Комплексный подход

В Перми в рамках всероссийского форума «Города будущего» обсудили реализацию проектов комплексного развития территорий (КРТ). По всей стране заключено уже более 1,2 тыс. договоров КРТ, в активной стадии реализации находится 140 млн кв. м, а из аварийного жилья расселено 27 тыс. человек, сообщила на форуме Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России.

«Важная задача — не разрушать, а дополнять, сочетая экономическую эффективность и сохранение архитектурной идентичности городов. За пять лет реализации механизма КРТ уже не требуется объяснять его пользу — сегодня это признанный и эффективный инструмент, повышающий качество жизни граждан», — подчеркнула Синичич.

Спикер перечислила ключевые законодательные изменения последнего года. Введены обязательства поэтапного строительства социальной инфраструктуры, появилась возможность изменять условия договора КРТ во внесудебном порядке, усовершенствован механизм расселения, и теперь оценка изымаемого жилья производится максимально близко к дате расселения, а не к моменту принятия решения.

Пермский край — в числе лидеров

Пермский край сегодня входит в число федеральных лидеров по внедрению механизма КРТ. Если в начале 2022 года в регионе действовали три договора, то сейчас реализуется более 50 проектов в шести округах. Общий градостроительный потенциал заключённых договоров превышает 550 тыс. кв. м. За последние пять лет в регионе построено 10,5 млн кв. м жилья, условия проживания улучшили более 72 тыс. семей.

Министр по управлению имуществом и градостроительной деятельности региона Лариса Ведерникова рассказала о системном подходе, который позволяет синхронизировать проекты разных застройщиков.

«Особенностью реализации механизма КРТ в Пермском крае является синхронизация проектов разных застройщиков. Если раньше каждый проект реализовывался изолированно от остальных, то теперь территориально смежные проекты разрабатываются и реализуются в увязке друг с другом, в том числе с точки зрения архитектурного облика», — подчеркнула Ведерникова.

По её словам, перед заключением договора о КРТ Институт территориального планирования проводит комплексный анализ территории: рассматриваются нормативы по градпроектированию в части социальной нагрузки, анализируется не только текущая ситуация, но и её изменение с учётом выданных разрешений и реализуемых КРТ. В мастер-плане прорабатываются зоны рекреации — парки и скверы, а также их связь с зелёным каркасом города. Если объект находится в центральном районе либо примыкает к объектам культурного наследия, в обязательном порядке проводится градостроительный совет по архитектурным фасадам.

По поручению губернатора Дмитрия Махонина работа по КРТ расширяется на исторические купеческие города — Кунгур и Соликамск. В Кунгуре предлагается восстановить ретроспективный облик отдельных улиц, сохранить фасады зданий и создать рекреационные пространства вдоль реки Сылвы. В Соликамске особое внимание планируется уделить историческому центру, объектам культурного наследия и системе общественных пространств. Рассматривается приспособление исторических строений под гостиницы, рестораны и креативные зоны, а также продолжение туристического маршрута «Соляная верста».

Единая цифровая среда

На сессии, посвящённой КРТ, выступил Михаил Красников, директор по GR компании «Юникорн», входящей в АО «ЭР-Телеком Холдинг». Он предложил рассматривать цифровизацию как неотъемлемую часть комплексного развития территорий.

«Проекты КРТ должны включать комплексную цифровизацию. По аналогии с «умным домом», где обязательным элементом является автоматизированная система управления зданием, в проектах КРТ должна быть единая цифровая среда на уровне района: от управления климатом и безопасностью в квартире до транспорта и коммуникаций с городскими властями», — подчеркнул Красников.

Он предложил закреплять базовые принципы цифровизации как приложение к договорам на КРТ, чтобы стандарт рождался до принятия решения о реализации проекта.

Что мешает развитию: проблемы и предложения

Наталья Рихтер, руководитель департамента регионального развития «Девелопмент-Юг», подняла проблему мастер-планирования. По её словам, сложно найти проектный институт с опытом по мастер-планам, а в разных регионах — своя специфика диалога с властью. Она привела конкретный кейс, где ширина улицы в красных линиях составляла 63 м, а с учётом линий регулирования застройки — 73 м, что фактически превращает улицу в магистраль и создаёт некомфортную среду для пешеходов. В результате застройщики вынуждены разрабатывать мастер-планы, формируя коммерческий фронт вдоль таких улиц, но ширина от фасада до фасада достигает 110 м, что в будущем может стать градостроительной ошибкой.

«Мы вынуждены реализовывать проект, который в будущем будут показывать как градостроительную ошибку. Нам бы хотелось повысить статус стандартов КРТ — возможно, даже сделать их обязательным документом при разработке мастер-планов», — признала Рихтер.

Лариса Ведерникова, в свою очередь, обратила внимание на проблему зон затопления. Она подтвердила, что ряд проектов КРТ и приоритетных инвестпроектов Пермского края попали в зоны затопления при уже заключённых договорах. «Без вас, федеральных властей, мы этот вопрос решить не сможем», — заявила она, обращаясь к представителям Минстроя РФ, и предложила направить в министерство официальные предложения по решению проблемы.

Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Стани­слав Киселёв поднял вопрос долгосрочного планирования. Он отметил, что КРТ — это механизм на десятилетия, за это время меняется демография, нормативы, экономическая ситуация, и у участников должна быть возможность корректировать условия договоров без суда. Киселёв предложил наделить глав регионов полномочиями по корректировке сроков и обязательств, а также создать механизм координации всех участников с единым руководителем проекта.

Вместо разрозненных решений — единая система

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик отметил, что Пермский край стал образцом того, как КРТ может работать системно, синхронизируя жилищное и дорожное строительство с развитием социальной и инженерной инфраструктуры.

Форум «Города будущего» ещё раз подтвердил: системное взаимодействие государства, регионов, институтов развития, бизнеса и архитектурного сообщества — это единственный путь к созданию городов, в которых хочется жить, работать и растить детей. Будущее городов создаётся сегодня, и его основой служат не только бетон и сталь, но и передовые цифровые решения, а также грамотный диалог между всеми участниками процесса.