«Строить парковки невыгодно»

Cроки окупаемости подземных парковок делают нерентабельным их строительство, утверждают участники рынка недвижимости. Имея возможность припарковаться около дома, автомобилисты не торопятся инвестировать в места под землёй. Такая ситуация приводит не только к существенному удорожанию самого строительства и стоимости жилья, но и к появлению стихийных парковок, которые представляют опасность для жильцов.

Возникшую проблему озвучил «Новому компаньону» на седьмом Международном Камском форуме профессионалов рынка недвижимости (Пермь, февраль 2012 года) генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин.

«На одном из объектов, которые мы недавно ввели в эксплуатацию, построена двухэтажная парковка. Из 100 машиномест заняты 11, из них только три-четыре места куплены, остальное — аренда. Таким образом, строить парковки невыгодно. Даже если будет занято около 90% мест, срок окупаемости составит около 20 лет», — подсчитал Суетин.

Причину ситуации застройщик видит в «несоответствиях законодательства»: с одной стороны, власти обязывают строить парковки — подземные или надземные; с другой стороны, никто не запрещает жителям поставить машину где угодно.

«Получается, что к дому не проехать ни машинам скорой помощи, ни пожарным. Вместе с тем подземная парковка значительно повышает стоимость квадратного метра жилья. Получается обуза, которую непонятно куда скинуть», — говорит Суетин. По его словам, для того чтобы «бизнес получился», решать проблему надо на законодательном уровне.

Согласен с Суетиным и генеральный директор ОАО «Трест №14» Владимир Мачехин. «Мы строим, но это невыгодно. Например, по адресу ул. Кирова, 40 продано только 40 парковок, это составляет около 50% от всего объёма. Все проданы по себестоимости. В итоге мы даже не окупаем строительство. Дешевле было бы строить придомовые парковки, но земли не хватает», — пояснил Мачехин.

По мнению генерального директора ООО УК «Пермский торговый дом недвижимости» Александра Петухова, отсутствие спроса на подземные парковки обусловлено высокими ценами на них. Сейчас цена покупки парковочного места варьируется: от 250 тыс. руб. — в доме эконом-класса, 450-600 тыс. руб. — в жилье среднего класса, до 1 млн руб. — в элитном доме.

Учитывая низкую рентабельность парковочного строительства, некоторые застройщики в обход своих обязательств и вовсе уклоняются от создания машиномест. По словам председателя ТСЖ по ул. Ленина, 10 Веры Гудковой, именно так произошло в этом доме (застройщик — ОАО «Трест №14»), оставшемся без подземной парковки. Теперь жильцам приходится искать альтернативные варианты паркинга. Одни находят его на автостоянках в окрестностях, другие ставят свои машины во дворе.

Проблему жильцы дома по ул. Ленина, 10 планируют решить самостоятельно с помощью современных технологий. Сейчас прорабатывается вариант строительства быстровозводимой четырёхэтажной модульной автостоянки на 182 машиноместа по проектам одной из московских компаний. Такие модульные надстройки применяются на открытых площадях для увеличения количества доступных парковочных мест. Монтаж конструкций не является капитальным строительством, так что в случае необходимости они могут быть демонтированы и перемещены на другую площадку.

Пока идёт этап переговоров с городскими властями о выделении земельного участка под парковку. Если площади будут получены, инвестиции в строение составят более 80 млн руб. Стоимость каждого места на такой стоянке — около 400 тыс. руб.

«Мы ищем инвесторов среди собственников нашего дома, — рассказывает Гудкова. — Надеемся, что удастся найти общий язык с администрацией Перми, так как наше предложение соответствует идеям мастер-плана, по которым в центре города должна появиться перехватывающая парковка».

За право поставить машину на открытой стоянке придётся заплатить всего 1,5 тыс. руб. в месяц. Таким образом, в год автомобилист потратит около 17 тыс. руб., что существенно меньше, чем на покупку машиноместа.

«У нас был опыт: место на парковке стоило 950 тыс. руб., в итоге цена упала до 450 тыс. руб. При этом до продажи место сдавалось в аренду за 4 тыс. руб. в месяц. То есть окупаемость при покупке составила бы 10 лет. Парковочные места — это неликвидное имущество», — уверен Александр Петухов.

Впрочем, в дорогих домах парковки могут стать и объектом инвестиций при покупке на начальных стадиях строительства дома. Однако, по мнению риэлторов, гарантий у таких вложений значительно меньше, чем при покупке жилой недвижимости. И пока есть альтернатива, где поставить автомобиль, подземные парковки будут пустовать.

«Всё дело в том, что строят точечно, участки небольшие, едва хватает «втиснуть» дом да сделать небольшую придомовую территорию, — анализирует директор Пермского аналитического центра Сергей Седов. — Себестоимость строительства получается большая, так как это отдельный этаж, усложнённый инженерными системами — вытяжка, пожарная сигнализация. Вот и получаем дорогое машиноместо, которое покупателям не нужно. Сейчас собственники не готовы отдавать от 300 до 600 тыс. руб. за парковку, что равно стоимости одной машины».

По мнению Седова, решить проблему можно только комплексно. С одной стороны, необходимо улучшить работу городского общественного транспорта, чтобы уменьшить потребность в личном автомобиле. С другой, нужно переходить от строительства точечных объектов к квартальной застройке, при которой учитывается наличие автомобиля и выделяется место для наземной парковки.

Для того чтобы увеличить количество машин, способных поместиться на единице площади, существует целый перечень технологических решений: мобильные платформы — для того, чтобы ставить машины в «труднодоступных местах», независимые лифты-подъёмники, шахты с боксами для машин и так далее.

В Перми на парковочные изыски автовладельцы и инвесторы идут неохотно. Так, во дворе одного из офисных центров, расположенного на углу улиц Осинской и Советской, установлена пока единственная в городе роторная парковка. Стоимость парковочного места в такой «карусели», по данным интернет-источников, составляет 300-500 тыс. руб., что сопоставимо с покупкой места на подземной стоянке. Однако идея, которая давно используется в Европе, в Перми не прижилась. Причина — не только цена. Автомобилисты связывают использование такой техники с риском для машины, да и мало кто хочет, чтобы на его автомобиль «капала грязь» со стоящей выше машины.