перми: более 250 тыс. кв. м в центре города. По словам Маховикова, секрет устойчивых продаж — в разнообразии рыночного предложения.

Анатолий Маховиков, директор АО «СЗ КОРТРОС-Пермь»: «Исходя из того, что спрос падает, мы стараемся дать максимально больше возможностей выбора клиентам, создать максимально большой ассортимент, чтобы поддерживать устойчивый спрос на наши квартиры».

Руководитель компании-застройщика рассказал и о проблемах, с которыми сталкивается строительный бизнес при реализации проектов КРТ. В отличие от обычной застройки, девелоперы КРТ, кроме прочего, производят полную реновацию инженерных сетей. Однако ресурсоснабжающие организации еще не осознали эту специфику и относятся к девелоперам КРТ как к обычным застройщикам, в том числе и с точки зрения определения затрат на реновацию коммунальных систем.

О проблемах подключения инженерных сетей, передачи их ресурсоснабжающим организациям на баланс и обслуживание говорил и директор компании «Железно Пермь» Артем Елесин на примере известного КТР «Камаполис» — первого КРТ в Перми, в котором появились сданные объекты.

Евгений Протопопов, генеральный директор компании «GGroup-управление активами», выделил еще один аспект стратегии КРТ: создание производственных площадей и рабочих мест. По словам аналитика, формируется перекос в приоритетах застройщиков: компании сфокусированы на строительстве жилья; между тем, в скором времени возникнет серьезный недостаток рабочих предложений для крупного бизнеса, а в сфере офисной недвижимости этот дефицит уже очевиден, особенно в сегменте офисов класса А. По объему предложения качественных производственных площадей Пермь отстает от Екатеринбурга примерно в десять раз. По словам аналитика, пермский бизнес, занимаясь развитием территории, старается любое производство с этой территории изгнать, вместо того чтобы интегрировать предприятия в систему КРТ, создать рабочие места в зоне проживания и получить дополнительный доход от продаж, сдачи в аренду и управления производственными площадями.

Интересную аналитику представил директор аналитического центра «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач. По его данным, Пермь отстает от Екатеринбурга, Тюмени и других сопоставимых городов по объемам рыночного предложения жилья. Так, если в Перми предложение — 0,6 кв. м на человека, то в Тюмени эта цифра составляет 1,6 кв. м. Аналитик делает вывод: КРТ — механизм хороший, но недостаточный. Необходимы и другие методы формирования продажной экспозиции, товарных запасов и выбора на рынке недвижимости.

О тенденциях рынка недвижимости говорил и директор по развитию компании «Мегаполис» Михаил Крепак. По его словам, на рынке происходит вымывание дешевых вариантов: так, жилье эконом-класса в Перми практически отсутствует как рыночное предложение; зато количество жилья высших классов, в том числе премиум-класса, растет. Дома премиум-класса появляются даже в отдаленных от центра микрорайонах, где, казалось бы, их не может быть по определению. Это происходит потому, что районы развиваются самостоятельно, независимо от центра, становятся самодостаточными.

Наибольший рост цен, по словам застройщика, наблюдается среди однокомнатных квартир и студий. Это связано с тем, что их всё меньше на рынке, в проекты КРТ однокомнатные квартиры порой вообще не включаются.

Разговор о комплексном развитии территорий, организованный бюро социальных коммуникаций «Сеть», оказался интересным не только для топ-менеджмента строительных компаний. Лекционный зал Пермской галереи был полон, публика задавала заинтересованные вопросы. Все хотят понять, в каком доме и в каком городе нам предстоит жить завтра и через 10 лет.