Больше, выше, дороже

На рынке строящегося жилья в Перми растёт доля квартир бизнес-класса. Рост отмечается медленный, но уверенный — девелоперы всё чаще заявляют о своём желании реализовывать проекты в этой нише. Выделяется потребность к увеличению этого показателя и со стороны состоятельных граждан. Однако у опрошенных «Новым компаньоном» экспертов нет однозначного понимания в части спроса на предложения дорогого жилья — мнения застройщиков о качестве возводимых домов повышенной комфортности и представления потребителей о них же не всегда совпадают.

Заместитель председателя совета НП «РГР. Пермский край» Алексей Ананьев отмечает, что на протяжении последнего времени в Перми регулярно звучали заявления о строительстве новых домов «бизнес-класса». «Они будут располагаться в центральной части города. Сами застройщики относят их к классам «бизнес» и «бизнес+», квартиры в этих домах будут стоить выше сред­него», — дополняет эксперт.

Директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина напоминает, что если до кризиса 2008 года каждая вторая новостройка позиционировалась как «бизнес-класс», независимо от того, соответствует она ожиданиям покупателей или нет, то сейчас проекты, которые претендуют на уровень «бизнес», более качественные.

В общем объёме вводимого в Перми жилья на долю квартир «бизнес-класса», по данным директора АН «Территория» Екатерины Пахомовой, приходится порядка 7%, и если строители не изменят свои планы, то в 2013 году этот показатель возрастёт и составит 8,6%.

Екатерина Пахомова, директор АН «Территория»:

 — Ещё весной на Градостроительном совете при губернаторе прозвучал заказ от властей: в общем объёме ежегодно сдаваемого жилья «бизнес-класса» должен составлять не менее 10%. Есть потребность к увеличению этого показателя и со стороны покупателей. На мой взгляд, он должен быть не менее 15%.

О постепенном развитии рынка жилья бизнес-класса говорит и генеральный директор аудиторской компании ООО «Инвест-аудит» Егор Чурин. По его мнению, сегмент жилых комплексов для состоятельных пермяков развивается вместе со всем рынком жилья, при этом кардинальных перемен в сегменте «бизнес-класса» ожидать не стоит.

«В настоящее время наблюдается постепенное развитие этого рынка, в ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию достаточно большой объём дорогой недвижимости», — уверен Чурин.

Эксперт предполагает, что цены в данном сегменте не претерпят серьёзных изменений, их ожидаемый рост — 4-7% в год.

Ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (входит в СГ «Камская долина») Борис Николаев отмечает устойчивый спрос в сегменте «бизнес-класса» в Перми. Однако потребитель в данной нише, по его словам, значительно более избирателен по сравнению с массовым сегментом, соответственно, и сроки экспозиции квартир длиннее.

Сложившийся диапазон цен предложения на первичном рынке, названный аналитиком, — от 60 до 100 тыс. руб. за 1 кв. м, при этом отдель­ные единичные предложения могут быть и выше.

Высокая стоимость квартиры влечёт за собой высокие требования.

Требования, предъявляемые к жилью различного уровня качества, в том числе «бизнес-класса», определены Единой методикой классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу). Эта методика была разработана в декабре 2012 года экспертами комитетов по консалтингу и девелопменту Российской гильдии риелторов по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В числе признаков (характеристик)  — архитектура, несущие и ограждающие конструкции, общая площадь квартир, кухонь, инженерное обеспечение, параметры паркинга и т. д.

Так, в рамках такого признака, как «инженерное обеспечение», отмечает Борис Николаев, к жилью «бизнес-класса» предъявляются следующие требования: энергоснабжение  — свыше 10 кВт на квартиру, централизованная приточно-вытяжная вентиляция, скоростные лифты с индивидуальной отделкой кабин, современные радиаторы с терморегуляторами, предусмотренные места для наружных блоков кондиционеров. В части паркинга  — наличие подземной автостоянки. Его вместимость и наземные охраняемые парковки должны обеспечивать возможность размещения автомобилей из расчёта не менее одного машино-места на квартиру.

Отделка квартир в домах «бизнес-класса», как правило, черновая либо улучшенная чистовая с применением высококачественных материалов, мест общего пользования  — также высококачественная (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т. д.), высота потолков  — от 2,75 м.

Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты»:

— Потенциальные покупатели дорогих квартир не будут хвататься за первое подвернувшееся предложение. Но из того, что сейчас есть в Перми, подобрать вариант, соответствующий ожиданиям, бывает крайне сложно. Необходимо, чтобы, как в пазле, в единую картинку сложилась масса факторов: расположение дома, вид из окна, хорошее соседство, наличие парковки и прочее. И всё это должно соответствовать заявленной цене. Так вот, далеко не везде эта «мозаика» складывается.

Я знаю, что в Перми есть дом, который по классификации подпадает под разряд «бизнес». Но квартиры там не покупаются. Предполагаю, что одна из причин  — отсутствие закрытой внутренней территории — как только ты выходишь за пределы подъезда, сразу оказываешься в реальности серых «брежневок». Для человека, приобретающего дорогое жильё, очень важно, кто будет его соседом, какова в целом атмосфера дома.

Достаточно высокие требования к жилью «бизнес-класса» предъявляются и по всем другим параметрам. Как поясняет Егор Чурин, дома такого уровня должны быть выполнены по индивидуальному проекту, в отличие от типовых серийных домов экономкласса. В жилых комплексах «бизнес-класса» площадь квартир примерно в полтора раза больше, часто в доме запланированы пентхаусы, а общее количество квартир в здании не должно превышать 200. Для дорогих квартир обязателен консьерж, собственная служба безопасности, видеонаблюдение. Также важными пунктами являются благоустройство территории жилого комплекса «бизнес-класса» (выделяется место под детские площадки) и близкое расположение объектов социальной инфраструктуры.

