Утром деньги, вечером — без жилья

В последние месяцы в российских регионах одна за другой начали всплывать истории мошенничества по «схеме Ларисы Долиной», когда добросовестные покупатели заключают сделки на приобретение жилья на вторичном рынке, однако после подписи в документах остаются фактически без крыши над головой. Продавцы при этом заявляют, что не собираются съезжать из проданной квартиры. «Новый компаньон» вместе с пермскими экспертами разобрался, как не попасть в подобную ситуацию и какие механизмы защиты существуют для тех, кто планирует покупать жильё.

«Эффект Долиной», или «схема Долиной», описывает ситуацию, когда бывший владелец недвижимости уже после завершения продажи стремится аннулировать сделку, аргументируя тем, что стал жертвой злоумышленников и лишился вырученных средств. Первым громким прецедентом послужили судебные решения, принятые в отношении возврата жилья известной исполнительнице Ларисе Долиной.

Летом 2024 года Долина продала свою квартиру, а впоследствии заявила, что продажа была совершена под давлением обманщиков, которым она передала полученные деньги. В результате судебного разбирательства квартира была возвращена певице, но средства покупателю нет. Именно эта ситуация и дала название схеме — «схема Долиной».

Минимизировать риски можно

По словам адвоката Павла Подсобляева, массовость подобных случаев мошенничества требует от покупателей повышенной осмотрительности при заключении сделок как в формально-юридическом, так и в бытовом плане. Самое первое, что следует делать покупателю, — оценить условия сделки с точки зрения рыночности.

«Явное несоответствие уже может стать предпосылкой для сомнений в её заключении. Нужно выяснить у продавца и причины продажи квартиры, обеспеченность иным жильём и чем обусловлена срочность продажи квартиры; получить заверение, что продавец не действует под чьим-либо влиянием. Неубедительные ответы или скрытность также следует учесть при принятии решения о том, стоит ли совершить такую сделку», — подчеркнул адвокат.

Он добавил, что ещё одним способом минимизировать риск будет общение с родственниками продавца, у которых можно узнать, в курсе ли они о продаже квартиры. Можно попросить их провести беседу с продавцом, если реальность его воли вызывает у них сомнение.

«По возможности все эти проявления осмотрительности важно фиксировать письменно или посредством аудио/видео. Если всё-таки решение о покупке принято, то предпочтительным будет оформить сделку посредством удостоверения договора у нотариуса, чей кодекс профессиональной этики обязывает воздерживаться от совершения нотариальных действий при сомнении в их законности и правильности», — пояснил Павел Подсобляев.

Кроме нотариуса, не лишним будет получить от продавца письменное заверение о том, что он действует по своей воле, не находится под чьим-либо давлением, отмечает адвокат.

В то же время пермский эксперт по недвижимости Дмитрий Ничипоренко поясняет, что в историях о мошеннических схемах с жильём на вторичном рынке пока тяжело что-то комментировать: «народ напуган, юридической базы мало, а каждый случай на «вторичке» рассматривается индивидуально».

«В группе с директорами компаний мы разбираем различные квартиры и ситуации, но пока рекомендации одни: если есть сомнения, то лучше отказаться, пока не будет однозначной судебной позиции. Если человек одинокий, за 60 лет, просто продает квартиру в городе и, по легенде, уезжает к родственникам, то все отказываются от подобного кейса. Сейчас продать квартиру невозможно. Никакие справки и нотариальные документы не дадут 100%-ную гарантию», — делает вывод эксперт.

Однако юристы отмечают, что определённые гарантии возмещения ущерба в результате признания сделки недействительной может дать титульное страхование. Но при этом нужно обращать внимание на конкретные условия страхования. Например, нет ли каких-либо оговорок в условиях страхования на этот счёт.

«Следует понимать, что страховщики не занимаются благотворительностью, а зарабатывают. Наступление страхового случая — не то, чего бы хотел страховщик. Не станет ли строчка в судебном акте о признании договора купли-продажи недействительным о том, что покупатель должен был проявить большую осмотрительность, основанием для отказа в страховом возмещении? Поэтому может случиться и так, что своё право на страховое возмещение предстоит отстаивать в суде без гарантий победы в таком споре», — рассказал Павел Подсобляев.

