Полина Путякова

журналист

---

Перепланировка инвестиций

Как меняются финансовые стратегии на рынке недвижимости

22 сентября

Поделиться

Твитнуть

Рынок жилой недвижимости в России переживает период перехода от перегрева к стабилизации, вызванного высокой ключевой ставкой и снижением спроса. По данным аналитического центра «ДОМ.РФ», объём продаж по договорам долевого участия с января по июль 2025 года сократился на 23% год к году, а запусков новых проектов — на 19%. В сегменте многоквартирных домов ввод жилья за семь месяцев 2025 года составил 17,4 млн кв. м — на 6% меньше, чем годом ранее, что стало одним из самых низких показателей за последние 10 лет, уступая лишь 2018 и 2020 годам. Кроме того, по данным Минстроя, в I полугодии сократилась выдача разрешений на строительство — до минимума с 2020 года.

Однако в среднесрочной перспективе ситуация может измениться. Многие эксперты со снижением ключевой ставки в ближайшие годы ожидают оживления рыночной ипотеки и спроса на жильё. В сочетании с сокращением текущих запусков это способно спровоцировать дефицит предложения, новый виток роста цен и ухудшение доступности жилья с 2027 года.

Директор компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев подчёркивает, что снижение ключевой ставки создаёт уникальное окно возможностей для инвесторов, особенно на вторичном рынке. По его словам, в Перми, где рынок новостроек сбалансирован благодаря осторожной стратегии девелоперов, ликвидность качественных объектов вторичного рынка будет расти быстрее, а ценовой разрыв между новостройками и вторичкой, достигавший 30% из-за ипотечных программ, начнёт сокращаться. Это делает инвестиции в готовые ликвидные активы, особенно с возможностью немедленной сдачи в аренду, перспективными в ближайшие годы.

Точки роста

Как отмечает коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев, речь идёт не о снижении потребности людей в жилье, а о ситуации, когда среднестатистический гражданин не может позволить себе стандартную ипотеку из-за заградительных ставок.

«По данным «ДОМ.РФ», снижение продаж на рынке недвижимости может привести к избытку предложения, который будет проявляться до восстановления спроса, а с 2027 года вероятно появление рисков дефицита предложения на фоне снижения текущих запусков. По мере снижения ключевой ставки ограниченное предложение приведёт к росту цен на жильё и снизит его доступность», — утверждает эксперт.

Однако ожидаемый рост цен на недвижимость не будет равномерным, а проявится отдельными «точками роста». Эксперты PAN City Group считают, что ими могут стать жилые дома комфорт- и бизнес-класса в популярных городских локациях с развитой инфраструктурой, готовым ремонтом и эргономичными планировками.

Эту точку зрения разделяет и директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров. Он дополняет, что потенциал роста выше в городах-миллионерах и агломерациях с сильными демографическими и миграционными потоками, где востребованы объекты с качественными характеристиками, такими как транспортная доступность, социальные объекты и энергоэффективность. В то же время жильё без уникальных преимуществ, особенно в старом жилом фонде, рискует остаться в застое. Однако в дополнение к этому Дмитрий Ончуров отмечает среднесрочный инвестиционный потенциал районов с предприятиями оборонно-промышленного комплекса.

При этом, по прогнозам Дмитрия Ончурова, к 2027 году качественные объекты в привлекательных локациях могут показать накопленный рост стоимости на уровне 25% в рублях, хотя этот рост будет неравномерным, с возможными периодами стагнации и резкими скачками. Что касается арендной доходности, Ончуров оценивает чистую доходность (за вычетом коммунальных платежей, налогов и других расходов) в диапазоне 4—7% годовых в валюте покупки. Конкретные цифры зависят от характеристик объекта, его местоположения и рыночной конъюнктуры.

Однако, по мнению генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions Регины Давлетшиной, в краткосрочной перспективе рынок новостроек, перегретый в последние годы, будет демонстрировать признаки стагнации, в то время как на вторичном рынке разрыв между заявленными и реальными ценами сделок указывает на скрытый застой. Соответственно, текущий профицит предложения создаёт запас на два-три года вперёд, что не даёт повода для роста цен. Давлетшина считает, что недвижимость в современных условиях больше подходит для сохранения средств, чем для получения высокой доходности.

