Строят по кирпичику
В Пермском крае сокращаются объёмы строительства
Рынок жилищного строительства в России в 2025 году сталкивается с рядом серьёзных вызовов, которые замедляют темпы развития отрасли. По данным Минстроя РФ, количество выданных разрешений на строительство в первом полугодии сократилось на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, причём это самый низкий показатель с 2020 года и по площади, и по количеству. Сокращение ввода составило 2,4%. На рынке жилья наблюдается дисбаланс — увеличение разрыва между предложением и спросом. Застройщики предлагают большое количество объектов, поскольку реализуют стартовавшие ранее проекты, но продажи снижаются.
Снижение спроса и высокие финансовые нагрузки привели к заметному сокращению объёмов строительства и в Пермском крае. Ссылаясь на данные сервиса «Объектив.РФ», коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев отмечает, что в регионе количество сделок по договорам долевого участия в июне 2025 года сократилось на 66%, а за полгода объём сделок упал на 41%. Он связывает это с ростом цен на недвижимость и отменой льготной ипотеки.
«Стоит отметить, что ситуация на рынке не влияет на объекты, которые сейчас выходят в продажу, так как они давно были в стадии проектирования. Однако запуск новых проектов с нуля стал ещё более тщательным», — говорит Кирилл Николаев.
Схожая ситуация наблюдается в Перми. Здесь, по словам директора компании «Эстейт Групп» Алексея Терентьева, за первое полугодие 2025 года объём введённого жилья сократился на 59% по сравнению с предыдущим годом. Эксперт объясняет это не только дороговизной ипотеки и отменой льготных программ, но и финансовыми трудностями застройщиков.
Как сообщает Единый ресурс застройщиков со ссылкой на данные портала Dataflat, в июне по сравнению с тем же месяцем 2024 года количество зарегистрированных Росреестром розничных сделок с квартирами и апартаментами по договорам долевого участия и уступкам в Перми снизилось на 67%, с 1169 до 381. В сравнении с данными за прошлый год, в июне 2025 года в Перми на 66% снизился объём продаж в квадратных метрах (с 53,6 тыс. до 18,4 тыс. кв. м), выручка упала на 61% (с 7,4 млрд до 2,9 млрд руб.), доля ипотеки в сделках — на 23% (с 94 до 71%).
«При сниженных объёмах продаж проценты по проектному финансированию, которые не перекрываются поступлениями на эскроу-счета, превращаются в неподъёмную нагрузку для многих компаний. Застройщики подстраиваются: кто-то сознательно затягивает старт продаж, строя за свои деньги и откладывая привлечение финансирования на потом; другие специально увеличивают сроки сдачи объектов, чтобы успеть распродать квартиры до окончания строительства; кто-то просто откладывает начало строительства до более благоприятного периода», — комментирует ситуацию Алексей Терентьев.
Нормальный процесс
Снижение объёмов строительства, которое демонстрируют большинство регионов России, обусловлено целым комплексом экономических и структурных факторов. Одной из главных причин, безусловно, является сокращение покупательского спроса, вызванное макроэкономическими условиями. По словам директора по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антона Гака, высокая ключевая ставка не только делает ипотеку слишком дорогой, но и снижает инвестиционный спрос. Потенциальные покупатели сравнивают доходность от покупки недвижимости с более привлекательными банковскими вкладами — и откладывают крупные приобретения.
Это снижение активности напрямую влияет на застройщиков, которые, как поясняет директор по экономике федерального девелопера «Железно» Ярослав Шеин, приостанавливают вывод новых проектов или продлевают сроки реализации текущих. Но в целом это нормальный процесс достижения равновесия между спросом и предложением, вызванный низким уровнем распроданности в уже запущенных проектах, уверен эксперт.
Одной из ключевых проблем рынка является переход от нерыночных условий, сформированных льготными программами господдержки, к рыночным реалиям. Как отмечает Ярослав Шеин, высокая ключевая ставка оказывает значительное давление на рынок, сжимая спрос, поскольку большинство сделок на рынке недвижимости осуществляется с использованием ипотечных продуктов. Это приводит к снижению покупательской активности, что особенно заметно в регионах.
В то же время дополнительные трудности создаёт рост себестоимости строительства для застройщиков. Антон Гак подчёркивает, что удорожание материалов, логистики и рабочей силы, наряду с ограниченностью финансовых инструментов, существенно влияет на масштабы и темпы строительства. Высокие процентные ставки и сложности с привлечением проектного финансирования усугубляют ситуацию, вынуждая компании искать альтернативные пути выживания.
Кроме того, ситуацию усугубляют структурные проблемы в регионах: недостаток инфраструктуры ограничивает возможности для расширения строительства, считает Кирилл Николаев. Отсутствие развитых транспортных сетей, инженерных коммуникаций и социальных объектов, а также необходимость расселения аварийного жилья значительно увеличивают себестоимость проектов. Это делает многие инициативы экономически нецелесообразными. Особенно сейчас — в условиях ограниченного спроса и высоких финансовых затрат.
