«Вторичка» на подъёме

Весной 2025 года, по данным аналитиков сервиса «Яндекс Недвижимость», стоимость квадратного метра вторичного жилья незначительно, но выросла. Тем временем количество предложений по такому виду жилья снизилось. При этом эксперты отмечают, что на рынке первичного жилья ситуация заметно отличается.

До лучших времён

По статистике витрины недвижимости Restate, цены на вторичное жильё растут быстрее, чем на первичное, а в некоторых регионах «вторичка» сравнялась по цене с новостройками, а порой и обгоняет их. Пермь не стала исключением — в марте этого года стоимость «квадрата» на вторичном рынке выросла на 1,3%.

Аналитики «Яндекс Недвижимости» отмечают, что в Перми увеличение цен на «вторичку» незначительно — медианная стоимость квадратного метра составляет 102 тыс. руб., увеличившись на 1,3% за год.

Кроме того, в сервисе говорят и об уменьшении количества доступных предложений такого жилья: доля выставленных на продажу квартир в Перми показывает снижение на 4,5%. В марте средняя стоимость квартиры на вторичном рынке составила 5 млн руб., а средняя площадь объекта в Перми — 47,1 кв. м.

Необходимо отметить, что Пермь не вошла в список городов-миллионеров с самыми дорогими квадратными метрами. Лидерами стали Москва, где средняя стоимость «квадрата» составила 355 тыс. руб., Санкт-Петербург (до 213 тыс. руб.), Казань (до 184 тыс. руб.), Нижний Новгород (до 139 тыс. руб.) и Екатеринбург (до 123 тыс. руб.). При этом Пермь (102 тыс. руб.) находится выше Челябинска и Волгограда, где квадратный метр стоит менее 100 тыс. руб.

Екатерина Пахомова, руководитель агентства недвижимости «Территория», объяснила, что выявить точную статистику по вторичному рынку сложно, и причин для этого несколько. По её словам, сегодня на рынке есть спрос на недорогое жильё — до 5 млн руб. Его берут за наличные деньги, так как ипотека для многих стала недоступна из-за высокой процентной ставки. Кроме того, нет высокого спроса на такой вид жилья, так как «многие хотят подождать лучших времён».

Ввиду этого на рынке остаётся дорогая недвижимость, переваливающая за порог 8 млн руб. По этой причине статистика по «вторичке» основана на оставшихся на рынке квартирах.

«В первую очередь с рынка уходит недорогое жильё, а дорогое остаётся. Отсюда и стоимость квадратного метра, и ощущение, что она растёт. Когда мы проводим аналитику, то смотрим по тем предложениям, которые есть на рынке, и выводим среднюю стоимость», — объясняет Пахомова.

Аналитики PAN City Group отмечают, что цены на «вторичку» растут из-за инфляции, высокой ключевой ставки и ограниченности предложения.

Екатерина Пахомова подчеркнула также, что покупатели, не подходящие под семейную ипотеку, выбирают квартиры на вторичном рынке. По качеству они не уступают новостройкам, а цена, как правило, ниже: разница в стоимости одного квадратного метра между первичной и вторичной недвижимостью — 30—40%. Кроме того, на вторичном рынке есть торг.

«Практически по всем объектам есть торг. От цены предложения до реальной стоимости, которая отражается в договоре купли-продажи, разница составляет 10%. У нас есть примеры дорогих квартир на вторичном рынке, когда дом уже стал низколиквидным и потерял свой шарм, и стоимость жилья снижалась», — поделилась Екатерина Пахомова.

В PAN City Group подчеркнули, что «вторичка» привлекает тех, кто хочет заехать в жильё «здесь и сейчас»: есть возможность не делать ремонт и не ожидать сдачи дома. Под эту категорию подходят и те, кто планирует сдавать квартиру и получать доход с аренды.