В PAN City Group подтверждают, что средняя арендная доходность жилой недвижимости составляет около 5% годовых, но подчёркивают важность таких факторов, как ключевая ставка, спрос на аренду, локация и условия покупки. «Для вторичного жилья с устаревшими характеристиками доходность не превышает, как правило, 3% годовых, — отмечают аналитики, — и, напротив, для более ликвидных объектов показатели доходности выше».

Скрытый застой

Одним из ключевых рисков инвестиций в жилую недвижимость является инфляция, которая, по мнению экспертов PAN City Group, может подорвать доходность вложений. При высоких темпах инфляции доходность объектов снижается, так как цены на квартиры растут медленнее, кроме того, даже при умеренной инфляции рынок не способен обеспечивать бесконечный рост цен, а стагнация реальных доходов населения может привести к снижению спроса и замедлению рынка.

Ещё один риск — ошибка на этапе выбора объекта, которая может привести к «замораживанию» средств на длительный срок с низкой доходностью или даже убытками, особенно учитывая проценты по кредиту. Ещё один базовый риск, о котором напоминают эксперты PAN City Group, — физическая порча объекта, например, из-за затопления или пожара.

В свою очередь Дмитрий Ончуров дополняет перечень рисков законодательными факторами. По его словам, новые налоги или ужесточение правил для арендодателей могут снизить привлекательность инвестиций. Ещё один значимый риск — потеря ликвидности объекта: в случае необходимости срочно выйти из актива инвестор может быть вынужден продать его со скидкой.

Первый-второй

Одним из главных преимуществ вторичного жилья является возможность немедленного получения арендного дохода. Как отмечают эксперты PAN City Group, «квартиру можно сдать в аренду сразу после покупки», что особенно ценно в условиях высокого спроса на аренду. Кроме того, вторичка позволяет покупателю видеть реальное состояние объекта — дом, подъезд, двор и инфраструктуру, избегая «сюрпризов» от застройщика. Ещё одно преимущество — возможность торга с собственником, что в текущих условиях нередко приводит к снижению цены.

Регина Давлетшина подчёркивает, что вторичный рынок менее перегрет, чем рынок новостроек, и предлагает уникальную возможность для инвесторов: «Вторичку можно уже сейчас начинать сдавать в аренду. Можно найти «убитые» объекты, сделать качественное улучшение и за счёт изменения качества получить прирост стоимости». Например, покупка объекта за 4 млн руб. с последующим ремонтом за 500 тыс. руб. может увеличить его стоимость до 5 млн руб., обеспечивая доход от аренды и потенциальную прибыль при продаже.

Однако вторичный рынок имеет свои ограничения. Давлетшина указывает на дефицит качественного предложения: «Объём предложения на вторичке крайне мал, практически отсутствует». Это ограничивает выбор объектов с современными характеристиками, способными обеспечить рост стоимости. В PAN City Group добавляют, что низколиквидные объекты, такие как старый жилой фонд, «тянут вниз» среднюю доходность вторичного рынка. К рис­кам также относятся юридические сложности, связанные с историей объекта, и потенциально высокие затраты на ремонт общедомовых коммуникаций или конструктивных элементов, что может снизить доходность.

В то же время новостройки, по мнению Дмитрия Ончурова, обладают более высоким потенциалом роста стоимости, особенно в среднесрочной перспективе. «Дефицит предложения в новостройках из-за снижения строительной активности будет драматичнее», — поясняет он, отмечая, что новые проекты закладываются с более высокой себестоимостью, что задаёт повышенный ценовой уровень. Новостройки привлекают покупателей современными характеристиками, соответствующими новым стандартам, — такими как энергоэффективность и эргономичные планировки. Однако инвестиции в новостройки связаны с рисками строительства, включая возможные задержки или проблемы с застройщиком, что требует тщательного выбора проекта.