Среднесрочные сложности
Сокращение строительной активности имеет далеко идущие последствия как для застройщиков, так и для рынка недвижимости в целом. В условиях, когда у крупных застройщиков, которые формируют основную статистику отрасли, значительные объёмы жилья на завершающих стадиях строительства и после ввода остаются непроданными, нет экономического смысла начинать новые проекты, говорит генеральный директор ООО «Орсо групп» Михаил Бесфамильный. Это и привело к сокращению выдачи разрешений на строительство.
В перспективе текущее снижение строительной активности будет иметь определённые последствия. По мнению Кирилла Николаева, в ближайшие два года объём новых предложений значительно сократится — в продаже будет в основном то, что строят прямо сейчас.
Алексей Терентьев называет это «эффектом ножниц». По его мнению, сегодняшнее сокращение строительной активности гарантированно приведёт к дефициту предложения в среднесрочной перспективе — к 2027 году. По его мнению, к этому моменту спрос может значительно превысить предложение, что вызовет дополнительное инфляционное давление на цены на рынке недвижимости. Это может привести к новому витку роста стоимости жилья, что усложнит доступ к нему для покупателей.
«Когда ключевая ставка придёт в норму, мы ожидаем дефицит жилья в новостройках, что опять приведёт к росту цен на недвижимость. В целом и сейчас цены не стоят на месте — они медленно растут. Это связано с ростом инфляции и повышением себестоимости строительства», — поддерживает коллегу Кирилл Николаев.
Замедление темпов строительства влияет не только на предложение, но и на занятость в отрасли. По данным hh.ru, число вакансий в строительстве и недвижимости за год сократилось на 27%, и Михаил Бесфамильный объясняет это откладыванием новых проектов из-за низких темпов продаж.
Кому жить хорошо
Несмотря на общий невысокий уровень, спрос на жильё в России в 2025 году демонстрирует неоднородную динамику, зависящую от сегмента рынка.
Как отмечает директор АН «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров, доступное жильё и экономкласс сохраняют популярность благодаря своей ценовой доступности и поддержке льготных ипотечных программ, таких как семейная ипотека. Схожую точку зрения высказывает генеральный директор АО «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев. Он отмечает, что жильё, подпадающее под параметры семейной ипотеки, продолжает пользоваться спросом благодаря государственной поддержке.
И одновременно, по словам экспертов, премиум-класс демонстрирует устойчивость, так как покупатели в этом сегменте менее зависимы от ипотечных программ и экономических колебаний. Высокие сегменты рынка — «бизнес», «элит» и «премиум» — испытывают меньшее давление, поскольку доля ипотечных сделок в них значительно ниже, чем в сегментах «комфорт» и «стандарт», говорит Ярослав Шеин.
Наименее устойчивый спрос наблюдается в среднем сегменте, который оказывается в наиболее уязвимом положении. Алексей Гусев объясняет, что покупатели в этом сегменте чувствительны к высоким процентным ставкам и ограниченной доступности ипотеки. При этом их сделки редко подпадают под льготные программы, покрывающие не более 25% стоимости, отмечает Дмитрий Ончуров. Это делает средний сегмент первым, кто теряет покупателей в кризисные периоды.
Стратегия и тактика
Застройщики адаптируются к текущим условиям, внедряя стратегические и тактические меры для сохранения устойчивости. Одним из ключевых подходов является повышение внутренней эффективности. Например, Ярослав Шеин подчёркивает, что «Железно» делает акцент на оптимизации бизнес-процессов, проектных решений и себестоимости проектов. При этом, по его словам, изменения направлены на исключение элементов, которые имеют низкую потребительскую ценность, сохраняя баланс между экономией и качеством продукта. Такой подход позволяет поддерживать конкурентоспособность без значительного ущерба для покупателей.
Тактические меры включают работу с целевыми аудиториями и гибкость в продажах. Антон Гак отмечает, что «Самолет» усиливает взаимодействие с такими группами покупателей, как молодые семьи, ИТ-специалисты, врачи и педагоги, предлагая им гибкие схемы оплаты и адаптируя продукт под их запросы. Стратегически компания дорабатывает инфраструктурную составляющую проектов и улучшает сервисное наполнение, чтобы повысить привлекательность объектов. Также эксперт подчёркивает важность постоянного мониторинга цен и спроса, что позволяет сохранять баланс между экономикой проекта и финансовыми возможностями клиентов.
Сохранять свои позиции в условиях кризиса ПЗСП помогают взвешенная финансовая стратегия, наличие крупного земельного банка и диверсификация деятельности, говорит Кирилл Николаев. Компания также внедряет альтернативные способы покупки, такие как трейд-ин и точечные акционные предложения.
В свою очередь «Главстрой-Недвижимость» делает ставку на консервативный подход.
«В такой ситуации для нас главное — сохранять устойчивость и предсказуемость. Мы исходим из консервативного подхода к планированию, оцениваем спрос реалистично и не гонимся за объёмами», — заключает Алексей Гусев.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.