Коммерческий интерес
В Пермском крае растут инвестиции в коммерческую недвижимость
freepik.com
В России инвестиции в коммерческую недвижимость, находящуюся на стадии строительства, в первом полугодии 2025 года составили 171 млрд руб., что на 44,9% больше, чем в январе—июне прошлого года, говорится в отчёте консалтинговой компании CORE.XP. Отмечается, что это рекордный показатель за последние пять лет.
Одной из ключевых причин роста интереса к коммерческой недвижимости является её высокая доходность по сравнению с жилой.
«В среднем доходность от аренды коммерческой недвижимости в два раза выше, а индексация арендной платы помогает компенсировать инфляцию», — отмечает директор ООО «Перспектива — сделки с гарантией» Владимир Онянов.
Он подчеркнул, что в Пермском крае в 2025 году объём вложений в этот сегмент может достичь 5—7 млрд руб., причём около двух третей средств направляется в офисные площади. Он также указывает на низкий уровень вакантности качественных офисных объектов — 4—6%, что стимулирует рост арендных ставок и, соответственно, доходности инвесторов.
По словам директора консалтинговой компании S.Research & Decisions Регины Давлетшиной, именно коммерческая недвижимость всегда была и останется более привлекательной с точки зрения инвестиций, поскольку это более дефицитный актив, чем жилая. Она приводит данные, иллюстрирующие сокращение предложения: если до пандемии на рынке было более 1,5 тыс. объектов, то сейчас их число не превышает 600. Это сужение рынка усиливает конкуренцию за качественные объекты и повышает их ценность. Регина Давлетшина также отмечает, что коммерческая недвижимость чувствительна к локации и специализации, что делает каждый объект уникальным и менее универсальным, чем жильё. Зато, в отличие от жилой недвижимости, где окупаемость может достигать 20—25 лет, коммерческие объекты редко превышают 10 лет по этому показателю.
Жилая недвижимость сталкивается с рядом ограничений, снижающих её инвестиционную привлекательность. Директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров указывает на высокие ипотечные ставки, которые, несмотря на снижение ключевой ставки, остаются сдерживающим фактором для массового спроса. Кроме того, он отмечает насыщение рынка в ряде регионов и коррекцию цен после бурного роста в предыдущие годы. По его мнению, инвесторы активно перераспределяют капитал из жилья в коммерческую недвижимость, стремясь к более высокой доходности и защите от инфляции.
Однако, как подчёркивают в PAN City Group, выбор между коммерческой и жилой недвижимостью зависит от целей инвестора. Коммерческая недвижимость обеспечивает более высокую доходность и обладает разнообразием форматов, но требует значительно больше капитала, экспертизы и терпения. Жилая же недвижимость остаётся более доступной и ликвидной, но приносит меньший доход и проще в управлении. Это делает её привлекательной для частных инвесторов, особенно тех, кто ориентировался на льготную ипотеку в прошлом.
Риски и возможности
Доходность коммерческой недвижимости — это соотношение годового дохода к объёму инвестиций, говорит директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. Эксперт разделяет её на текущую, формируемую арендными платежами, и курсовую — рост стоимости объекта. Для Перми он приводит среднерыночные показатели: текущая доходность офисной недвижимости составляет около 10%, а торговой — около 12%. Однако эти значения варьируются в зависимости от местоположения и качества объекта.
К средней доходности добавляется капитализация — ещё 5—8% в год, уточняет Владимир Онянов. В Москве офисная недвижимость приносит 6—9% годовых, тогда как в крупных региональных центрах, включая Пермь, этот показатель достигает 8—12%. Склады обеспечивают стабильную доходность на уровне 9—14%, особенно если они расположены рядом с транспортными узлами. Стрит-ретейл в местах с высоким пешеходным трафиком может генерировать 10—14%, а общепит — от 12% и выше при наличии надёжного арендатора и удачной локации. Эксперт также подчёркивает, что вхождение в проект на этапе строительства может значительно повысить доходность — до 20% годовых за счёт более низкой входной цены и роста капитализации к моменту ввода объекта.
Однако, как отмечают в PAN City Group, важную роль играют и операционные расходы, такие как затраты на содержание и управление объектом. Кроме того, условия финансирования и налоговые отчисления существенно влияют на итоговую прибыль. Эксперты подчёркивают, что в дополнение к арендным платежам рост стоимости объекта при его продаже может значительно увеличить совокупную доходность.
По словам Владимира Онянова, офисная недвижимость — это минимальный риск простоя при правильной локации и классе здания. Эксперт отмечает стабильный спрос в Перми, который формируется за счёт компаний, расширяющих штат или переезжающих в более современные помещения. Он указывает, что офисный сегмент предлагает более высокую доходность по сравнению с московским рынком при схожем качестве объектов. В PAN City Group подтверждают, что офисная недвижимость востребована широким кругом арендаторов, а долгосрочные договоры аренды обеспечивают предсказуемый денежный поток. Однако конкуренция в этом сегменте выше, а регулярные ремонты и обновления помещений требуют дополнительных затрат.
Складская недвижимость, в свою очередь, привлекает инвесторов стабильной доходностью и растущим спросом, особенно в условиях развития электронной коммерции. По словам экспертов PAN City Group, этот сегмент выигрывает за счёт низких операционных расходов на квадратный метр и потенциала роста, обусловленного увеличением логистических потребностей.
