Полина-Путякова

Полина Путякова

журналист

Льготная стройка

Ипотека под 6,5% помогла строительной отрасли, но после окончания госпрограммы в ноябре ситуация вновь осложнится

Поделиться
стройка

  Константин Долгановский

В течение лета условия госпрограммы льготной ипотеки с субсидируемой ставкой меняли дважды. Сначала был увеличен предельный размер кредита, а в начале августа требуемый первоначальный взнос снизили с 20 до 15%. Всё это привело к всплеску интереса к ипотеке и помогло строителям справиться с кризисной ситуацией. Но только на время.

Спрос растёт

Госпрограмма льготной ипотеки с субсидируемой ставкой наиболее востребованный продукт у ипотечных заёмщиков, считает региональный директор операционного офиса «Пермский» ПАО «Промсвязьбанк» Андрей Клепиков. По его данным, в Промсвязьбанке на льготную ипотеку приходится 70% кредитов на покупку первичного жилья. При этом доля выдачи по госпрограмме постепенно растёт: в июне она составила 18% от общего количества ипотечных кредитов, в июле — 55%, а к началу августа — уже 85%. Андрей Клепиков констатирует, что именно благодаря государственной программе региональное подразделение Промсвязьбанка уже вышло на допандемийный уровень по объёму кредитования.

Владислав Мезин, руководитель АКБ «Абсолют Банк» в Перми, говорит, что расширение программы льготного кредитования, дважды произошедшее в течение лета, повлияло на объёмы ипотеки, однако имело большее значение для столиц, нежели для регионов. По его словам, увеличение максимальной суммы кредита по программе «Ипотека с господдержкой — 2020» с 3 млн до 6 млн руб. практически никак не повлияло на спрос, поскольку средняя сумма ипотечного кредита по этой госпрограмме в Перми — всего 1,7 млн руб. «У нас в регионе такое увеличение лимита вызвало интерес лишь у единичных покупателей недвижимости», — говорит Мезин. А вот снижение размера первоначального взноса с 20 до 15% от стоимости квартиры стало более значимым для заёмщиков. В июле на ипотеку с господдержкой с первоначальным взносом 15% поступило почти 30% заявок, отмечает эксперт.

Существуют оценки, согласно которым в целом по рынку льготная программа обеспечивает до половины спроса на ипотеку.

Однако, по мнению Владимира Стрельникова, управляющего банком ПАО «ВТБ» в Пермском крае, запуск льготной госпрограммы является важным, но не единственным фактором увеличения спроса на ипотеку. «Основным драйвером спроса являются ставки в рамках всех программ, в том числе базовых банковских предложений, имеющие исторически низкие значения. Это стимулирует интерес не только со стороны новых клиентов, но и со стороны действующих заёмщиков, получивших возможность выгодно рефинансировать кредит», — говорит он. Эксперт отмечает, что в первом полугодии 2020 года на рефинансирование пришлось 48% ипотечных сделок ВТБ в Пермском крае.

По данным аналитиков ЦИАН, в июне 2020 года ставка по выданным жилищным кредитам составила 7,5%, тогда как в июне 2019 года ипотека выдавалась в среднем под 10,28% годовых, а в начале 2020 года — под 8,79%.

Ещё одним стимулом являются совместные программы банков и застройщиков, в рамках которых ставка в первый год ипотеки может составлять, к примеру, 0,5% годовых. Разницу в ставках субсидирует застройщик. Такие сделки тоже уникальная особенность 2020 года, говорит Владимир Стрельников.

«Вирусный» удар по отрасли

Строительная отрасль оказалась среди пострадавших от коронавирусной пандемии секторов экономики. По словам генерального директора ООО «Орсо групп» Михаила Бесфамильного, наиболее сложным был апрель. Однако начиная с мая спрос на жильё стабилизировался. В каком-то смысле благодаря пандемии отрасли удалось избежать традиционного летнего снижения покупательской активности. По словам генерального директора пермского филиала компании «Девелопмент-Юг» Алексея Скрипкина, люди продолжают покупать жильё и в этот сезон, поскольку из-за режима самоизоляции и ограничения выезда за границу они остались в городе и сэкономили деньги на отдыхе.

Проблемы застройщиков были связаны не только с фактором пандемии. Алексей Скрипкин приводит статистику, согласно которой за первое полугодие общее количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось на 42%, и объясняет это не только объявлением режима самоизоляции, но и новым порядком привлечения денежных средств участников долевого строительства с применением эскроу-счетов. Кто-то из застройщиков оказался не готов работать в новых условиях, другие как минимум потеряли стимул привлекать средства дольщиков на ранних стадиях строительства.

Плюс и минус

В то же время объём выданной в регионе ипотеки увеличился на 13%, такие данные приводит Банк России. Это говорит о том, что госпрограмма оказала поддержку рынку жилищного строительства, поскольку привлекла внимание к ипотеке на первичное жильё.

По сравнению с маем в июне 2020 года количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Перми увеличилось в 1,6 раза, такие данные привёл Алексей Скрипкин. Он также отметил, что именно введение субсидированной ставки по ипотеке стало тем рычагом, который максимально повлиял на рост продаж. «Впервые за всю историю российского рынка недвижимости платёж по ипотеке стал меньше арендной ставки на аналогичную квартиру. Сегодня доля сделок с участием ипотеки составляет в нашей компании 85%, в мае этот показатель достиг 100%», — говорит эксперт.

С этим соглашаются и аналитики ЦИАН. В своём отчёте они отмечают, что объявленная в апреле программа льготного ипотечного кредитования привела к перераспределению спроса в пользу первичного рынка недвижимости. В целом в первом полугодии 2020 года 29% ипотечных сделок в России пришлось именно на сегмент новостроек (в Пермском крае — 26%). Причём в апреле, когда стало известно о запуске госпрограммы, доля кредитов на первичном рынке резко снизилась до 22%. Потенциальные заёмщики взяли паузу, рассчитывая взять кредит на новых условиях. Однако уже в мае и июне доля ипотечных кредитов, приходящихся на сегмент новостроек, увеличилась до рекордных 34—35%.

Впрочем, от банка к банку эти цифры заметно колеблются. В пермском подразделении Промсвязьбанка отмечают, что доля ипотеки на приобретение жилья в новостройках здесь также растёт: в июне — 60%, в июле — 74%, в августе — 85% от всего объёма ипотечных выдач. У регионального подразделения ВТБ другие цифры: в первом полугодии 2020 года доля ипотеки на приобретение строящегося жилья составила 16%, в июле она выросла до 20%.

Владислав Мезин отмечает, что в 2019 году и в начале 2020-го доля сделок с новостройками у Абсолют Банка в Пермском крае не превышала 20% от общего числа. Ещё около 5% составляли кредиты по «Детской ипотеке». «Запуск госпрограммы в апреле, безусловно, стал драйвером для рынка ипотеки и первичной недвижимости, — уверен банкир. — Она позволила избежать «провала» в выдаче жилищных кредитов, а застройщики смогли вовремя получать финансирование и продолжать работу над объектами». Доля выдачи ипотеки на новостройки в июне—июле в Перми выросла в среднем до 35—40%, но, по словам Мезина, уже в августе она будет снижаться. Ряд банков уже завершили приём новых заявок по госпрограмме и выдают только одобренные ранее кредиты.

Прогноз

По словам Алексея Скрипкина, уже второй год подряд снижается средняя рентабельность застройщиков, что связано прежде всего с переходом на эскроу-счета и ослаблением рубля, в результате чего подорожали стройматериалы. «Мы ожидаем дальнейшего сокращения количества новых проектов и, как следствие, сокращения объёмов ввода жилья в ближайшие три года», — отмечает эксперт.

Определённую конкуренцию застройщики испытывают и со стороны оживающего вторичного рынка. «В данном случае влияет фактор отложенного спроса и тренд на снижение ставок по стандартным ипотечным программам. У готового жилья есть несколько важных преимуществ по сравнению с новостройками. Это жильё в формате «здесь и сейчас», заселиться в квартиру можно практически сразу после сделки. К тому же готовую квартиру гораздо проще найти в том районе, который интересен для проживания», — считает Алексей Скрипкин.

В пользу вторичного жилья говорит и финансовый критерий. По словам Владислава Мезина, средняя цена 1 кв. м в пермских новостройках существенно выше, чем в готовых квартирах, — 64 тыс. и 55 тыс. руб. соответственно. Таким образом, на одну и ту же сумму на вторичном рынке можно купить квартиру большей площади, нежели на первичном. «По нашим прогнозам, после официального завершения программы ипотеки с господдержкой доля ипотечных сделок на вторичном рынке увеличится до 70—75% от общего числа», — говорит эксперт.

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться