Марина Замятина

Марина Замятина

журналист

Психиатрическое расстройство

Торги на право аренды квартала №179 в Перми могут опять не состояться

Поделиться

Освоение земельного участка на ул. Революции, 56 в Перми вновь может быть отложено. В Арбитражный суд Пермского края поступил иск от ООО «ДЖ-Вит» в адрес Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края и ОАО «Пермагростройзаказчик» (ПАЗС). Согласно позиции заявителя, передача земли в собственность ПАЗС и последующее объявление этой компанией торгов для жилищного строительства «незаконны, так как в совокупности эти действия направлены на то, чтобы фактически прикрыть сделку по передаче земель из краевой собственности в частную для жилищного строительства». По мнению истца, эти сделки «совершены в обход норм Земельного кодекса РФ и с противоправной целью — вывод коммерчески привлекательного краевого имущества в частную собственность».

179

  Игорь Катаев

Напомним, первый конкурсный отбор арендатора квартала №179 был проведён в марте 2013 года. Тогда на освоение территории, ограниченной улицами Глеба Успенского, Куйбышева, Революции и Комсомольским проспектом, претендовала только одна компания — «Кортрос» (бывшая «Ренова-СтройГруп»). Это обстоятельство вызвало несогласие со стороны краевого управления ФАС. После объявления конкурса антимонопольный орган возбудил дело по признакам нарушения закона «О защите конкуренции». В итоге летом было принято решение не заключать договор с единственным участником конкурса, а провести новые торги, документацию к которым ПАСЗ предварительно согласовал с антимонопольным ведомством.

В канун Нового года, 30 декабря, ПАСЗ во второй раз объявил торги по аренде участка бывшей краевой психиатрической больницы в квартале №179. По условиям аукциона, имущество предоставляется в аренду для строительства «комплекса многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями, выполненного в едином стиле, придомовой и внутриквартальной инфраструктурой, а также строительства иных объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду».

Квартал отдаётся в аренду на шесть лет. Таков же и максимальный срок строительства. Начальная цена арендной платы — 108,356 млн руб. в год. Шаг аукциона — 2,5 млн руб., размер задатка для участия в аукционе — 70 млн руб.

Приём заявок должен завершиться до 5 февраля, торги намечены на 10 февраля.

Однако, согласно иску, объявленные торги содержат «узкие места», которые «исключают честную конкуренцию», и таким образом, «права потенциальных участников торгов, которые могут претендовать на получение земельных участков под жилищное строительство, нарушаются».

Приводимые юристами доводы сводятся к тому, что в рассматриваемом случае произошла подмена продавца: уполномоченный исполнительный орган государственной власти Пермского края заменён на хозяйствующий субъект, свободный в своих действиях и фактически не контролируемый никем.

Земельный кодекс РФ предусматривает, что в качестве продавца права на заключение договора аренды для жилищного строительства должен выступать уполномоченный орган государственной власти, которым является Министерство по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края. Наделение ПАЗС функциями государственной власти запрещено федеральным законом «О защите конкуренции».

В числе негативных последствий реализации указанной схемы истцы называют «неполучение краевым бюджетом денег от использования имущества (что особенно актуально в связи с возникающими бюджетными проблемами), а также использование земли каким угодно образом».

Кроме того, у застройщика «есть юридические основания для признания за собой права на землю, например, как собственника построенных на них объектов». В перспективе эта земля «может быть приобретена таким застройщиком за относительно небольшие деньги с целью его дальнейшего освоения и получения сверхприбыли».

В ООО «ДЖ-Вит» также предполагают, что застройщик «сможет разыграть собственное банкротство» (с целью прекращения обязательств по уплате аренды в пользу ПАЗС) после освоения перспективных участков и передачи возведённых на них объектов в собственность других лиц с целью передачи им права на дальнейшее оформление в свою собственность.

В Земельном кодексе РФ говорится о том, что до объявления торгов должны быть проведены инженерные изыскания, определены параметры разрешённого использования земельного участка, заранее известны технические условия подключения объекта к сетям и плата за подключение. Краевое минимущество и ПАЗС указанных действий не совершали. Наоборот, все риски, связанные с осуществлением указанных мероприятий, возложены на потенциального арендатора.

Кроме того, отсутствует утверждённая документации по планировке территории, в связи с этим потенциальный застройщик, уверен истец, «абсолютно свободен в выборе того, что он должен будет возвести на земельном участке»: у ПАЗС в этой части претензий к арендатору юридически быть не может, так как формально условия договора будут соблюдены.

Отдельные условия аукциона, по мнению истца, и вовсе невозможно исполнить. Так, например, арендатор по условиям договора обязуется безвозмездно передать в собственность муниципалитета все возведённые объекты социальной внутриквартальной и парковой инфраструктуры. При этом муниципальное образование «город Пермь» не является стороной по договору и, соответственно, не имеет обязанности принять это имущество.

Появление на территории парковой зоны, идею которой лоббируют краевые и городские власти на разных площадках, также, согласно заявлению истца, невозможно — такого вида разрешённого использования соответствующая территориальная зона не предусматривает. Кроме того, указанной в извещении о торгах территориальной зоны общественно-жилого назначения на территории Перми нет.

Аукционная документация не содержит градостроительных планов земельных участков, что «делает условия освоения территории непрозрачными».

Получается, что достроить «идеальный квартал», не потеряв инвестиции, имеет шанс только «угодный» ПАСЗ арендатор, ведь именно от «Пермагростройзаказчика» зависит, например, как быстро будет выдано арендатору разрешение на привлечение субподрядчиков. При этом общий установленный срок строительства — шесть лет. По закону, после прекращения срока договора аренды земельного участка, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. По условиям аукционной документации, истечение срока договора является основанием для возврата участка ПАСЗ и, соответственно, потерей всего объёма инвестиций.

Важно, что действующее законодательство не запрещает арендодателю после проведения торгов и заключения договора аренды земельных участков изменить условия договора. По договорённости с арендатором ПАСЗ может продлить срок аренды, изменить арендную плату и так далее.

Реализация предполагаемого проекта без согласованности действий с ПАСЗ невозможна, предполагает истец. Таким образом, «успешность реализации проекта зависит от административного ресурса», а «система торгов содержит невидимую защиту от ненужных участников»: «не тому» победителю не утвердят проект, не дадут экспертизу, технические условия, разрешение.

По информации «Нового компаньона», соответствующие заявления планируется направить и в прокуратуру Пермского края, так как «усматриваются признаки применения противоправной схемы по выводу краевого имущества в частную собственность, что не отвечает интересам края», а также в антимонопольное ведомство — в связи с тем, что «усматриваются нарушения требований антимонопольного законодательства».


В компании «Кортрос», которая является одним из наиболее вероятных участников торгов на право аренды квартала №179, отметили, что ничего не слышали об иске со стороны ООО «ДЖ-Вит» в краевой арбитражный суд.

«Наша заявка на участие в этом аукционе пока находится в стадии подготовки», — добавил генеральный директор «Кортроса» Станислав Киселёв.

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться