Дожить до лета
Эксперты прогнозируют сложное начало года на рынке жилья
Фото: freepik/freepik.com
Одним из ключевых факторов года, безусловно, стала динамика ключевой ставки. Именно она, по оценке экспертов, оказала наиболее сильное давление на строительную отрасль. Высокая стоимость заёмных средств усугубилась эффектом отмены льготной ипотеки, завершившейся ещё в 2024 году, но продолжавшей сдерживать спрос и девелоперскую активность на протяжении всего 2025-го. В этих условиях рынок оказался вынужден искать новые точки равновесия.
Тем не менее к концу года стали заметны признаки восстановления. По словам директора по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антона Гака, первичный рынок по итогам года показал рекордные объёмы сделок, особенно во второй половине года. После волнообразного спроса в первой половине 2025-го, вызванного колебаниями ставки, с лета началось устойчивое восстановление, а осенью — рекордные продажи. При этом цены на новостройки продолжили расти быстрее, чем на вторичном рынке, что привело к расширению ценового разрыва между сегментами.
Этот разрыв стал одной из причин перераспределения спроса. Часть покупателей с ограниченным бюджетом сместилась либо в сегмент малогабаритных квартир в новостройках, либо на вторичный рынок, где, по наблюдениям Антона Гака, девелоперы и продавцы активнее использовали дисконт. Генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина также фиксирует оживление вторичного рынка во втором полугодии, когда спрос вырос, а сроки экспозиции заметно сократились. Одновременно, по её мнению, рынок новостроек, который большую часть года оставался почти «мёртвым», начал оживать лишь в октябре—ноябре.
Снижение ключевой ставки, пусть и постепенное, начало возвращать интерес инвесторов к недвижимости как к инвестиционному инструменту. Однако, как отмечают в PAN City Group, этот интерес стал значительно более избирательным: инвесторов привлекают не просто метры, а уникальные проекты с развитой инфраструктурой, парковыми дворами, сервисом и продуманными общественными пространствами. Фактически рынок перешёл от массового инвестиционного спроса к точечному — ориентированному на качество и концепцию.
Наконец, важной структурной тенденцией года стало развитие механизма комплексного развития территорий. В PAN City Group отмечают, что рынок недвижимости Прикамья заметно продвинулся в этом направлении: к декабрю 2025 года в регионе заключено 43 договора КРТ, охватывающих более 770 га земли с потенциальным объёмом застройки до 2,9 млн кв. м жилья. Это формирует задел для будущего роста, но одновременно усиливает требования к экономике проектов на фоне растущей себестоимости строительства, которая, по мнению участников рынка, по-прежнему опережает рост цен.
Новый спрос
В целом, как отмечают эксперты, количество сделок по итогам года выросло как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным Росреестра, на которые ссылается коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев, в третьем квартале 2025 года по сравнению со вторым увеличилось число зарегистрированных сделок в обоих сегментах, и положительная динамика прослеживалась на протяжении всего года. Особенно показательной стала статистика по договорам долевого участия: в ноябре 2025 года было зарегистрировано 989 сделок против 499 годом ранее, что означает рост почти в два раза (+98,2%). В третьем квартале количество ДДУ достигло 3005, увеличившись на 28,3% по сравнению со вторым кварталом.
Ключевой особенностью этого роста стало то, что он носил во многом опережающий и «ускоренный» характер. В PAN City Group отмечают, что в конце 2025 года позитивная динамика сделок связана прежде всего с ожиданиями ужесточения условий семейной ипотеки в 2026 году. Эту же мысль подтверждает директор компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев: резкий рост числа ДДУ в октябре (1050 сделок) и ноябре (962 сделки) при среднем уровне около 500 квартир в месяц в течение года объясняется не ростом доходов населения, а стремлением покупателей «успеть» решить жилищный вопрос до изменения правил с 1 февраля 2026 года.
При этом говорить о безусловном доминировании первичного рынка было бы неверно. На вторичном сегменте во второй половине года также наметилось оживление. По оценке Регины Давлетшиной, «вторичка наконец-то ожила», и число сделок здесь выросло, хотя доля сделок в новостройках по-прежнему выше.
Структура роста
Если с точки зрения спроса 2025 год выглядел как период осторожного восстановления, то предложение в ряде сегментов даже опережало покупательские возможности.
По данным экспертов PAN City Group, за 10 месяцев 2025 года в Пермском крае было введено 512 тыс. кв. м многоквартирного жилья — на 42% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Этот рост стал результатом не только новых проектов, но и завершения ранее начатых строек.
Впрочем, Алексей Терентьев обращает внимание, что Пермский край в целом пока нельзя назвать насыщенным рынком новостроек. В отличие от ряда регионов России, где сформировался переизбыток предложения, Пермь выглядит более сбалансированной. Более того, количество действующих разрешений на строительство продолжает расти: по состоянию на 1 декабря 2025 года в Перми в стройке находился 171 объект общей площадью почти 2 млн кв. м, тогда как годом ранее — 152 объекта площадью 1,87 млн кв. м.
