Склады на вырост
Пермский край сохраняет дефицит качественных складских площадей
Фото: senivpetro/magnific.com
Под собственные нужды
Пермский рынок складской недвижимости остаётся одним из заметных региональных центров, однако характеризуется ограниченным объёмом качественного предложения и высокой долей строительства под конкретного клиента.
По данным аналитиков PAN City Group, общая площадь существующих складов в Пермском крае составляет 503 000 кв. м. Рынок в большей степени представлен объектами класса В, в то время как склады класса А присутствуют на рынке в меньшем количестве (в сумме 41 500 кв. м).
Среди складов класса А в регионе на текущий момент имеется четыре вакантные позиции со средней ставкой аренды 9600 руб. за кв. м в год (с НДС). Средняя ставка аренды складов класса В составляет 9000 руб. за кв. м в год. Кроме того, стоимость строительства 1 кв. м складской недвижимости класса А в Перми в I квартале 2026 года достигла 78 400 руб.
По оценкам Антона Алябьева, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, Пермь остаётся крупным рынком и представляет интерес для федеральных игроков, развивающих складские мощности в регионах. Уже представлены логистические центры ряда компаний: например, наибольшую долю присутствия среди них обеспечивают Ozon, X5 Group, «Магнит» и др., также строится логистический центр Wildberries. Спрос же эксперт характеризует как точечный, в основном формируемый запросами со стороны федеральных и региональных игроков.
Пермский рынок качественной складской недвижимости остаётся относительно небольшим и структурно несбалансированным, считает партнёр NF GROUP Константин Фомиченко. Он указывает, что пермский рынок качественной складской недвижимости занимает лишь 14-е место по объёму существующего предложения в регионах России без учёта Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
При этом предложение формируется преимущественно за счёт объектов, построенных под конкретного пользователя (BTS), и объектов, построенных под собственные нужды силами конечных пользователей. Суммарно эти категории составляют 75% существующего предложения, тогда как объём спекулятивных площадей составляет 25% существующего предложения, констатирует эксперт.
По его данным, в последние годы вакантность находилась на околонулевом уровне, однако к концу 2025 года появились несколько опций, включая субаренду, вслед за чем выросла и доля вакантных площадей.
С начала 2026 года рынок Перми пополнился 40 тыс. кв. м новых площадей. При этом объём площадей в стадии строительства оценивается в 286—293 тыс. кв. м, говорит Антон Алябьев. Но и из них 80% уже законтрактованы либо сразу строятся под конечного пользователя.
Отдельного внимания заслуживает будущее предложение. PAN City Group фиксирует предложение об аренде склада класса А, который будет построен и введён в эксплуатацию в III квартале 2027 года в Пермском муниципальном округе. Предлагаемая ставка аренды после ввода объекта составит 17 800 руб. за кв. м в год (с НДС) — существенно выше текущих рыночных значений.
Константин Фомиченко при этом отмечает, что запрашиваемые ставки аренды на качественные объекты класса А в регионе находятся в диапазоне 9000—10 000 руб. за кв. м в год без учёта НДС и операционных расходов.
Признаки насыщения
Ситуация в крупнейших региональных логистических центрах России заметно отличается от пермского рынка. Если в Пермском крае качественное предложение остаётся ограниченным, а большинство новых проектов ещё до ввода находят конечного пользователя, то в крупных хабах после рекордного 2025 года начали проявляться признаки насыщения рынка. Рост объёмов строительства последних лет привёл к увеличению вакантности и более сдержанной динамике спроса, что делает эти рынки показательным примером следующего этапа развития складской недвижимости в регионах.
Города, выступающие ключевыми логистическими центрами регионов (Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар, Самара, Нижний Новгород и другие), в 2025 году продемонстрировали взрывной рост ввода складских площадей, однако уже в начале 2026 года рынок вошёл в фазу заметного замедления.
По данным IBC Real Estate, по итогам 2025 года в восьми ключевых региональных хабах было введено рекордные 2067 тыс. кв. м складов — на 61% больше, чем в 2024 году. Более 41% нового объёма (853 тыс. кв. м) пришлось на объекты, построенные под собственные нужды компаний, 33% составили BTS-проекты и лишь 26% — спекулятивное строительство.
Фото сгенерировано сервисом Gamma
IBC Real Estate подчёркивает, что такая структура ввода напрямую связана с агрессивной экспансией онлайн-операторов, на долю которых пришлось 66% всего нового предложения. Среди самых крупных объектов года — складской комплекс для «Сима-ленд» в Екатеринбурге площадью 237 тыс. кв. м и индустриальный парк для Wildberries в Самаре объёмом 184 тыс. кв. м.
Однако уже в I квартале 2026 года динамика резко изменилась. PAN City Group фиксирует существенное замедление: за первые три месяца 2026 года в этих городах было введено всего 224 тыс. кв. м складов — на 33% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Совокупный спрос также снизился на 35%, составив 183 тыс. кв. м. В результате средняя вакантность в крупных региональных хабах выросла до 6,9%.
В то же время структура спроса остаётся характерной для последних лет. По итогам 2025 года, согласно IBC Real Estate, лидерами по потреблению выступали онлайн-операторы (47%) и многоканальные ретейлеры (37%). При этом, несмотря на общее преобладание BTS-сделок (49%), их объём сократился на 30% год к году. Напротив, объём классической аренды вырос на 23%, заняв 41% в структуре спроса.
Эксперты IBC Real Estate объясняют рост вакантности не только активным вводом новых объектов, но и оптимизацией складских портфелей действующими арендаторами, которые высвобождали излишние площади. Это давление привело к снижению арендных ставок — в зависимости от региона они упали от 5 до 17% за год.
Средняя ставка аренды 1 кв. м склада класса А в крупных региональных хабах, по данным PAN City Group, в I квартале 2026 года составила 10 560 руб. в год (с НДС). Это отражает усиливающуюся конкуренцию за арендатора на фоне замедления спроса.
Иначе говоря, крупные региональные логистические центры проходят фазу коррекции после сверхактивного 2025 года. Рынок остаётся сильно зависимым от стратегий крупнейших онлайн-ретейлеров, а преобладание строительства под конкретного пользователя (BTS и own-use) сдерживает рост качественного спекулятивного предложения. В условиях замедления экономики и оптимизации затрат компаний дальнейшая динамика будет определяться тем, насколько быстро федеральные игроки возобновят активное расширение своих сетей.
В целом для региональных рынков России начало 2026 года характеризовалось сдержанными объёмами спроса на фоне общего замедления экономики, констатирует Антон Алябьев. При этом ряд крупных игроков возобновляют программы развития, что становится важнейшим драйвером спроса на складские площади на региональных рынках.
«По итогам 2026 года мы ожидаем годовой объём сделок на рынках регионов России на уровне 3,2 млн кв. м, плюс 55% к уровню прошлого года», — говорит эксперт.
Подпишитесь на наш канал в Максе и будьте в курсе главных новостей.