Кварталы со всеми неизвестными

Вопреки опасениям чиновников и предположениям крупных участников строительного рынка Перми, открытый аукцион на право развития застроенных территорий микрорайона ДКЖ состоялся. Однако, прежде чем начать строительство, компаниям-победителям придётся пройти самые сложные этапы — договориться с собственниками жилья, которое необходимо расселить, и с сетевыми монополистами. Эти процессы могут не только затянуть сроки появления в Перми «образцового квартала», но и поставить под вопрос экономику всего проекта.

Аукцион на право развития застроенных территорий микрорайона ДКЖ (Дзержинский район Перми) был разбит на три лота, на каждый из которых могла претендовать любая строительная компания. Однако торги 27 декабря состоялись только по двум. За неделю до аукциона третий лот (кварталы №747 и 751, ограниченные улицами Папанинцев, Энгельcа, Углеуральской и Боровой) был снят с торгов по решению арбитражного суда. Впрочем, как подметил депутат Пермской городской думы Александр Головнин, «учитывая, что срок реализации всего проекта пять лет, отсрочка торгов по одному из лотов на несколько месяцев — не критичный срок».

Однако ещё до начала аукциона в администрации Перми опасались, что торги могут и вовсе не состояться. Крупные застройщики весьма скептично отнеслись к возможности стать первопроходцами в строительстве с ограниченной этажностью.

«Мы отказались участвовать в застройке, так как проект нам кажется очень рискованным, — озвучил позицию ОАО «ПЗСП» его представитель Алексей Дёмкин. — Доходность тут мы получить не сможем — одни убытки. Объём выхода жилья, по нашим подсчётам, ниже, чем предполагает администрация. Плюс к этому есть дома, которые нужно расселять, а договориться получается не со всеми собственниками. Опасения вызывает и период реализации проекта. По прогнозам забивка свай начнётся только через два-три года, при этом застройщик должен взять публичные обязательства на себя. Другими словами, есть неизвестные, которые сложно просчитать».

Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин также отметил, что строительство в любом из кварталов в микрорайоне ДКЖ нерентабельно: «Что будет через два-три года — непонятно. Нужно, чтобы запас рентабельности составлял 15-20%, а этого нет. Таким образом, для нас это неприемлемый объект. Кроме того, застройщикам придётся договариваться с монополистами, ведь нужно организовать канализацию, тепло- и водоснабжение. За 14 месяцев, отведённых на это по условиям аукциона, достучаться до сетевиков сложно».

В единодушном отказе крупных местных застройщиков от участия в этом аукционе пермский правозащитник Денис Галицкий видит только одну причину — экономическая нерентабельность задумки властей для бизнеса.

«Не секрет, что проект экономически необоснован, — пояснил свою точку зрения Галицкий. — Поэтому единственным вариантом для администрации было — сделать так, чтобы аукцион состоялся, обратиться к аффилированным фирмам. Так и произошло».

Первый лот, квартал №745, получило ОАО «Пермское агентство ипотечного жилищного кредитования» (ПАИЖК) за
2 млн 364, 6 тыс. руб., повысив начальную цену аукциона на 12,6 тыс. руб. Общая площадь этой территории, ограниченной улицами Энгельса, Гатчинской и Боровой, составляет 16,6 тыс. кв. м.

В обязательства застройщика входит подготовка проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, планирование объектов социального и коммунально-бытового назначения. Срок исполнения этой части работ —
31 декабря 2012 года.

Кроме того, за год застройщик обязан решить, как, куда и за сколько расселить жильцов, которые проживают в пределах квартала №745.

Согласно аукционной документации, на территории квартала есть перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. При нарушении установленных договором сроков более чем на два месяца администрация Перми вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор без возмещения застройщику затрат.

После утверждения проекта планировки квартала здесь начнутся непосредственно строительные работы, создание внутриквартального пространства. Согласно договору, работы по реконструкции основных улиц — Гатчинской, Энгельса и Боровой — берёт на себя мэрия, а «вспомогательные» улицы должна организовать строительная компания. Кроме того, застройщик обязуется создать рекреационные объекты, например, сквер, примыкающий к улице Боровой. В его обязанности также входит создание объектов водоснабжения и водоотведения, при этом за сети и головные объекты дождевой канализации отвечает администрация Перми.

