Все районы хороши — выбирай на вкус

Эксперты называют пермяков патриотами — они очень любят жить в тех местах, где провели детство. Понятно, что наибольший интерес у горожан традиционно вызывает недвижимость в центре Перми и Пермского района. Но сохраняется спрос и на жильё в более удалённых районах. Поэтому «районов-изгоев» в городе нет, ни один из них не выделяется в структуре спроса. По просьбе «Компаньон magazine» обзор привлекательности каждого района Перми подготовил главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Борис Николаев.

Ленинский район Перми по уровню средних цен предложения значительно опережает остальные административные районы. Это объясняется целым рядом факторов. Во-первых, это местоположение, ведь именно в этом районе расположен исторический центр Перми. Во-вторых, развитостью инфраструктуры, большим количеством объектов общегородского назначения, торгово-развлекательных центров, объектов культурного наследия. В-третьих, как ни парадоксально, экологичностью. По данным статистики, воздух в Ленинском районе самый чистый — на его территории практически отсутствуют промышленные предприятия. Наконец, в-четвертых, дефицитом жилого фонда в этом районе в принципе — левобережная часть представляет собой деловой и административный центр с преобладанием объектов нежилого назначения, значительная территория правобережной части относится к зоне катастрофического затопления от плотины Камской ГЭС, жилищное строительство на этих землях запрещено.

Свердловский район имеет значительно большую территорию, нежели Ленинский. Его центральные микрорайоны, такие как Свердлова-центр, Островского, во многом схожи с Ленинским районом, отличаются комфортностью проживания и максимальными ценами предложения. Возникновение большинства других микрорайонов, таких как Крохалева, Владимирский, Краснова, связано с деятельностью расположенных по соседству с ними крупных промышленных предприятий. Цены на недвижимость в них находятся примерно на среднегородском уровне, во многом зависят от типа жилого дома.

Особенность географии Дзержинского района — его расположение на обоих берегах реки Камы, что приводит к серьёзной дифференциации в ценах аналогично Свердловскому району. Максимальные цены отмечаются в кварталах, расположенных между улицей Крисанова и железнодорожным вокзалом «Пермь II». Цены выше среднего характерны для популярных «спальных» микрорайонов, таких как Данилиха и Парковый. Новое строительство имеет большое значение для рынка недвижимости Дзержинского района. Он лидирует по числу квадратных метров жилья, находящегося в незавершённом строительстве (283 тыс. кв. м, то есть 1,75 кв. м на одного жителя района).

Индустриальный район — относительно небольшой по площади, но густонаселённый район Перми. Устойчивый спрос на недвижимость продиктован нахождением на его территории крупных предприятий нефтегазового комплекса. Район в целом характеризуется хорошей транспортной доступностью. Развитие первичного рынка ограничивается дефицитом строительных площадок.

На рынке жилья Мотовилихинского района значительную роль играет индивидуальное жилищное строительство — частные дома занимают большую часть его территории. Среди микрорайонов многоэтажной застройки максимальную привлекательность (и, как следствие, максимальные цены предложения) имеют Городские Горки и Садовый.

Кировский район — территория, лидирующая по темпам прироста объёмов незавершённого строительства в 2014 году: за январь—июль число строящихся объектов выросло более чем в два раза. Строительство Красавинского моста существенно повысило привлекательность микрорайона Нижняя Курья, на который приходится подавляющее большинство новых строек.

Орджоникидзевский район отличает максимальная удалённость от центра Перми и минимальный уровень цен предложения по сравнению с другими районами. При формировании цены большое значение имеет фактор локального местоположения — она может существенно различаться даже для квартир, расположенных в пределах одного микрорайона в зависимости от удалённости от остановок общественного транспорта, сетевых магазинов, рекреационных зон и т. д.

Средние цены предложения на рынке многоквартирного жилья Перми в разбивке по административным районам (руб./кв. м)

Михаил Крепак, начальник департамента продаж Группы строительных компаний «Мегаполис»:

— Спрос на жилую недвижимость и коммерческую, которую, в свою очередь, нужно делить на торговую, офисную, логистическую и прочую, формируется из совершенно разных потребностей. И рассматривать его стоит отдельно.