Пермский юрист Анастасия Шардакова отметила, что при чётко определённых условиях страхование титула способно стать действенным инструментом. Однако важно внимательно изучить формулировки, представленные в страховом соглашении. К тому же цена данной страховки увеличится пропорционально росту сопутствующих рисков.

Отметим, что банки также несут последствия от оспаривания сделок с недвижимостью, потому что рискуют лишиться предмета залога, который гарантирует исполнение обязательства. По словам Павла Подсобляева, неуверенность банка в предмете залога может стать основанием для отказа в выдаче ипотечного кредита. Однако и при содействии банка в проверке сделки это не может означать 100%-ное отсутствие рисков. Банк лишь может гарантировать, что применил все доступные и разумные меры для проверок состояния здоровья и дееспособности продавцов.

Проверка психического состояния

В связи с участившимися случаями мошенничества по «схеме Долиной» депутаты Госдумы выступили с инициативой о введении обязательных проверок состояния здоровья и дееспособности продавцов. Отдельные парламентарии даже высказывают идеи о создании специальных процедур проверки психического состояния пожилых собственников перед проведением сделок.

Юристы, опрошенные «Новым компаньоном», считают, что максимально эффективной эта мера может быть лишь тогда, когда законодатель закрепит обязательность результата такой проверки для сторон и судов.

«В противном случае доказательственное значение такого заключения может быть преодолено результатами судебной экспертизы, которая может прийти к совершенно иным выводам. Однако риски оспаривания сделок с введением такой меры в любом случае будут существенно снижены», — считает Павел Подсобляев.

В то же время, как отмечает адвокат, необходимо учитывать, что введение такой процедуры усложняет совершение подобных сделок, и законодателю следует оценить, насколько такая мера соответствует балансу частно-публичных интересов, рассмотреть возможность реализации и иных мер.

По словам Анастасии Шардаковой, при проведении добросовестного и полноценного комиссионного исследования инициатива законодателей о введении обязательных проверок состояния здоровья и дееспособности продавцов может помочь снизить риски, но не исключить их.

«Это позволит покупателю доказать свою добросовестность, в том числе при получении страхового возмещения», — пояснила юрист.

Не только пенсионеры

Опасно в истории со «схемой Долиной» и то, что жертвами мошенников становятся не только пожилые люди. Нередко под манипуляциями нечистых на руку людей оказываются молодые люди или люди средних лет, причём достаточно успешные. Это показывают примеры комика Андрея Бебуришвили и футболиста Александра Кержакова.

«Внушаемость присуща не только пенсионерам. Однако именно пенсионерам в итоге оказывается легче оспорить сделки с недвижимостью, совершённые по указке мошенников. Здесь они могут получить и снисхождение со стороны суда, на которое вряд ли может рассчитывать 30-летний мужчина. Помимо этого, играют роль и возрастные заболевания (например, связанные с нарушением кровоснабжения мозга)», — рассуждает Павел Подсобляев.

В этих случаях эксперты могут учесть такие заболевания при разрешении вопросов о том, мог ли пенсионер отдавать отчёт своим действиям.

Разойтись миром

В России существуют механизмы примирения, и они развиваются. Например, в каждом регионе есть судебные примирители, список которых утверждается Верховным судом РФ. Однако внесудебное урегулирование зачастую предполагает компромисс, отмечают юристы.

«Ни одна из сторон в таких случаях, скорее всего, не готова предлагать что-то в обмен на примирение. Покупатель оплатил жильё и справедливо полагает, что имеет законное право пользоваться и распоряжаться квартирой, продавец же рискует остаться без единственного жилья. Высокая цена вопроса для каждой из сторон делает какое-либо примирение труднодостижимым. Удастся ли убедить продавца, что последствия его наивности и неосмотрительности не должен нести добросовестный покупатель, — вопрос индивидуальный», — подводит итог Павел Подсобляев.