Вопросы теплоснабжения, газоснабжения и электроснабжения определяются отдельным соглашением между застройщиком и поставщиком услуг соответствующей инфраструктуры.

Освещение вновь проектируемой улицы между Боровой и Энгельса ляжет на плечи застройщика. Свет на основных магистралях останется в ведении муниципалитета.

Не позднее 31 марта 2014 года все построенные объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность.

Впрочем, не факт, что застройщик, выигравший аукцион, будет заниматься всеми работами самостоятельно. Как отметил председатель комиссии по реализации Генерального плана Перми Аркадий Кац, для ПАИЖК, например, основная цель — расширение сектора, сферы своих основных услуг по ипотечному кредитованию. После того как Агентство пройдёт этапы реализации, представлявшиеся остальным участникам наиболее рисковыми (договоры на присоединение, разработка проектной документации и т. п.), этим же самым участникам рынка ПАИЖК и предложит непосредственную реализацию покупателям под своё кредитное плечо.

Застройкой квартала №746, который находится между улицами Энгельса, Гатчинской, Боровой, Углеуральской, займётся ООО «Стройконтракт». Право проводить работы на территории площадью 27,7 тыс. кв. м эта строительная компания купила по стартовой цене аукциона — за 3 млн 512 тыс. руб.

Как отметил заместитель директора ООО «Стройконтракт» Сергей Сливич, сейчас идёт процедура заключения договора с администрацией Перми на развитие застроенных территорий: «Мы запросили все данные на проектирование. Только после станет понятно, что именно и как мы будем застраивать».

На данный момент, по словам Сливича, запланировано три секции — дома высотностью шесть, четыре и три этажа. Общий выход площадей пока не известен. «Тут придётся учесть многие параметры — площади парковой зоны, отступы от магазинов и от основных магистралей, внутриквартальные проезды», — пояснил Сливич.

В том, что застройка квартала №746 станет выгодным вложением средств, топ-менеджер «Стройконтракта» не сомневается. Однако о расчётной рентабельности проекта он говорит с осторожностью. Цифра в 70%, озвученная в октябре 2011 года заместителем главы администрации Перми Виктором Агеевым, и вовсе кажется строителю нереальной.

«Есть много нюансов, которые могут повлиять на прибыль — в процессе заключения договора, в процессе строительства. Однако добиться рентабельности, озвученной администрацией, невозможно. По нашим расчётам, она составит не более 50%. Но точная цифра определится уже по факту строительства», — сообщил Сергей Сливич.

Основные сложности, по прогнозам застройщика, могут возникнуть по двум аспектам, прописанным в аукционной документации. Во-первых, «Стройконтракт» обязан расселить ветхое жильё, находящееся на территории квартала №746, то есть выкупить площади у собственников и нанимателей.

«Мы не знаем, как поведут себя жильцы. Кто-то согласится на любую квартиру, другие могут попросить 6 млн руб. за свою однокомнатную жилплощадь и не сдвинутся с места, пока требования не будут удовлетворены. Здесь всегда есть риски», — рассказал Сливич. Параллельно с этим должны быть разработаны технические условия, которые могут стать второй проблемой для компании-застройщика.

«Пока мы не знаем, какие будут техусловия для присоединения, что попросят ресурсоснабжающие организации. Может быть, они скажут, что надо строить новую подстанцию или водозабор», — рассуждает застройщик. Только после этого земля будет передана под строительство.

По условиям конкурсной документации, у «Стройконтракта» будет пять лет на то, чтобы построить дома. Теоретически строители должны выйти на объект 1 января 2013 года. Однако создание сетей или, например, судебные тяжбы с собственниками жилья могут затянуть процесс. На вопрос, зачем же тогда вообще нужно было браться за такой рисковый объект, представитель «Стройконтракта» ответил патриотично: «Кто, если не мы! Надеемся на помощь администрации».

Напомним, кварталы в микрорайоне ДКЖ — это пилотный проект жилой застройки по новым принципам Генерального плана Перми: компактность застройки, приоритет мало- и средне­этажного жилищного строительства, обозначение зелёных зон, внимание к внутриквартальному пространству.

«Сейчас вопрос даже не в качестве и параметрах строительства, а в том, начнут ли вообще строить. Хотелось бы, чтобы строительство завершилось как можно скорее, только это может прояснить, будет ли пользоваться спросом жильё нового типа, сколько оно будет стоить», — считает Денис Галицкий.