Стимул для КРТ

В конце января депутаты Пермской городской думы утвердили новые нормы, касающиеся снижения стоимости аренды муниципальных земельных участков в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ). Изменения призваны привлечь больше инвестиций в городскую инфраструктуру и ускорить процесс расселения аварийного жилья. «Новый компаньон» выяснил, как нововведения оценили эксперты отрасли и сами застройщики.

Что изменится

Согласно новым правилам, ставка аренды земельного участка для целей жилищного строи­тельства в рамках КРТ снижается с 4 до 0,3% от кадастровой стоимости земли. Для иных видов разрешённого использования участков, расположенных внутри границ КРТ, устанавливается фиксированная ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Кроме того, изменилась методика расчёта платы за расширение земельных участков путём присоединения дополнительных площадей муниципальной земли. Теперь плата рассчитывается исходя из разницы в кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 1%, что, по мнению властей, значительно упрощает условия для застройщиков.

Предполагается, что снижение арендной ставки должно существенно повысить заинтересованность бизнеса в участии в крупных инфраструктурных проектах, способствуя развитию города и улучшению качества жизни горожан.

В беседе с «Новым компаньоном» депутат Пермской гордумы Алексей Овчинников отметил, что принятое решение — это «выравнивание правил с краевым уровнем и прямая экономия для застройщиков, которая должна превратиться в качественное благоустройство новых территорий для жителей».

«Город в данном случае выступил не арендодателем, а партнёром по развитию», — отметил депутат.

Принятая инициатива полезна в первую очередь с точки зрения улучшения жилищных условий горожан, поскольку в последнее время это основной инструмент по расселению ветхого и аварийного жилья, а также реновации пустующих участков и созданию новой инженерной инфраструктуры именно КРТ, считает председатель совета директоров ИСГ «Развитие» и по совместительству депутат Пермской гордумы Алексей Раев.

«Решение направлено на мотивацию инвесторов, чтобы эти процессы (расселения жилья. — Ред.) проходили как можно быстрее, финансовая модель была более устойчива. В результате город получит заметную отдачу», — отметил Раев.

Как оценили поправки сами застройщики?

Как рассказал коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев, согласно Земельному кодексу РФ арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога. На сегодняшний день земельный налог составляет максимум 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и в этом смысле снижение арендной платы за земельные участки в рамках КРТ на жилищное строительство до 0,3% — это позитивные изменения для инвесторов и застройщиков.

«По нашим подсчётам, экономия при реализации проектов может составить до 1,2% ежегодно. Снижение ставки арендной платы также снижает барьер входа для застройщиков и улучшает доступность проектного финансирования. Это, возможно, приведёт к сокращению сроков окупаемости и реализации проекта, даст дополнительный импульс развитию социальной инфраструктуры и созданию условий для расселения аварийного жилья», — сообщил собеседник «Нового компаньона».

В компании PAN City Group также полагают, что снижение ставки арендной платы за земельные участки для жилищного строительства в рамках КРТ оправдано. И на это есть две причины. Во-первых, это позволит сделать проекты КРТ для застройщика более привлекательными с инвестиционной точки зрения, а во-вторых, может повлиять на итоговую стоимость строительства дома и конечную стоимость квартир в нём.

Появление права аренды на земельный участок у застройщика — это возможность использовать такое право в качестве обеспечения для получения проектного финансирования от банка.

«Это даёт больше гибкости для застройщика и возможность быстрее получить необходимое финансирование», — ответили представители компании.

Быстрого повышения спроса не будет

В ПЗСП обратили внимание, что на спрос на жильё и объекты коммерческой недвижимости в зонах КРТ влияет множество факторов. Один из основных — стоимость объектов жилой и коммерческой инфраструктуры в локациях комплексного развития территории.

«При снижении себестоимости реализации проекта вполне можно ожидать повышение спроса при установлении доступных цен, особенно в сегментах комфорт-класса», — пояснили в компании.

Быстрого повышения спроса на жильё и объекты коммерческой недвижимости в зонах КРТ после снижения финансовой нагрузки на застройщиков не произойдёт, отмечают в PAN City Group. В частности, потому что КРТ — это всегда долгосрочный проект. К тому же застройщики имеют и иные траты, кроме расходов на арендную плату. Высвобожденные деньги они могут перенаправить на иные расходы, которые по итогу войдут в стоимость будущих квадратных метров.

В то же время пермский независимый эксперт по недвижимости Дмитрий Ничипоренко выразил сомнение в том, что решение гордумы по снижению ставки за аренду земли приведёт к существенному изменению цен.

«Есть много других критериев, которые влияют на себестоимость строительства. Это связано с обязательствами застройщиков перед банками. К тому же сейчас присутствует снижение покупательной способности. Да, это какая-то «плюшка» для строителей, чтобы они заходили в КРТ и был понятен расчёт, но это не панацея. Пока больше обсуждают снижение ключевой ставки», — сделал вывод эксперт.

Что ждать в перспективе?

В ПЗСП предполагают, что в ближайшей перспективе можно ожидать рост числа договоров КРТ в регионе, а в долгосрочной перспективе это приведёт к созданию большего числа социально значимых объектов, росту налоговых поступлений от создания новых жилых и коммерческих площадей.

В PAN City Group полагают, что позитивные эффекты от принятого решения будут видны в долгосрочной перспективе.

В компании пояснили, что КРТ — это долгосрочный проект, и здесь есть некоторый отложенный эффект, потому что инвестиционный проект имеет свой срок реализации: возможно несущественное снижение итоговых цен на квартиры, некоторое повышение качества жилых помещений. Позитивные эффекты, которые можно ждать в ближайшей перспективе, — сокращение срока предпроектных работ и срока на получение финансирования.

Что касается финансового эффекта, который может получить строительная компания, применяя новую ставку в сравнении с прежними ставками, зависит от конкретной ситуации — в зависимости от площади участка.

«Предположим, что застройщик реализует проект в течение пяти лет на 10 га земли, из них 7 га — под жилую застройку, 3 га — под иные объекты. Кадастровая стоимость 1 га земли — 50 млн руб., общая кадастровая стоимость арендуемой земли — 500 млн руб., причём 350 млн руб. — земля под жилую застройку, 150 млн руб. — под иные объекты. Следовательно, при старых ставках — 4% для строительства жилой недвижимости и 1,5% для иных объектов — застройщик потратит суммарно за пять лет 81,25 млн руб. При новых ставках его расходы на арендную плату составят 16,5 млн руб. Финансовый эффект составляет 64,75 млн руб., расходы на арендную плату различаются почти в пять раз. При этом у компании происходит рост свободного денежного потока», — пояснили в PAN City Group.

«С точки зрения инвестиционной привлекательности проекты КРТ станут более предсказуемыми и прибыльными, а с точки зрения социальной ответственности бизнеса появляется возможность вложения большего объёма денежных средств в общественные пространства, социальные объекты», — рассказали представители застройщика.