Наконец, торговая недвижимость демонстрирует наивысший потенциал доходности, но сопряжена с повышенной чувствительностью к рыночным изменениям. Как отмечают эксперты PAN City Group, торговые площади позволяют устанавливать более высокие арендные ставки и привлекать широкий спектр арендаторов, но их успех сильно зависит от потребительской активности и конкуренции с онлайн-торговлей. Они дают высокую доходность в местах с устойчивым трафиком, но чувствительность к изменению потребительских привычек выше, чем у офисов, поясняет Владимир Онянов, подчёркивая важность тщательного подбора арендаторов. Управление торговыми центрами требует значительных усилий для привлечения посетителей, что увеличивает операционные расходы.
Однако Регина Давлетшина предлагает иной взгляд, утверждая, что риски в любом из этих сегментов минимальны при условии профессионального подхода. По её мнению, риски возникают, если при вхождении в проект было что-то не учтено: юридическая, экономическая, инфраструктурная, инженерная, эксплуатационная сторона вопроса. Она считает, что нет прямой зависимости между типом недвижимости и уровнем риска, а проблемы чаще всего связаны с недостаточной экспертизой инвесторов, особенно несистемных.
Страховка от инфляции
Одним из ключевых факторов, обеспечивающих привлекательность коммерческой недвижимости, является её способность защищать капитал от инфляции: Владимир Онянов подчёркивает, что аренда часто индексируется в соответствии с уровнем инфляции, что позволяет доходам расти пропорционально ценам. Эксперт добавляет, что инвесторы могут дополнительно увеличить доходность за счёт улучшений объекта, таких как ремонт, перепланировка или смена концепции. Эти меры позволяют повысить арендную ставку и, соответственно, доходность без значительных рисков, что делает коммерческую недвижимость стратегически выгодной даже в условиях высокой ключевой ставки.
Ключевая ставка имеет двойственное влияние, подчёркивает Дмитрий Ончуров. С одной стороны, высокая ставка увеличивает стоимость заёмного капитала, что снижает доступность финансирования для инвесторов и девелоперов. С другой стороны, она делает безрисковые инструменты, такие как депозиты и облигации, более конкурентными по сравнению с недвижимостью.
В то же время Алексей Скоробогач уточняет, что хотя на текущий момент доходность по депозитам выше, чем арендная доходность офисной и торговой недвижимости, но инвесторы массово не продают активы, чтобы вложить в депозиты, потому что история с высокими депозитами краткосрочная по сравнению с периодом использования недвижимости. По мнению Регины Давлетшиной, замедление экономики, о котором говорят эксперты и политики, может привести к изменению ситуации уже в следующем году, что вернёт коммерческой недвижимости конкурентные преимущества.
Готовые vs строящиеся
Готовые объекты привлекают инвесторов своей предсказуемостью и немедленным денежным потоком, отмечает Дмитрий Ончуров. Они обеспечивают оперативный доход от аренды и характеризуются меньшими рисками, поскольку строительство завершено, качество объекта очевидно, а обременения уже проверены. Кроме того, банки охотнее предоставляют кредиты под такие активы, что упрощает финансирование. Они также более ликвидны, говорит Владимир Онянов. Это делает их предпочтительным выбором для тех, кто ценит стабильность, особенно в условиях экономической неопределённости. Эксперты PAN City Group добавляют, что готовые объекты часто находятся под управлением профессиональных управляющих компаний, что упрощает прогнозирование арендных ставок и устраняет риски, связанные с выходом на рынок.
Однако у готовых объектов есть и недостатки. По словам Дмитрия Ончурова, они могут страдать от физического износа или морального устаревания, потенциал роста их стоимости ограничен, так как значительная часть капитализации уже реализована. В PAN City Group также указывают на необходимость капитальных вложений в ремонт или перепланировку, без которых значительный прирост стоимости маловероятен. В целом, готовые объекты подходят для консервативных инвесторов, ориентированных на стабильный арендный доход, но менее привлекательны для тех, кто ищет высокую доходность за счёт роста стоимости.
В свою очередь, строящиеся объекты привлекают инвесторов более высоким потенциалом доходности. Они дешевле на старте и дают шанс заработать на росте стоимости к вводу, по отдельным проектам свыше 30% годовых, отмечает Владимир Онянов. По словам Дмитрия Ончурова, такие объекты соответствуют новейшим стандартам и позволяют выбирать лучшие площадки и конфигурации, что повышает их привлекательность для арендаторов.
Тем не менее, инвестиции в строящиеся объекты сопряжены с повышенными рисками. Регина Давлетшина акцентирует внимание на том, что 19% застройщиков сталкиваются с трудностями, что создаёт риск задержек или несдачи объекта в срок. Она также отмечает, что экономика готовых объектов сейчас более привлекательна, так как они позволяют сразу начать сдачу в аренду, в отличие от строящихся, где доход появляется только после завершения строительства. Ончуров добавляет, что к рискам относятся возможные несоответствия качества ожиданиям, отсутствие дохода на этапе строительства и непредсказуемость будущих операционных расходов. В PAN City Group также указывают на потенциальное ухудшение экономической ситуации, которое может снизить доходность ниже ожидаемого уровня.
В 2025 году доля сделок со строящимися объектами растёт, так как инвесторы стремятся зафиксировать цену и заработать на капитализации, отмечает Владимир Онянов. Однако он подчёркивает, что большинство частных инвесторов по-прежнему предпочитают готовые арендные активы из-за их предсказуемости и защиты от нестабильности.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.