Если говорить о жилой недвижимости, то традиционно наиболее популярны приближенные к центру районы: Мотовилихинский, Дзержинский, Индустриальный и главным образом входящие в них спальные микрорайоны, такие как Парковый, Садовый, Балатово. И это элементарно видно даже по цене на «первичку». К примеру, стоимость одного кв. м в строящемся доме в микрорайоне Парковый стартует от 55 тыс. руб. за кв. м и до 67 тыс. руб. в зависимости от различных факторов (расположение, степень готовности и пр.).

Ленинский район всегда пользуется очень высоким спросом, но и цена там соответствующая. А вот отдалённые районы, например Орджоникидзевский, незаслуженно уступают в части спроса вышеперечисленным районам. Ведь «отдалённость» — понятие относительное и в Перми выражается в дополнительных 10—15 минутах езды на общественном транспорте.

Орджоникидзевский район — перспективный, с развитой инфраструктурой, он способен удовлетворить все бытовые и досуговые потребности. Цены на жильё здесь значительно ниже — от 37 тыс. руб. до 48 тыс. руб. за кв. м. Многие застройщики всё активнее заходят в этот район. Например, мы успешно реализовали здесь уже три объекта совокупным объёмом около 750 квартир. И в настоящий момент в процессе строительства находятся ещё два: ЖК «Мозаика» на ул. Толбухина, 23 и жилой дом «Энтузиаст» на ул. Белозёрской, 30. Всё это современные яркие дома по цене от 1,565 млн руб. за квартиру с отделкой.

Игорь Голубев, заместитель генерального директора компании PAN City Group:

— Если оценивать развитие коммерческой недвижимости в разрезе районов Перми, наиболее показательным критерием выступает количество и качество торговых «коридоров» в городе. Ленинский район — это «золотое сечение» стрит-ритейла в Перми (перекресток Комсомольского проспекта и ул. Ленина): здесь генерируются наибольшие покупательские потоки, что обусловливает концентрацию торговых и офисных форматов коммерческой недвижимости.

В Свердловском районе сформированы два торговых «коридора». Это продолжение Комсомольского проспекта и ул. Сибирской. Улица Сибирская (от ул. Монастырской до ул. Революции) ориентирована на сегмент premium (MaxMara, Hugo Boss, Joop и др.). Есть перспектива развития ул. Революции в качестве самостоятельного «коридора».

В Мотовилихинском районе присутствует два стрит-ритейла: это ул. Юрша и Уинская по нечетной стороне улицы. Торговым «коридором» микрорайонного формата выступает ул. Дружбы от Пл.Дружбы до ул. Тургенева. Дзержинский район — это, безусловно, Проспект Парковый.

Индустриальный район — улица Мира. Ее позицию усиливает наличие крупного ТРЦ «Столица», многочисленные встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых домов, наличие объектов общественного-культурного назначения.

Кировский и Орджоникидзевский районы, несмотря на свою удаленность, имеют развитие зоны сосредоточения торговых форматов. В частности, в Кировском районе полноценным торговым «коридором» является ул. Маршала Рыбалко. В Орджоникидзевском — район гайвинского рынка и ул. Писарева.

Нередко драйвером развития коммерческой недвижимости выступает сегмент жилья. В спальных районах ключевым фактором появления крупных объектов торгового и развлекательного назначения является плотность и динамика развития жилой застройки. С другой стороны, есть немало прецедентов положительного воздействия качественных торговых форматов на привлекательность прилегающих жилых кварталов. К примеру, строительство ТРК «Семья» в свое время благоприятно повлияло на микрорайон Островский с точки зрения престижности и стоимости всех сегментов недвижимости. Катализатором развития м/р Парковый выступает и ТЦ «Лента».