Алексей Ананьев добавляет, что в числе основных критериев дорогостоящего жилья должна быть и стоимость 1 кв. м — она должна составлять 70 тыс. руб. и выше.

Эксперты «Нового компаньона» сходятся во мнении, что большинство представленных в Перми объектов, которые позиционируются как жильё «бизнес-класса», чаще всего не удовлетворяет ряду критериев по классификации. Так, Екатерина Пахомова считает, что пока мнения застройщиков о качестве возводимых ими домов и представления потенциальных покупателей о комфортном жилье расходятся. И если продолжать строить в том же духе, что и сейчас, говорит эксперт, то рост спроса на дорогое жильё прекратится.

Екатерина Пахомова:

— Только у меня не менее 15 клиентов сегодня не могут найти в Перми квартиру подходящего качества. Поэтому деньги уходят в Москву, за границу. При этом требования нельзя назвать завышенными. Например, основное требование одного из клиентов — квартира с видом на Каму. Казалось бы, нашли подходящий вариант. Но там вид из окон настолько ужасен (вокруг бараки, мусорная свалка), что даже прекрасная Кама не создаёт ощущения, что ты находишься в безопасном и комфортном месте.

Борис Николаев отмечает, что значительную часть первичного рынка в этом сегменте, таким образом, формируют квартиры в уже построенных жилых комплексах. Среди наиболее «знаковых» объектов, введённых в 2007—2013 годах, в которых ещё есть большое число предложений от застройщиков, эксперты называют жилые комплексы «Сапфир» (ул. Окулова, 18), «Виктория» (ул. Революции, 21), «Альпийская горка» (ул. Чернышевского, 15а, 15в) , «Театральный» (ул. Петропавловская 29), «Лазурные купола» (ул. Советская, 3), «Пермские медведи» (ул. Рабочая, 7), «Турчаниновский квартал» (ул. Островского, 29), жилые дома по ул. Луначарского, 66 и ул. Островского, 64.

Стоимость таких объектов на первичном рынке, по данным Егора Чурина, начинается от 50 тыс. руб. за 1 кв. м, а их верхняя граница — около 80 тыс. руб. за 1 кв. м.

Борис Николаев, ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»:

— Всего жилых домов «бизнес-класса» (вторичный рынок) в Перми построено около 80, однако число предложений в них невелико, так как важной особенностью спроса на объекты высоких классов качества является ничтожная доля инвестиционного спроса. Как правило, жильё «бизнес-класса» приобретается для собственного проживания.

Неоднозначную ситуацию с квартирами «бизнес-класса» отмечает и Ирина Малыгина. По её словам, с одной стороны, объекты, которые позиционируются таким образом, есть, причём как на рынке вторичного жилья, так и среди новостроек, но, с другой стороны, продажи по ним идут очень медленно или вообще стоят.

«Жильё «экономкласса» строить дешевле, а спрос на него гарантирован. С учётом того, что для строительства привлекаются кредитные ресурсы, строителям во время кризиса и до сегодняшнего дня проще было заниматься возведением домов уровня «эконом» и «эконом+»,  — отмечает Малыгина.

А Екатерина Пахомова и вовсе считает, что после «Виктории» в Перми пока не появлялось новых интересных предложений такого уровня, но «если заявленные сегодня девелоперами новые проекты будут реализованы, качество строительства в Перми изменится, так как будет задана новая планка».

В этом вопросе Егор Чурин предлагает «не делать далеко идущих прогнозов», так как на сегодняшний день достаточно много объектов, которые, так или иначе, можно отнести к «бизнес-классу», находятся на этапе строительства.

«Есть и запланированные жилые комплексы, однако практика показывает, что часть интересных проектов замораживается ещё до начала строительства, поэтому лучше сконцентрироваться на наиболее интересных проектах, которые уже реализуются в нашем городе», — говорит эксперт.

Директор по маркетингу инвестиционной группы Custom Capital Игорь Ощепков отмечает, что просчитать объём и ёмкость рынка жилья «бизнес-класса» не представляется возможным.

Игорь Ощепков, директор по маркетингу инвестиционной группы Custom Capital:

— Вероятно, рынок в стоянии поглотить один-два интересных проекта. В настоящий момент обнародованы только планы и проекты девелоперов по строительству элитного жилья. Реального предложения практически нет. На мой взгляд, ввиду уникальности объектов и предпочтений клиентов, имеет смысл проектировать объект под конкретные запросы, проведя предварительные переговоры и зная потребность покупателя. До момента строительства, на этапе проектирования объекта, у девелопера должно быть понимание потребностей и пожеланий клиентов. Покупателям элитной недвижимости следует обращать внимание на анонсированные проекты и внимательно наблюдать за ходом их реализации.

Алексей Ананьев делает более оптимистичные прогнозы. По его ожиданиям, на рынке появится пять-семь домов, относящихся к категории «бизнес», предполагаемая начальная стоимость квартир в которых составит от 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

«Конечно, надо детально вникать в проект, но, мне кажется, эта цена для Перми немного завышена, — говорит эксперт. — В нашем городе такое количество объектов может создать внутреннюю конкуренцию. По этой причине может не быть рассчитываемого количества потенциальных покупателей. Застройщики не будут торопиться в реализации, а будут выдерживать концепцию, строить именно в таком ключе, в каком запланировали».

Перечень новостроек уровня «бизнес» и «бизнес+» на территории Перми