Финансовая пирамида

Департамент земельных отношений администрации Перми собирается подать апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Пермского края о стоимости выкупа «малой пирамиды» на ул. Крисанова, 12б. По судебному решению стоимость выкупа земельного участка и торгового центра должна обойтись вдвое дороже, чем на это рассчитывали в мэрии.

Собственники других объектов, которые должны быть выкуплены ради благоустройства территории, говорят, что после этого решения арбитражного суда оптимистичнее оценивают свои шансы на увеличение стоимости выкупа своего имущества.

Напомним, в октябре 2019 года было выпущено распоряжение начальника департамента земельных отношений мэрии о выкупе более шести десятков земельных участков и объектов на них в центре Перми. Под эти цели в краевом и городском бюджетах были заложены 567,5 млн руб. Через год из 23 подготовленных администрацией Перми соглашений собственники земель и объектов поставили подписи только под тремя: на Комсомольском проспекте, 59а, ул .Островского, 93, Петропавловской, 77,77а и 77б. Остальные владельцы имущества продолжают отстаивать свои интересы в судах.

Среди них и владелица земли и торгового центра на ул. Крисанова, 12б Елизавета Кириленко. Имущество и убытки от его потери были оценены экспертами Пермской ТПП по заказу мэрии в 67,8 млн руб., собственница настаивала на сумме выкупа в 292,9 млн руб. По результатам проведённой в суде экспертизы стоимость собственность самого земельного участка и торгового центра оценена в 110,8 млн руб, а убытки собственника из-за изъятия — в 21,4 млн руб.

Экспертиза была проведена ООО «Авангард» (эксперт — Елена Болдырева). Её результаты разошлись с оценкой ТПП. В частности, различия в оценках есть в вопросе выбора аналогов для сравнения: помещений под торговлю на первых этажах жилых домов или в отдельно стоящих зданиях. Существенные расхождения указаны и в выборе методик и выборе периода оценки рыночных цен на аренду, а также убытков из-за недополученной собственником выгоды.

По словам экспертов и собственников недвижимости, ничего удивительного в этом нет. Но после решения Арбитражного суда Пермского края и собственники других объектов с оптимизмом начали смотреть на свои перспективы в судах.

«Если исходить из текста решения суда, то можно сказать, что Пермская ТПП занизила стоимость земельных участков и объектов недвижимости», — отмечает Олег Пекелис, супруг совладелицы объектов на Комсомольском проспекте, 25 и 25а Марины Пекелис.

По его мнению, это может стать значимым стимулом для продолжения судебных процессов между мэрией и собственниками.

Эксперты согласны с тем, что стоимость выкупаемого имущества, как правило, увеличивается после завершения разбирательств в судах.

Лилия Ширяева, директор АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА-Пермь» при Пермской ТПП:

— Почти каждое дело об оспаривании стоимости оценки имущества, выкупаемого у предпринимателей, заканчивается её пересмотром. Почти всегда в деле есть как минимум три экспертизы: от истца, от ответчика и назначенная судом. Мы находили дела, в которых стоимость оценки имущества отличалась в десять раз. Федеральные стандарты оценки, регламентирующие её проведение, дают только общее направление мысли, но все нюансы учитывать не могут. Кроме того, стандартов, применимых к оценке упущенной выгоды, в принципе не существует.

При этом, по мнению Лилии Ширяевой, каждое дело индивидуально, а принятие решения по одному объекту выкупаемого имущества не означает, что аналогичные решения также будут приняты и по другим земельным участкам и объектам.

По словам специалиста агентства недвижимости «Территория» Дмитрия Ничипоренко, сейчас основной тренд на рынке коммерческой недвижимости — это снижение арендных ставок из-за неопределённости, создаваемой последствиями распространения COVID-19. Поэтому сейчас собственникам, скорее, «выгодно перейти в деньги или более ликвидные объекты».

Дмитрий Ничипоренко, специалист АН «Территория»:

— Стоимость земли и объектов коммерческой недвижимости зависит, прежде всего, не от технических особенностей, а от уровня их доходности. Проблема в том, что каждый объект специфичен. А оценщикам часто непонятно, с какими объектами сравнивать: с теми, что рядом, или схожими по размерам, но расположенными не так близко. Многое зависит от периода, когда проводилась оценка, сроков сдачи, размеров арендных площадей, а также особенностей бизнеса, под который помещения могут быть сданы.

По мнению участников рынка, всё это пока работает только в случае если речь идёт о неликвидных объектах.

По мнению Олега Пекелиса, низкая ликвидность — это наиболее вероятная причина быстрого заключения соглашений по объектам на Островского, 93 и Петропавловской 77, 77а и 77б.

«Объект на Петропавловской находится за трамвайными путями, а на Островского — рядом с другими торговыми объектами и на непроходном месте. Можно предполагать, что бывшие владельцы этих объектов понимали, что средства могли быть переложены в другие помещения, как минимум, с аналогичной стоимостью, — отмечает Олег Пекелис.