«Покупатели вторичного рынка найдутся в любое время, вопрос в цене и сроках экспозиции. Есть отдельная категория людей, которые ищут объекты принципиально только на вторичном рынке, потому что есть возможность выбрать квартиру с районной инфраструктурой, ремонтом, оценить физическое состояние дома», — отметили в агентстве.

«На сделки стали чаще выходить люди с наличными средствами, которые ранее находились в ожидании изменений в ипотечном кредитовании. Поскольку политика Банка России остаётся прежней после заседания регулятора 21 марта, для части потенциальных покупателей это, вероятно, стало мотивацией больше не откладывать покупку. Во-вторых, в категорию вторичного жилья всё чаще попадают вчерашние новостройки, на которые распространяются, например, программы рассрочки. При этом мы не ожидаем, что рост активности на рынке сформирует долгосрочный тренд», — комментирует Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости».

В новостройках всё иначе

Интересно, что ситуация на рынке первичного жилья заметно отличается: в Перми количество предложений по готовым и сданным квартирам от застройщиков выросло. За месяц таких объектов в продаже от девелоперов стало больше на 8,7%. Специалисты сервиса Restate подчеркнули, что в Перми прослеживается тенденция повышения стоимости вторичной недвижимости и умеренного снижения цен на новостройки. Так, по данным сервиса, цена за один квадратный метр «первички» упала на 2,5%: в январе он стоил 160 тыс. руб., тогда как в марте — 154 тыс. руб.

По словам аналитиков PAN City Group, с начала 2000-х до 2019 года стоимость «квадрата» на первичном рынке была ниже, чем на вторичном. Это была некая «премия за риск»: многие новостройки в то время сдавались позже заявленных сроков, механизма страхования дольщиков не было. Переход на эскроу-счета и появление льготных ипотечных кредитов привели к другой закономерности: высокая себестоимость строи­тельства и текущая рыночная конъюнктура сейчас не позволяют продавать квартиры на первичном рынке дёшево. Поэтому аналитики отмечают, что сегодня дорогая «вторичка» — это исключение из правил для нашего региона.

«Скорее всего, это какие-то эксклюзивные лоты, отличающиеся уникальной локацией, ремонтом, окружением. Ситуация, в которой цена одного квадратного метра на первичном рынке будет ниже, чем на вторичном, скорее всего, может быть обусловлена тем, что новостройка может не иметь развитой инфраструктуры вокруг, у неё могут быть длительные сроки сдачи; а также тем, что застройщик может придерживаться агрессивной маркетинговой политики, желая привлечь клиентов на фоне сниженного спроса», — добавили в PAN City Group.

Снижение спроса может быть и причиной увеличения количества предложений по готовым и сданным квартирам от застройщиков. По словам аналитиков, если нет спроса, то квартиры остаются нераспроданными.

Прогнозы

В PAN City Group ожидают незначительного повышения стоимости вторичного жилья.

«Сейчас, после распространения программы семейной ипотеки на вторичное жильё в ряде городов, оно станет расти в цене ещё активнее. Более того, вторичный рынок с течением времени пополняется домами современной постройки, которые уже выбыли с первичного рынка, что также тянет цены вверх», — рассказали аналитики PAN City Group.

В компании сообщили также, что сохранится довольно высокий спрос на самые ликвидные объекты, а самыми востребованными будут, вероятнее всего, квартиры в домах комфорт-класса.

«Покупатели, которые не вписываются в условия семейной ипотеки (а таких сейчас большинство), всё чаще рассматривают покупку «новой вторички» вместо новостройки. По качеству они сопоставимы, не требуется ждать окончания строительства, можно оценить качество ремонта и вид из окон. А главное — цена: такие квартиры зачастую дешевле и подлежат торгу, чего в случае с новостройкой добиться сложно. Всё это усиливает интерес к «вторичке» и подталкивает рост цен», — объясняет директор по развитию витрины недвижимости Restate Евгения Домрачева.