Инвестиционные качели
После периода ажиотажа вложения в недвижимость вышли на стабильную траекторию
Фото: freepik/freepik.com
По оценкам IBC Real Estate, за 2025 год объём инвестиций в недвижимость сократился на 29% и вернулся к уровню 2023-го. Тройка сегментов — лидеров по вложениям относительно 2024 года не изменилась: на офисы пришлось 33% инвестиций, склады — 24%, жильё — 20%.
От ажиотажа к балансу
Часть экспертов придерживаются нейтральной оценки спада, несмотря на впечатляющие цифры. По словам аналитиков PAN City Group, в 2021–2024 годах рынок недвижимости во всех сегментах действительно испытывал активный рост. Текущее снижение — это возвращение к более устойчивой, «нормализованной» динамике.
Рынок вернулся к более равновесному состоянию, которое пришло на смену периоду ажиотажа, согласен основатель и глава компании «Перспектива» Владимир Онянов. В предыдущие годы он подогревался доступными банковскими программами и отложенным спросом. В 2025-м все эти факторы были ослаблены: банки ухудшили условия кредитования и сократили объёмы финансирования, а инвесторы в основном реализовали свои потребности, перейдя в режим ожидания. Сокращение на 29% — это скорее следствие ухода спекулятивных игроков и перехода к более равновесному, качественному состоянию, уверен Владимир Онянов.
Однако другие эксперты отмечают негативные аспекты ситуации. Директор консалтинговой компании S.Research & Decisions Регина Давлетшина считает, что перегрева на рынке недвижимости не было и не наблюдается. Потребность в размещении средств на фоне общих политических и экономических событий сохраняется. А объёмы инвестирования сдерживаются дефицитом объектов, подходящих под эти цели.
Сокращение объёма инвестиций безусловно является охлаждением рынка, уверен собственник загородного посёлка Верхнее Мокино Андрей Кукаркин. Например, в 2023 году был колоссальный спрос на все активы — дома и земельные участки.
«Я отлично помню начало 2023 года, когда сезон спроса на земельные участки сдвинулся с апреля-мая на февраль. К концу марта мы уже выполнили летний план по продажам. В 2025 году ситуация со спросом совершенно иная, он снизился в разы», — констатирует эксперт.
Твёрдая валюта
Несмотря на негативную динамику последнего года, эксперты IBC Real Estate отмечают, что текущий объём инвестиций всё ещё в три раза выше среднегодовых значений 2016–2021 годов.
Основным фактором привлекательности недвижимости в текущих условиях является её свойство защитного актива, отмечают в PAN City Group. Однако, по мнению Регины Давлетшиной, дело скорее в сложности вывода средств за границу, а также в недружественной политике зарубежных стран по отношению к российским собственникам.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то она может рассматриваться как твёрдая валюта и источник доходности, отмечает Владимир Онянов. В условиях, когда люди держат в рублях крупные суммы, ей доверяют как активу, который не только защищает от инфляции и генерирует стабильный рентный доход (8–12% годовых, а с учётом роста стоимости актива — до 20%). Это в два-три раза выше доходности жилой недвижимости, поэтому эксперт отмечает тенденцию перетока капиталов в коммерческий сегмент.
Привлекательность инвестиций в ИЖС строится на ожиданиях снижения ставки рефинансирования и, соответственно, ипотечной ставки в 2026 году, говорит Андрей Кукаркин. Рынок ИЖС становится всё более эластичным, спрос на дома для постоянного проживания порождает соответствующее предложение. В то же время прирост объёмов инвестиций по сравнению с 2016–2021 годами связан и с ростом цен. Только земля под ИЖС за последние пять-шесть лет выросла в цене в три раза, также существенно выросли стоимость стройматериалов, строительно-монтажных работ и коммуникаций.
Жильё вне игры
В ситуации на рынках жилой и коммерческой недвижимости есть существенная разница, считают аналитики PAN City Group. Если в жилой недвижимости наблюдается тренд на заметное падение, то в коммерческой недвижимости изменения неоднородны: в офисной и складской недвижимости произошло сокращение объёма инвестиций (на 20–30%), а в торговой и гостиничной недвижимости объём инвестиций вырос в 1,5 раза.
В отличие от коммерческого сегмента, где инвестиционные решения принимаются профессиональными игроками, жилая недвижимость чаще рассматривается как инструмент вложений для частных инвесторов, отмечает Регина Давлетшина. В текущих условиях именно этот сегмент оказался более чувствительным к снижению доходов населения и росту ставок.
По словам Владимира Онянова, спрос на коммерческую недвижимость формируют три ключевые группы: инвесторы, ориентированные на пассивный доход от готового арендного бизнеса, малый и средний бизнес, покупающий помещения под собственные нужды для фиксации издержек, а также девелоперы, приобретающие объекты под реконструкцию или снос.
Лидером по объёму инвестиций остаётся офисный сегмент — особенно качественные объекты классов A и B. В нём стабильно высокий спрос со стороны МСБ и доходность 8–11% годовых; эта тенденция особенно заметна в Перми, где такие активы активно модернизируют. Складская недвижимость приносит доходность выше (10–13%), но требует более значительных вложений на входе. Стрит-ретейл даёт 9–12% годовых, однако его успех почти полностью зависит от локации и стабильности пешеходного трафика.
В сегменте ИЖС в 2025 году основными покупателями оставались два типа: частные покупатели, приобретающие участки под строительство дома для постоянного проживания (их спрос стабилен независимо от экономики), и застройщики, пополняющие земельный банк. Несмотря на высокие ипотечные ставки, за счёт льготных программ первичный рынок готовых домов был полностью распродан. В результате сегодня главными инвесторами в землю под ИЖС выступают именно застройщики.
Рост привлекательности ИЖС поддерживается удорожанием квартир на первичном рынке: за сопоставимые деньги покупатель получает дом аналогичной площади плюс участок. Андрей Кукаркин подчёркивает дополнительные плюсы — сниженные риски благодаря коротким срокам инвестиций, отработанным технологиям и понятному продукту.
Год без решений
По прогнозам IBC Real Estate, в 2026 году рынок будет развиваться в условиях умеренного экономического роста и сохраняющейся высокой стоимости заёмного капитала. По итогам года совокупный объём инвестиций в недвижимость России ожидается на уровне 650–700 млрд руб. — это на 28% ниже итога 2025 года. При этом на Москву придётся около 500–550 млрд руб., на Санкт-Петербург — 80–90 млрд руб. и лишь оставшиеся 60–70 млрд руб. распределятся между другими регионами.
Эксперты PAN City Group ожидают, что в 2026 году объём инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость снизится на 30–35%. Конкретные цифры будут зависеть от средней ставки аренды, ключевой ставки ЦБ РФ, активности иностранных и отечественных инвесторов и общей рыночной конъюнктуры. Кроме того, здесь также важен фактор наличия государственной поддержки отрасли, обращают внимание эксперты компании. Например, в гостиничной недвижимости за 2025 год произошёл рост благодаря государственной поддержке в рамках программы льготного кредитования на возведение гостиниц, а в жилой недвижимости, наоборот, произошло падение ввиду снижения государственной поддержки (сокращение выдачи льготных ипотек).
Коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев ожидает от рынка жилой недвижимости осторожной динамики. По его мнению, инвесторы будут избирательно относиться к вложению в данный сегмент, потому что рынок по-прежнему функционирует в условиях высокой ключевой ставки, роста затрат на строительство.
«Предполагаю, что инвесторы будут продолжать отдавать предпочтение коммерческой недвижимости, где выше доходность. На рынке жилой недвижимости мы ожидаем сокращение земельных банков застройщиками и снижение объёма выхода проектов на рынок, что, безусловно, в перспективе окажет влияние на рост цен на недвижимость», — говорит эксперт.
Качественные объекты ИЖС, введённые в 2024–2025 годах, в основном уже реализованы, и основной объём текущего предложения сосредоточен на вторичном рынке. Однако спрос ограничен из-за отсутствия льготных ипотечных программ, отмечает Андрей Кукаркин. По его мнению, это создаёт эффект «заморозки»: слабый оборот вторичного сегмента снижает стимулы для запуска новых проектов в первичном. Дальнейшее развитие рынка будет определяться государственной политикой — либо через поддержку застройщиков, либо через стимулирование спроса со стороны покупателей. Однако эксперт уверен, что с учётом значимости ИЖС для экономики отрасль получит дополнительные меры регулирования или поддержки.
О зависимости от условий кредитования и уровня ключевой ставки говорят эксперты всех сегментов. Кроме этого фактора, на инвестиции в коммерческую недвижимость повлияет налоговая политика, считает Владимир Онянов. Также эксперт упоминает качество предложения как фактор вложений.
В целом Владимир Онянов ожидает в сегменте коммерческой недвижимости стабилизацию или умеренный рост спроса на 10–15% относительно 2025 года.
Основным драйвером станет покупка помещения под собственный бизнес.
Россия располагает достаточным объёмом инвестиционных средств — прежде всего со стороны системных инвесторов, считает Регина Давлетшина. На практике инвестициями чаще называют крупные сделки с уже существующими объектами. Однако с экономической точки зрения корректнее оценивать не перераспределение собственности, а объём новых средств, направленных на создание новых объектов, — то есть прирост квадратных метров, а не смену владельцев.
«Если рассматривать ситуацию под этим углом, то снижение ключевой ставки, ограничения на инвестиции в зарубежную недвижимость и ослабление валютного курса могут позитивно повлиять на настроения девелоперов и стимулировать перераспределение капитала в новые проекты. Тем не менее 2026 год, вероятно, станет скорее годом «без решений»: можно ожидать заморозки или переноса сроков реализации девелоперских проектов на более поздний период», — заключает Регина Давлетшина.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.