Марина Коноплёва, генеральный директор ООО «КомСтрин-Пермь»:

— Конечно, люди хотели бы жить в центре города, но цены в Ленинском и Свердловском районах высоки. Здесь хорошие школы в шаговой доступности, достопримечательности, воздух этих районов менее загрязнён, несмотря на транспортный поток. Основную нагрузку на экологию дают промышленные предприятия, от которых освобождены Свердловский и Ленинский районы.

Близок к Осенцовскому промузлу Индустриальный район. Очевидны плюсы Дзержинского: рядом лесопарк, много новостроек и хорошая транспортная доступность. В Орджоникидзевском районе — привлекательные цены. Мотовилихинский — зелёный район, застройщики стараются его преобразить, появляются торговые центры. Но в Мотовилихе нужно развивать микрорайонную застройку, а не только точечную. Люди не очень любят вкрапления старых домов в новостройки. Здесь нужно внимание градостроителей. Кировский район очень зелёный и тянется вдоль Камы. Кто нашёл там работу, довольны своим местом жительства и менять его не собираются.

С другой стороны, пермяки любят жить там, где родились, молодые семьи выбирают квартиры рядом с родителями и стараются создавать «родовые гнёзда». В целом я бы не сказала, что у нас есть «районы-изгои».

Сейчас застройщики пытаются не просто благоустроить двор, разместить детскую и спортивную площадки, но уделяют внимание ландшафтному дизайну. Все горожане хотят, чтобы рядом с домом был прогулочный сквер. И за последние пять лет восстановлено много скверов. Комфортная городская среда — очень большой плюс.

Станислав Цвирко, управляющий АН «Перспектива»:

— Ранее пермяков привлекал центр, сейчас предпочтения меняются. Новосёлы не обязательно выбирают центр, любят спальные районы, такие как Парковый и Садовый. Там развивается деловая активность и есть выбор жилья.

Одновременно существует местный патриотизм: закамцы очень любят Закамск, гайвинцы — Гайву. Такая приверженность граждан своим районам позволяет последним развиваться равномерно. Это видно и на примере первичного рынка. В отдалённых районах меньше административных барьеров, больше площадок, формируется социальная инфраструктура.

Большую роль при выборе квартиры играет наличие школ, детских садов, парков и других мест отдыха, транспортная доступность. Нравятся жителям районы комплексной застройки, то есть городской облик кварталов, а не хаотично построенное жильё.

Дзержинский уникален тем, что находится рядом с Черняевским лесом, близок к центру города, железнодорожному вокзалу и аэропорту. Но здесь не так много рабочих мест, существует проблема пробок на дорогах.

Минусом Индустриального района можно назвать экологию, влияние Осенцовского промузла. Но благодаря ему здесь высокая деловая активность, большая концентрация жилья разных форматов. Опять же близость к аэропорту, центру города. Кировский район положительно характеризует близость к Каме, сосновый бор, это, по сути, город-спутник. Ленинский район, как известно, это культурно-исторический центр. Здесь престижно и удобно проживать, но в рабочее время дороги перегружены. Мотовилихинский характеризует активное развитие всех микрорайонов: Вышка-2, Запруд, Висим, Ива. Если в них в дальнейшем будут размещены торговые центры, это внесёт свою лепту в развитие всего района. Из плюсов Орджоникидзевского района — близость к природе, Каме. Из минусов — ограниченность культурного отдыха. Орджоникидзевский район можно назвать самодостаточным.

Свердловский — самый большой и разноплановый район Перми. В нём есть места, которые активно развиваются, это ЖК «Авиатор», микрорайон Островского, а вот Крохалевка, напротив, не очень комфортна для проживания. Развитие Свердловского района — это вопрос глобального финансирования, и об этом нужно задуматься.

В целом можно сказать, что администрации районов соревнуются между собой, за любовь и приверженность жителей Перми к своим районам. Комфортность проживания во всех семи районах примерно одинакова, ситуация сбалансирована, нужно развиваться в этом направлении. Сейчас важно, чтобы в Перми не появилось новых рабочих посёлков: чтобы район не превращался в забытый богом анклав, необходимо, чтобы в нём проживали разные категории жителей. Хорошие примеры — Парковый и Садовый.