Ольга Вишневская

обозреватель газеты «Новый компаньон»

Ипотека для пермяка

На фоне экономических потрясений 2014 года жилищное кредитование выглядит островком благополучия. Надолго ли?

Поделиться

Несмотря на резкое ослабление рубля, внешнеэкономические санкции и другие негативные события, рынок ипотеки в Пермском крае переживает расцвет. Совокупный портфель ипотечных кредитов, выданных на территории Пермского края, на 1 июля превысил 60 млрд руб., а текущие объёмы кредитования достигли исторических максимумов.

ипотека

  Сергей Копышко

Сравнить себя

В течение первого полугодия 2014 года в Пермском крае было выдано 11 999 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 15,4 млрд руб. По этому показателю регион занял 16‑е место среди всех субъектов РФ. Достигнутые объёмы в суммовом выражении на 39% превышают показатель аналогичного периода прошлого года. Впечатляющий темп, особенно в сравнении с общей динамикой рынка кредитования физических лиц, объём которого за тот же период увеличился лишь на 6,5%.

Рекордные темпы роста объёмов ипотечного кредитования сопоставимы со средним показателем по стране (+42%), однако они уже заметно ниже показателя Приволжского федерального округа (+46%), а также темпов большинства регионов-конкурентов. Например, в Самарской области объёмы ипотечного кредитования выросли на 44%, в Татарстане — на 48%, в Нижегородской области — на 59%. Как итог, доля Пермского края в общем объёме ИЖК ПривФО продолжила постепенное снижение: пять лет назад она была равна 13%, а сейчас опустилась до 10%.

В то же время заметно более низкую динамику продемонстрировала Свердловская область: её 20% находятся в тренде Уральского федерального округа, который в целом показал рост ипотеки всего на 15% — это минимальный показатель среди всех федеральных округов России.

По абсолютным объёмам ипотечного кредитования Пермский край уступает всем основным регионам-конкурентам. Особенно сильное отставание сложилось по сравнению с Татарстаном и Свердловской областью, где в январе-июне было выдано ИЖК на сумму около 22 млрд руб.

В пользу заёмщиков

Активный рост сектора ипотечного кредитования связан с бумом жилищного строительства. За первое полугодие 2014 года было введено 377,8 тыс. кв. м, что на 58% больше аналогичного показателя прошлого года. Для сравнения: в прошлом году рост объёмов жилищного строительства за первые шесть месяцев составил всего 0,5%. Как следствие, в текущем году банкиры отмечают увеличение доли кредитов на приобретение жилья на первичном рынке.

Одновременно с увеличением объёма предложения на рынке в пользу развития ИЖК сыграло и изменение существенных условий кредитования, сделавшее ипотеку доступнее для заёмщиков. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ИЖК в Пермском крае снизилась по сравнению с январём-июнем прошлого года на 0,6 процентного пункта, несмотря на увеличение стоимости заёмных средств для банков. Средний срок кредитования также сократился — на несколько месяцев.

Аналогичные тенденции характерны для большинства регионов ПривФО и России в целом. По состоянию на 1 июля 2014 года средний срок кредитования в Прикамье составлял без малого 15 лет (178 месяцев), средневзвешенная ставка — 12,4% годовых в рублях.

Помимо этого, многие банки пересмотрели величину первоначального взноса — также в пользу заёмщика. Если раньше он составлял 15-25%, то сейчас доступен вариант и в 10% от стоимости недвижимости. Одновременно были снижены требования к самим заёмщикам.

В поисках платёжной дисциплины

Причина, по которой банки пошли на подобные послабления, связана с существенным изменением структуры рынка розничного кредитования. Ипотека становится всё более привлекательной в первую очередь для самих банков в сравнении с резко сокращающимся не обеспеченным залогом потребительским кредитованием. Что и не удивительно: в отличие от сегмента розничного кредитования дисциплина заёмщиков по ипотеке начиная с 2012 года показала тенденцию к улучшению.

Банк России сообщает, что доля просроченной задолженности постоянно снижается — с 4,6% в 2010 году до 1,5% на текущий момент, что свидетельствует о значительном улучшении ипотечного портфеля банков. В абсолютном значении «просрочка» составляет сейчас 874 млн руб.

Отчасти этому способствуют жёсткие меры, применяемые к «просрочникам», — взыскание путём реализации заложенного имущества. В Пермском крае в 2013 году так было взыскано 82 млн руб., в первом полугодии текущего года — уже 33 млн руб.

Для сравнения: в целом по рынку кредитования физических лиц объём «просрочки» только за первое полугодие 2014 года увеличился в Прикамье на 37% и составил 3% от общего объёма задолженности.

В итоге улучшение платёжной дисциплины в сегменте ИЖК стало ещё одним фактором, способствующим активному развитию ипотеки. Соответственно доля ипотеки в общем объёме розничного кредитования активно растёт: с 13% в середине 2013 года до 20% по итогам августа 2014-го.

Нестабильность экономической ситуации, слабое доверие к финансовым и валютным инструментам привели к росту популярности недвижимости как средства сбережения и накопления. В сегменте сопоставимых сумм она стала восприниматься как более надёжная замена банковским вкладам. При этом количество выданных кредитов увеличилось не так сильно, как их сумма, — на 28%, поэтому ещё одним фактором роста объёмов ипотечного кредитования в регионе стало увеличение средней суммы кредита. Средний размер выданного в январе-июне ипотечного кредита равен 1, 280 млн руб., что на 9% больше показателя за тот же период прошлого года. Интересно, что средняя стоимость жилой недвижимости по данным Пермьстата за этот же период выросла на первичном рынке всего на 4%, а на вторичном и вовсе снизилась на 6%.

Туманное будущее

Дальнейшие тенденции развития рынка ипотечного кредитования будут определяться двумя основными факторами.

Как бы ни была привлекательна ипотека, в ближайшие месяцы банки будут вынуждены поднять ставки. Эта тенденция актуальна уже и сейчас: по итогам июля-августа средневзвешенная ставка по ипотеке увеличилась на 0,05 процентных пункта. Аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования утверждают, что в горизонте 2014 года будет продолжаться плавный рост ставок, и к декабрю средняя ставка по ипотечным кредитам составит 12,3-12,5%. В качестве причин при этом выступят сохранение высокой стоимости фондирования, проблемы с ликвидностью, а также коррекция цен на рынке недвижимости. В противовес этим факторам выступает высокая конкуренция между банками, которая будет сдерживать рост стоимости ипотеки.

Снижение реального уровня жизни населения — другая «мина замедленного действия» под рынком ипотечного кредитования. Этот фактор может вызвать как резкое снижение интереса к покупке недвижимости (и на снижение предложения на первичном рынке), так и падение привлекательности самих кредитов.


Объём ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных за первое полугодие 2014 г., млн руб.

Объём накопленной задолженности по ИЖК на 1.07.2014 г., млн руб.

Объём просроченной задолженности по ИЖК на 1.07.2014 г., млн руб.

Объём выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, млн руб.

Доля просроченной задолженности по ИЖК в Пермском крае

 

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться