Полина-Путякова

Полина Путякова

журналист

С замиранием рынка

Мобилизация вызвала резкое изменение спроса и предложения на вторичное жильё

Поделиться

Эксперты сходятся во мнении, что в 2022 году ситуация на рынке недвижимости больше, чем раньше, зависит от новостного фона. Первый шок продлился с конца февраля по май: в течение этого периода было зафиксировано снижение спроса и цен на вторичном рынке. В течение следующих четырёх месяцев рынок постепенно восстанавливался, однако объявление частичной мобилизации 21 сентября стало для него новым потрясением.

DSC_3531 — копия

  Константин Долгановский

По словам директора консалтинговой компании S.Research&Decisions Регины Давлетшиной, окончательно судить о влиянии частичной мобилизации на рынок вторичной недвижимости можно будет после подведения итогов октября. Пока же можно сказать, что рынок находится под влиянием панических настроений.

По данным S.Research&Decisions, к настоящему времени объём предложения квартир по сравнению с началом года вырос на 18%, однако спрос ведёт себя совершенно иначе.

«После резкого снижения в конце февраля и весной спрос на вторичку более или менее восстановился к сентябрю. Однако информация о мобилизации заставила определённую категорию покупателей вновь пересмотреть свои намерения, и сейчас рынок находится в состоянии замирания. Привязка к новостному фону в 2022 году, безусловно, очень заметна: многие отказались от сделок, конкретно начиная с 21 сентября. На фоне подобной информации все остальные жизненные планы меркнут», — рассказывает Регина Давлетшина.

По данным PAN City Group, после объявления частичной мобилизации, находясь в ситуации неопределённости геополитической обстановки, покупатели отменяли или продлевали срок принятия решения о покупке. В среднем отмечено падение спроса на 25%.

Однако снижение спроса не было равномерным: в зависимости от объектов оно составило от 15 до 40%, утверждает директор компании «Эстейт» Алексей Терентьев.

«Мы видим, что резко — на 42% — выросло количество срывов задатков, что связано с отсутствием стабильности и опасением попасть под мобилизацию.

Число обращений новых потенциальных покупателей сократилось на 24%. При этом на 5% выросло количество ипотечных консультаций: понимая, что ипотека подорожает, люди спешили получить информацию по кредитам. Но количество отправленных заявок в банк снизилось на 29%», — рассказывает Алексей Терентьев.

Одновременно произошло увеличение количества предложений на вторичном рынке в Перми, хотя в августе оно стабилизировалось и впервые с мая не приросло.

quote_a

По данным «Авито Недвижимости», структура спроса изменений не претерпела изменений: наибольшим интересом в Перми и Пермском крае традиционно пользуются «двушки». Доля спроса на двухкомнатные квартиры в крае составляет 38,9%, а на однокомнатные — 33,7%; в Перми — 37 и 33,9% соответственно. На обоих рынках доля спроса на «трёшки» составила порядка 20% (19,9% в Перми, 20,2% — в крае).

Одним из основных индикаторов состояния рынка в 2022 году стала цена. По словам Регины Давлетшиной, средняя цена рынка всегда была достаточно устойчивым показателем, но за последние полгода она несколько «сошла с ума». За период с января по сентябрь 2022 года средняя цена выросла на 8,52% и установилась на уровне 81 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако эта динамика была неравномерной: после роста в январе и феврале в марте цена метра замерла, а в апреле и мае снижалась.

После объявления о частичной мобилизации цены в экспозиции не изменились, рассказывают в PAN City Group, однако со стороны продавцов отмечаются повышенные дисконты — до 7% — в случае срочной/вынужденной продажи.

С этим согласен и Алексей Терентьев: по его словам, несмотря на сохранение формально заявленной средней стоимости вторичного жилья на том же уровне, заметна выраженная готовность клиентов к торгу даже без условия срочного выкупа. Таким образом, фактическая средняя стоимость жилья в сделках снижается.

Руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин приводит цифры, подтверждающие предположения о замирании заявленных цен. По его данным, за две недели, начиная с 21 сентября текущего года, цены остаются почти неизменными. Самый большой рост цены в крае составил всего 0,8% — на студии, в городе на 1% увеличилась цена на трёхкомнатные квартиры. В обозначенный временной промежуток средняя цена на однокомнатные квартиры составила 2,3 млн руб. в крае и 3 млн руб. в Перми. Цена на «двушки» и «трёшки» в крае — 2,6 млн и 3,6 млн руб., в городе — 3,65 млн и 4,85 млн руб. соответственно.

Несмотря на то, что политическая обстановка остаётся основным фактором, влияющим на рынок недвижимости, эксперты перечисляют и факторы второго уровня. Это корректировка сроков и условий действия льготных программ по ипотеке, волатильность курсов валют, рост ставок на депозиты, уровень и динамика доходов населения, а также введение новых санкций.

В частности, сейчас ставки по ипотеке существенно сдерживают спрос, тогда как в начале марта, несмотря на общую негативную динамику рынка, был отмечен всплеск спроса после повышения ключевой ставки до 20%. «Обоснован он необходимостью выхода на сделку по ранее одобренным условиям ипотечного кредитования», — отмечают в PAN City Group.

У экспертов нет единого прогноза для рынка недвижимости даже до конца этого года. Регина Давлетшина ожидает снижения цен. «Я прогнозирую, что произойдёт постепенное снижение объёма предложения. Часть продавцов просто уйдёт с рынка, после чего должна произойти коррекция цен вниз», — рассуждает она.

quote_b

О вероятном снижении цен говорит и Сергей Хахулин. Он полагает, что снижение предложения и цен может быть обусловлено продолжительным влиянием негативного политического фона. Если же ситуация стабилизируется, то произойдёт постепенное восстановление спроса к показателям первой половины сентября, то есть до второго шока, связанного с мобилизацией.

В то же время Алексей Терентьев предполагает, что ипотечный фактор скорее негативно повлияет на спрос. В начале октября банки уже повысили ставку по ипотеке в среднем на 0,5%, и в дальнейшем, считает эксперт, рост ставки продолжится. Но в то же время принятие закона о кредитных каникулах, вероятно, снизит опасение людей приобретать недвижимость в период возможной мобилизации.

«По мере адаптации к новым реалиям на рынке будет наблюдаться слабый рост спроса на жильё. В основном динамика спроса будет концентрироваться на качественных готовых объектах. При отсутствии негативных событий до конца года можно ожидать возвращения покупателей, которые сейчас решили отложить сделки», — считают в PAN City Group.

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться