Метры для бизнеса
Рынок коммерческой недвижимости меняется вслед за экономикой потребления
Фото: freepik/magnific.com/ru
Рынок коммерческой недвижимости Перми в 2026 году демонстрирует разнонаправленную динамику. Торговый сегмент сталкивается со снижением потребительской активности и ростом вакантности, офисная недвижимость сохраняет инвестиционную привлекательность, а производственно-складской рынок постепенно перестраивается под запросы логистики и маркетплейсов. При этом главным вызовом для всех сегментов становится необходимость адаптации к изменению спроса, росту издержек и новым требованиям арендаторов и инвесторов.
Гибкие пространства
Сегмент торговой недвижимости в 2026 году демонстрирует неоднородную динамику: если часть экспертов фиксируют снижение спроса и рост вакантности, то другие говорят о сохраняющемся интересе к качественным объектам и продолжающемся росте цен на ликвидные площади. Во многом это связано с трансформацией самой модели потребления и изменением роли торговых пространств в городской среде.
По данным экспертов PAN City Group, уже в первом квартале 2026 года рынок продажи и аренды торговой недвижимости показал отрицательный тренд. Причиной стало сразу несколько факторов: сокращение продаж одежды, обуви, техники и других непродовольственных товаров, рост издержек бизнеса, высокая стоимость кредитных ресурсов, а также общее снижение потребительской активности.
Отдельным фактором давления на офлайн-торговлю остаётся развитие онлайн-ретейла, однако эксперты не склонны считать именно его главным источником проблем торговых центров. Как отмечает директор консалтинговой компании S.Research & Decisions Регина Давлетшина, доля интернет-торговли сейчас составляет около 20% общего оборота, тогда как трафик торговых центров снизился лишь на 3%. По её мнению, потенциал для конкуренции с онлайн-площадками у ТЦ по-прежнему сохраняется. У торговых центров ещё есть потенциал побороться за своего клиента, но из-за консерватизма в подходах к организации бизнеса они теряют своего покупателя и арендатора достаточно быстро, считает эксперт.
На этом фоне собственники торговых центров вынуждены менять саму концепцию объектов. По наблюдениям PAN City Group, площади, которые ранее занимали крупные fashion- и electronics-ретейлеры, всё чаще переходят операторам общественного питания и развлекательного сегмента. Иными словами, торговый центр постепенно перестаёт быть исключительно местом покупок и трансформируется в пространство досуга и сервисов.
Статистика подтверждает охлаждение рынка. Средняя цена предложения на объекты торговли за квартал снизилась на 9% — с 146,9 тыс. до 133,5 тыс. руб. за квадратный метр. Арендные ставки также скорректировались вниз — с 1148 до 1110 руб. за квадратный метр. При этом вакантные помещения сегодня представлены практически во всех районах города, а наибольшее количество предложений приходится на площади до 100 кв. м.
Впрочем, часть участников рынка оценивает ситуацию менее пессимистично. Так, эксперты компании «Перспектива» говорят скорее о перестройке рынка, чем о его падении. По их данным, вторичный рынок торговой недвижимости в России продолжает расти даже в условиях высоких ставок ЦБ. Средняя стоимость торговых объектов увеличилась с 93,9 тыс. руб. за квадратный метр в первом квартале 2025 года до 103,9 тыс. руб. год спустя, то есть рост составил 10,6%.
В компании подчёркивают, что положительная динамика в начале 2026 года наблюдалась практически во всех подсегментах вторичной торгово-офисной недвижимости. По мнению экспертов, это свидетельствует о сохраняющемся спросе на проверенные объекты с понятной ликвидностью, устойчивым трафиком и удачным расположением. Одновременно рынок новостроек остаётся существенно дороже: помещения в строящихся объектах сегодня выходят по ценам от 120 тыс. до 600 тыс. руб. за квадратный метр, что дополнительно поддерживает интерес покупателей к вторичному сегменту.
Офисный баланс
В отличие от торгового сегмента, рынок офисной недвижимости в начале 2026 года продемонстрировал положительную динамику. Как отмечают эксперты PAN City Group, стоимость офисной недвижимости в Перми за первый квартал 2026 года выросла в среднем на 12,5% — с 128 тыс. до 144 тыс. руб. за квадратный метр. Несмотря на краткосрочное снижение цен в начале февраля, рынок достаточно быстро вернулся к росту. Положительная динамика наблюдалась и в сегменте аренды. За январь—март средняя ставка увеличилась с 940 до 1021 руб. за квадратный метр, прибавив около 8%.
Спрос при этом всё активнее смещается в сторону компактных и ликвидных объектов. По оценке компании «Перспектива», сегодня офисная недвижимость воспринимается не только как инфраструктура для бизнеса, но и как инструмент сохранения капитала. Эксперты отмечают, что около 60% сделок на рынке приходится именно на инвестиционные покупки.
