Баланс интереса

В Перми 22-23 августа состоялся первый в России форум развития «Города будущего». Участниками стали представители федеральных и региональных органов власти, бизнеса и экспертного сообщества. В рамках мероприятия обсуждались вопросы цифровой трансформации, кибербезопасности в сфере ЖКХ, строительства и развития городской среды.

Одной из ключевых стала панельная сессия «Комплексное развитие территорий» (КРТ), участники которой рассказали о механизмах и инструментах реализации проектов КРТ, их роли в достижении национальных целей и модернизации городской среды, в том числе развитии транспортной и социальной инфраструктуры, расселения аварийного жилья. Представители власти и бизнеса обсудили правовые и регуляторные аспекты реализации КРТ, вовлечение инвесторов, а также разобрали успешные кейсы в регионах.

КРТ представляет собой современный механизм развития города, который позволяет за счёт инвестора создавать новое и комфортное жильё, коммунальную, транспортную и социальную инфраструктуру, преображать территории. В Пермском крае реализуется 32 проекта КРТ — градостроительный потенциал по ним составляет более 2,5 млн кв. м. В локациях, подлежащих реновации, будут построены более 30 новых социальных, спортивных объектов и общественных пространств.

«Для нас комплексное развитие территории в первую очередь — это баланс интересов. Баланс интересов наших жителей, инвесторов и власти. Это реновация территории, создание новой транспортной и социальной инфраструктуры. Когда инвестор заходит на площадку, он понимает, что транспортную и социальную инфраструктуру, парки и скверы он создаёт для будущих жителей, обеспечивая для них более комфортное проживание», — отметила министр по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Лариса Ведерникова.

В регионе проектами КРТ занимаются сразу несколько организаций и органов власти, в их числе Минимущества и граддеятельности и подведомственные ему учреждения — Центр технической инвентаризации кадастровой оценки, Институт территориального планирования. Институт создает концепции, считает технико-экономические показатели проектов, Центр технической инвентаризации готовит площадки к торгам и работает с правообладателями.

По словам министра, первым шагом становится транспортное моделирование, без которого не приступают ни к одному проекту. Строительство жилья синхронизируют со строительством объектов инфраструктуры. Почти в каждом договоре предусматривается и передача квартир детям-сиротам. При подготовке документации инвестор сам разрабатывает мастер-план.

«Одной из ключевых и первых задач при запуске проектов КРТ было формирование банка земли. Второй большой задачей было привлечение внешних инвесторов, потому что конкуренция в этой отрасли всегда формирует лучший продукт, лучшие условия и лучшие практики. За пять лет в проектах КРТ у нас в регионе появились почти все крупнейшие игроки. У нас стабильная стоимость квадратного метра, минимальные сезонные колебания — это большая работа Минстроя и Минимущества Пермского края», — сообщил председатель комитета краевого парламента по развитию инфраструктуры Павел Черепанов.

Он обратил внимание, что застройщикам важно выстроить диалог не только с органами власти, но и друг с другом. В Прикамье есть такие территории, развитием которых занимаются несколько девелоперов одновременно, в подобных проектах необходима синхронизация строительства и сдачи всех объектов.

Лариса Ведерникова привела в пример проект, в рамках которого запланировано развитие участков бывшего оптового рынка «Гача», Центрального колхозного рынка и примыкающей территории по ул. Пушкина в Перми. Их реновацией занимаются девелоперы «Талан», «Ингрупп» и «ПМД». Рядом с территорией реализации проекта также прорабатываются вопросы развития улично-дорожной сети, планируется строительство Александровского сквера и аллеи вдоль ул. Попова.

Ещё один крупный проект КРТ, имеющий особое значение для Пермского края — КРТ с возведением аквапарка в краевой столице. В рамках работ запланированы строительство нового картодрома в Индустриальном районе и строительство жилья, круглогодичного аквапарка и парка аттракционов в Камской долине. Генеральный директор «Железно» Юрий Захаров отметил, что это первый для компании случай, когда власти предложили построить именно такой социально значимый проект.

Обсуждая вызовы, с которыми приходится сталкиваться при реализации проектов КРТ, спикеры предложили для их решения ряд инициатив о дополнении нормативной базы в градостроительной сфере.

Так, Лариса Ведерникова сообщила о проблеме ликвидации объектов социнфраструктуры для возведения на их месте новых и более современных. По существующей норме их снос невозможен, но минимущества предлагает внести изменения для упрощения процедуры и ускорения реализации проектов. Также предложено ограничить срок принятия решения общего собрания собственников об исключении многоквартирных домов из проектов КРТ. Сейчас собственники имеют право выхода из КРТ до утверждения планировки территории, что приводит к нарушению целостности, корректировке всех показателей, в том числе по расселению.

Юрий Захаров обратил внимание на вопросы в связи с установленными санитарно-защитными зонами рядом с недействующими предприятиями, несоответствие бюджетных горизонтов срокам реализации КРТ, неохотное заселение домов на ранних сроках строительства ЖК. Он предложил предусмотреть налоговые льготы, механизм сокращения площади санитарно-защитных зон, введение правила для проектов КРТ подписывать соглашения с обязательствами за горизонт бюджетного планирования.

Директор по земельному банку девелопера «Брусника» Алёна Волкова отметила, что задача органов власти заключается в обеспечении баланса обязательств инвестора, которые попадают в договор КРТ, структуризации экономической эффективности проекта. Как пример хорошо сбалансированного проекта она привела «Тихий Компрос» в Перми.

«Это один из примеров КРТ, где орган власти проанализировал, какая экономически эффективная модель у данного проекта. Площадка сильно обременена расселением аварийного фонда, находится в достопримечательном месте. Регион предложил стартовые участки, свободные от расселения, где застройщик может начать намного быстрее реализовывать проект, тем самым получать прибыль, которая может быть израсходована, в том числе, на выполнение обязательств по расселению», — добавила она.

В целом, эксперты отметили необходимость соблюдения баланса интересов жителей, бизнеса и власти при работе над проектами КРТ, а также создания условий для привлечения инвесторов к реновации площадок и созданию комфортных условий для жителей городов, что успешно реализуется, в том числе в Пермском крае.

«Я стал свидетелем разговора, что пять лет назад молодёжь уезжала из Пермского края, а сейчас все хотят остаться или вернуться сюда. Это очень хороший показатель, я считаю. Пермский край один из лидеров, наравне с Нижегородской областью, в части комплексного развития территорий. Подход Пермского края немного отличается от нашего, и мы как раз обмениваемся опытом. Принципиальный аспект КРТ — это включение в договор обязательств, которые ложатся на застройщика, и соблюдение баланса КРТ, в этом плане у нас подход единый», — подчеркнул заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Михаил Генин.