Аренда в квадрате
Рынок долгосрочной аренды жилья вырос за год вдвое
Фото freepik/freepik.com
Российский рынок аренды жилья остаётся одним из наименее развитых в мире из-за уникальной структуры жилищного фонда. По данным совместного исследования «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, около 90% российских семей владеют собственным жильём, что является следствием приватизации, начавшейся в 1990-х.
По состоянию на конец 2024 года лишь 13% домохозяйств, или примерно 8 млн семей, арендуют жильё. Это один из самых низких показателей в мире. Для сравнения: в Швейцарии и Германии доля арендного жилья превышает 50%, а во Франции, Великобритании, США и Канаде составляет около 30%. Такие данные приводит рейтинговое агентство «Эксперт РА» в своём отчёте, посвящённом жилищному строительству.
Общая площадь арендного жилья в России составляет всего 6,4% от жилищного фонда. При этом спрос на аренду растёт. Опрос, проведённый СК «АльфаСтрахование», показал, что 25% россиян не планируют покупать собственное жильё и предпочитают его снимать. Это отражает сдвиг в потребительских предпочтениях, особенно среди молодого поколения, для которого мобильность и финансовая гибкость становятся приоритетами.
Таким образом, рынок сталкивается с системными ограничениями.
«Российский рынок аренды испытывает хронический дефицит предложения. Спрос на гибкие форматы жилья растёт, но институциональных решений практически нет», — подчёркивает управляющий партнёр Trophy Assets Наталья Круглова.
При этом до 95% сделок проходят в «серой зоне», без регулирования, через частные объявления, уточняет эксперт.
Как отмечает директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров, ключевая проблема рынка заключается в том, что предложение формируется преимущественно за счёт частных владельцев одной-двух квартир. Они действуют ситуативно, что делает рынок нестабильным. В России почти отсутствуют профессиональные арендодатели и крупные игроки, которые строили бы жилые комплексы именно под долгосрочную аренду, как это принято в Европе и США. Для институциональных инвесторов сегмент остаётся малопривлекательным из-за сочетания высоких рисков: законодательство сильнее защищает арендатора, выселение недобросовестных жильцов может быть затруднено, а легализация доходов ведёт к существенной налоговой нагрузке. Дополнительным барьером является отсутствие льготных программ финансирования, что делает девелопмент арендных проектов менее выгодным по сравнению с традиционной схемой строительства и продажи жилья.
Наиболее востребованными остаются компактные форматы жилья. По данным PAN City Group, популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии, которые привлекают одиноких людей, молодые пары и студентов своей доступностью. Двухкомнатные квартиры востребованы семьями с детьми и теми, кому нужен дополнительный комфорт, например рабочий кабинет.
Аренда против ипотеки
По данным отчёта «Эксперт РА», за последние пять лет объём арендного жилья в России увеличился на 5%, добавив 12 млн кв. м. К концу 2024 года рынок достиг пика в 251 млн кв. м, но это было в значительной мере ситуационным максимумом. Высокие ипотечные ставки и снижение доступности жилья на первичном рынке после отмены массовой господдержки перенаправили спрос населения на аренду как альтернативу для улучшения жилищных условий. Владельцы квартир, в свою очередь, чаще выбирали сдачу в аренду вместо продажи, что привело к удвоению количества объявлений — до 81,6 тыс. в 2024 году.
Эта тенденция сохраняется и в 2025 году. Согласно опросу Исследовательского центра SuperJob.ru, проведённому летом 2025 года, 37% россиян считают, что сейчас выгоднее жить в съёмной квартире и платить аренду, объясняя это высокими процентными ставками по ипотеке. Объём рынка долгосрочной аренды в 2025 году, по прогнозам, достигнет 282 млн кв. м, увеличившись на 12,4% по сравнению с прошлым годом.
Региональные тенденции подтверждают федеральный тренд. В PAN City Group отмечают, что в Перми и других городах-миллионерах объём предложения на рынке долгосрочной аренды удвоился год к году. Это связано с повышением ключевой ставки, из-за которого владельцы вторичного жилья откладывают продажу и предпочитают аренду как стратегию.
Цены на аренду также отреагировали на эти изменения. Арендные ставки достигли исторического максимума в третьем квартале 2024 года под влиянием повышенного спроса, но затем скорректировались благодаря росту предложения, отмечают в «Эксперт РА». В большинстве крупных городов в 2025 году ставки выросли: средний рост по стране составил 12%.
Скорого отката ставок не ожидается. Хотя, как подчёркивают в PAN City Group, ставки не могут расти бесконечно: пока спрос превышает предложение, цены повышаются, но как только баланс сместится, рост замедлится. Однако, учитывая структуру рынка и системный дефицит, произойдёт это, вероятно, лишь в долгосрочной перспективе. До тех пор наиболее вероятен постепенный рост.
Рост арендных ставок имеет двойственную природу, считает Дмитрий Ончуров. С одной стороны, это долгосрочный тренд, обусловленный укрупнением городов, дороговизной покупки жилья и хроническим дефицитом предложения. С другой стороны, рынок пережил краткосрочный «перегрев» в 2022—2024 годах: его спровоцировали миграционные потоки, уход части арендодателей с рынка и рост цен на сопутствующие услуги. Даже если эти факторы ослабнут, базовый дисбаланс спроса и предложения сохранится, поэтому в ближайшие годы наиболее вероятен умеренный, но устойчивый рост ставок.
Пять процентов риска
По данным «Эксперт РА», рост арендных ставок в 2024 году повысил доходность от сдачи квартир до максимальных значений за последние четыре года: в Москве — до 5,7%, в Санкт-Петербурге — 6,1%, в других городах — 6,2%. В условиях инфляции на уровне 4% такие показатели в диапазоне 5—7% выглядят приемлемыми для инвестиций. Однако в 2024—2025 годах они в два раза ниже доходности от альтернативных инструментов, таких как ОФЗ и банковские депозиты. Это делает другие варианты более предпочтительными для инвесторов и сдерживает расширение рынка арендного жилья.
Актуальные данные подтверждают эту тенденцию: по состоянию на середину 2025 года средняя годовая доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду колеблется в диапазоне 4—6% от её стоимости. В целом по России средняя доходность оценивается в 5%. Для сравнения: доходность ОФЗ превышает 14%, депозитов — 15—16%.
Эксперты из PAN City Group выделяют это как ключевой фактор, тормозящий развитие рынка. Сдача жилья в аренду предлагает невысокую инвестиционную привлекательность с долгими сроками окупаемости — средняя ставка часто не превышает 5% годовых от стоимости квартиры. К тому же требуется постоянный контроль за помещением, взаимодействие с жильцами и ремонт. Собственники опасаются рисков, таких как несвоевременная оплата, порча имущества и проблемы с недобросовестными арендаторами.
Переломный момент
По мере стабилизации ипотечного рынка уже к 2026 году возможен сдвиг спроса с аренды на покупку жилья. Как отмечают в PAN City Group, баланс между арендными и ипотечными платежами в предыдущие годы становился ключевым фактором для принятия решения в пользу ипотеки. В компании прогнозируют, что к 2026 году ситуация может вновь выровняться за счёт роста арендных ставок, снижения цен на вторичном рынке и снижения ключевой ставки, что приведёт к сокращению спроса на аренду и замедлению роста ставок аренды.
В то же время, по мнению экспертов рынка, арендная плата в ближайшие годы будет расти темпами, существенно опережающими инфляцию. Так, в «Эксперт РА» прогнозируют, что в 2025—2026 годах рост ставок сохранит устойчивую динамику, их замедление возможно лишь на горизонте 2027—2030 годов. Совокупно с 2024 по 2030 год кумулятивный рост арендных ставок прогнозируется на уровне не ниже 40%. Это делает аренду по-прежнему привлекательным инструментом для частных инвесторов.
По мнению Дмитрия Ончурова, эффект от частичного перехода спроса с аренды на покупку жилья будет ограниченным.
«Рост ставок может замедлиться, но не остановится и тем более не сменится падением. Рынок может перейти в более равновесное состояние, но дефицит качественного арендного жилья никуда не денется, поскольку жилой фонд ветшает», — отмечает эксперт.
Однако крупные игроки рынка, в том числе девелоперы, менее склонны к масштабным арендным проектам ввиду длительных сроков их окупаемости. По оценке PAN City Group, наиболее перспективным направлением в этом сегменте остаётся развитие апарт-отелей, такие проекты уже активно реализуются в крупнейших городах.
Дмитрий Ончуров также уточняет, что высокие арендные ставки стимулируют интерес частных инвесторов к приобретению квартир на этапе строительства с целью последующей сдачи в аренду. Для девелоперов барьеры входа остаются высокими, но появляются нишевые форматы, такие как апартаменты и апарт-отели, которые позволяют строить на нежилых землях и обеспечивают управляющую компанию возможностью сервисного обслуживания и заполнения, что удобно для инвесторов. Спрос на эти форматы поддерживается бизнес-туристами и переезжающими специалистами.
Высокая стоимость проектного финансирования (11—17%), сокращение числа разрешений на строительство на 22%, а также рост себестоимости квадратного метра создают угрозу снижения ввода многоквартирных домов на 15—20% уже в 2025 году. Поэтому ключевые риски развития рынка связаны с ограничением предложения, заключает Наталья Круглова.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.