Инвесторов прежде всего интересуют малоформатные объекты: наиболее востребованы помещения площадью до 30 кв. м стоимостью до 5 млн руб. По данным «Перспективы», такие офисы обычно находят покупателя в течение трёх месяцев и сохраняют максимальную ликвидность как в аренде, так и при последующей продаже. В качестве примеров эксперты приводят бизнес-центры класса B — БЦ «Крылов» и БЦ «Гулливер».
На этом фоне постепенно меняется и само понимание коммерческих пространств. Если ранее торговые центры и офисные объекты существовали как практически независимые сегменты, то теперь границы между ними начинают размываться. По мнению Регины Давлетшиной, часть торговых площадей в перспективе может быть переоборудована под офисные open-space-пространства с лаунж-зонами, кафе и дополнительной сервисной инфраструктурой. Такая модель позволяет собственникам коммерческой недвижимости адаптироваться к изменению потребительского поведения и одновременно отвечать на запрос бизнеса на более гибкие и многофункциональные рабочие пространства.
Одновременно рынок остаётся достаточно неоднородным по качеству предложения. По данным PAN City Group, высокий уровень вакантности сегодня сохраняется практически во всех районах Перми. Наименьший объём свободных площадей приходится на офисы класса А, тогда как основная масса предложений сосредоточена в сегментах B и C. Наиболее широко на рынке представлены помещения площадью от 50 до 200 кв. м, в то время как небольшие офисы до 50 «квадратов» и крупные пространства свыше 1000 кв. м остаются дефицитными.
Дефицит класса А
В свою очередь, производственно-складская недвижимость в 2026 году оказалась в точке разнонаправленных тенденций. Как отмечают эксперты PAN City Group, в первом квартале 2026 года рынок производственно-складской недвижимости Перми был представлен сравнительно небольшим числом объектов в продаже — всего 12 предложений, тогда как объём предложения в аренде превышал 280 объектов. Основная часть экспозиции приходилась на помещения площадью более 500 кв. м, расположенные преимущественно в Свердловском и Дзержинском районах.
При этом рост объёма нового предложения совпал с замедлением деловой активности, и это привело к заметному увеличению вакантности складов. По данным компании, в ряде регионов России доля свободных площадей в начале 2026 года достигла 8—12% против 4—6% годом ранее. Однако ситуация внутри сегмента остаётся неоднородной: если склады классов B и C сталкиваются с избытком предложения, то качественные объекты класса А по-прежнему остаются дефицитными.
Именно поэтому наиболее устойчивыми сегодня выглядят современные логистические комплексы. Средняя ставка аренды складов класса А в Перми сохраняется на уровне 940—987 руб. за квадратный метр, тогда как в сегментах B и C за квартал произошло снижение с 614 до 573 руб. Аналогичная динамика наблюдается и на рынке продажи: стоимость готовых складов классов B и C сократилась с 107 тыс. до 72,6 тыс. руб. за квадратный метр. Для объектов класса А цена на конец первого квартала составляла около 125 тыс. руб. за квадратный метр.
Несмотря на текущую коррекцию рынка, долгосрочные драйверы роста в сегменте сохраняются. Прежде всего речь идёт о продолжающемся развитии маркетплейсов и логистики электронной торговли. Как отмечает Регина Давлетшина, Пермский край пока лишь находится в начале формирования полноценной инфраструктуры для крупных онлайн-операторов. Их потребности не закрыты, в будущем появится ещё несколько крупных логистических комплексов под известные маркетплейсы, считает эксперт.
При этом существующие складские объекты, по её словам, в большинстве случаев не соответствуют требованиям маркетплейсов ни по классу, ни по масштабу, поэтому рынок фактически нуждается не в адаптации старых помещений, а в строительстве новых комплексов.
Схожие процессы происходят и в производственном сегменте. По данным Росстата, промышленное производство в январе 2026 года снизилось на 0,8% год к году и почти на четверть — относительно декабря. На фоне снижения покупательной способности, инфляционного давления и роста издержек спрос на производственные площади также начал сокращаться.
Эксперты PAN City Group отмечают, что стоимость производственных зданий за квартал снизилась с 78,9 тыс. до 65,7 тыс. руб. за квадратный метр, а арендные ставки — с 557 до 521 руб. за квадратный метр. При этом участники рынка фиксируют сохраняющийся интерес к формату light industrial — гибридным пространствам, сочетающим производственные, складские и офисные функции. Однако предложение в этом сегменте остаётся крайне ограниченным, а новые проекты практически не запускаются.
Эксперты компании «Перспектива» отмечают, что динамика складской и производственной недвижимости напрямую зависит от общих экономических циклов: рост ретейла стимулирует развитие торговых площадей, расширение бизнеса — развитие офисов, а увеличение объёмов хранения и логистики — складской инфраструктуры.
Подпишитесь на наш канал в Максе и будьте в курсе главных новостей.