Однако структура этого роста неоднородна. По словам Алексея Терентьева, увеличение объёмов происходит в основном за счёт федеральных девелоперов, тогда как местные застройщики уже третий год подряд держатся примерно на одном уровне — 112—119 домов. Выход на рынок крупных федеральных игроков с масштабными проектами и более «упакованным» продуктом стал одним из ключевых событий последних лет и заметно повлиял на конкурентную среду.
Массовый комфорт
В новостройках рост цен продолжился и оставался более выраженным, чем на вторичном рынке. По данным специалистов PAN City Group, по итогам третьего квартала 2025 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Пермского края превысила 160 тыс. руб., что на 20% выше уровня годичной давности.
При этом характер роста менялся в течение года. Алексей Терентьев отмечает заметное замедление темпов: если ранее рынок демонстрировал более агрессивный апсайд, то к концу 2025 года рост на первичке составил в среднем 4—6%. Это во многом отражает давление со стороны спроса и ограниченные возможности дальнейшего повышения цен при высоких ставках. Тем не менее фундаментальные факторы — инфляция и рост себестоимости строительства — продолжали поддерживать цены, считает Кирилл Николаев.
На вторичном рынке ценовая динамика была более сдержанной. По данным PAN City Group, по итогам третьего квартала 2025 года средняя цена квадратного метра достигла 112 тыс. руб., показав рост около 12% год к году. Алексей Терентьев дополняет эту картину, указывая на замедление роста до порядка 4% к концу года, что отражает усилившуюся конкуренцию между продавцами и увеличение объёма предложения.
Одним из ключевых итогов года стало расширение ценового разрыва между сегментами. По оценкам экспертов PAN City Group, разница между первичным и вторичным рынками достигла 49%, Антон Гак говорит о коридоре 45—50%, а Алексей Терентьев подчёркивает, что дисконт вторички к новостройкам в Перми — около 46% — является одним из самых высоких показателей в стране. Этот разрыв стал структурной особенностью рынка 2025 года и напрямую влияет на поведение покупателей, стимулируя либо уход в компактные форматы новостроек, либо поиск выгодных предложений на вторичке.
Если говорить о сегментах, то наиболее заметный рост цен фиксировался в массовом комфорт-классе и в нише небольших квартир. Антон Гак связывает это с ограниченным бюджетом большинства покупателей и стремлением сохранить доступность сделки за счёт меньшей площади. В то же время более крупные и менее ликвидные объекты, особенно на вторичном рынке, дорожали существенно медленнее и чаще становились объектом торга.
Ценовая нестабильность
По словам экспертов PAN City Group, при сохранении тренда на снижение ключевой ставки рынок сможет развиваться без резких потрясений, пусть и без стремительного роста. Однако начало 2026 года, вероятно, в любом случае будет непростым. Алексей Терентьев прогнозирует, что в первом квартале спрос на новостройки может снизиться не менее чем на 50%, поскольку активность конца 2025 года во многом носила временный характер и была связана с переносом спроса из-за ожиданий изменения условий семейной ипотеки. По его оценке, более или менее приемлемый уровень ключевой ставки рынок увидит лишь к концу 2026 года, а первое полугодие станет для отрасли наиболее напряжённым.
В части сделок прогнозы выглядят сдержанно-умеренными. В PAN City Group ожидают небольшого роста количества сделок по сравнению с итогами 2025 года, без резких скачков. Антон Гак уточняет, что баланс спроса и предложения на первичном рынке в целом останется близким к нейтральному, тогда как на вторичке будет усиливаться «рынок покупателя», что может привести к стагнации или незначительному снижению числа сделок в этом сегменте. Кирилл Николаев также говорит о замедлении выхода на рынок новых объектов и росте доли непроданного жилья, что будет оказывать давление на темпы продаж.
Ожидания большинства экспертов сходятся в том, что резких движений в 2026 году ждать не стоит, по крайней мере в базовом сценарии. В PAN City Group не ожидают значительных колебаний цен, особенно в начале года, допуская лишь небольшие изменения, связанные со структурой предложения, например с выходом на рынок более дорогих проектов. Кирилл Николаев оценивает потенциальный рост цен примерно на уровне 6%, то есть в пределах текущих значений. В то же время Регина Давлетшина допускает более жёсткий сценарий: по её мнению, если государственная поддержка строительной отрасли не будет продолжена, снижение цен станет неизбежным, а сам 2026 год окажется тяжелее 2025-го.
Отдельный блок ожиданий связан с состоянием самой отрасли. По оценке Кирилла Николаева, в Пермском крае риски банкротств застройщиков на конец 2025 года остаются относительно низкими, однако более вероятной проблемой станет перенос сроков ввода жилья в эксплуатацию. Антон Гак добавляет, что финансовое положение крупных игроков выглядит устойчивым, и в 2026 году возможна дальнейшая умеренная консолидация рынка.
Наконец, эксперты обращают внимание на возможные структурные сдвиги спроса. Регина Давлетшина считает, что часть спроса может начать уходить с рынка городского жилья в загородный сегмент, а также прогнозирует начало волны продаж дефолтных квартир, что способно усилить давление на вторичный рынок.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.