Полина Путякова

журналист

---

Загородный бум

ИЖС вытесняет новостройки за счёт льготной ипотеки

7 июля

Поделиться

Твитнуть

Тенденция переориентации спроса с новостроек на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в последние годы набирает обороты. Экономические и социальные факторы, такие как рост цен на квартиры и изменения в образе жизни, стимулируют этот процесс, хотя определённые ограничения пока сдерживают его масштабы.

Одной из ключевых причин смещения спроса в сторону ИЖС является рост стоимости жилья в многоквартирных домах. По словам эксперта по загородной недвижимости корпорации «Перспектива» Екатерины Черепановой, средняя цена квадратного метра в новостройках Пермского края за последний год выросла на 15—20%, а сворачивание субсидированных ипотечных программ и рост ставок по займам делают покупку квартиры менее доступной. В то же время, как отмечает эксперт, строительство индивидуального дома позволяет семьям гибко управлять бюджетом, ведь тут можно начать с «коробки» и отделывать её постепенно. Это делает ИЖС привлекательным для тех, кто ищет более доступные варианты жилья.

Однако, как отмечают в PAN City Group, рынок новостроек всё ещё сохраняет привлекательность благодаря большей безопасности сделок, обеспеченной эскроу-счетами, и наличию развитой инфраструктуры, включая транспортную доступность и меньшее количество бытовых проблем.

Инфраструктура для ИЖС активно развивается, считает собственник ЗП «Верхнее Мокино» Андрей Кукаркин. Он обращает внимание на то, что за последние годы сформировалась целая экосистема услуг — от строительства домов и прокладки коммуникаций до ландшафтного дизайна. Однако генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина, напротив, считает, что процесс пока находится на начальной стадии: «Слабое развитие загородной социальной и коммерческой инфраструктуры затрудняет переориентацию спроса». Она подчёркивает, что загородный дом подходит не всем семьям, особенно тем, кто привык к городским удобствам.

Дом для семьи

Значительную роль в формировании спроса играют ипотечные программы, считает руководитель Абсолют Банка в Перми Ирина Киселева. Она поясняет, что доля ипотеки на ИЖС растёт благодаря программе «Семейная ипотека» с льготной ставкой до 6% годовых, доступной для новостроек. «Высокие ставки по стандартным банковским программам привели к падению спроса на ипотеку на вторичное жильё, — говорит она. — При этом приобрести по «Семейной ипотеке» можно только капитальный дом с коммуникациями в коттеджном посёлке от аккредитованного застройщика». Однако ограничения, такие как требования к возрасту детей, первоначальному взносу и кредитной истории, а также рост цен на дома с землёй сужают круг потенциальных заёмщиков.

Основной костяк заказчиков ИЖС составляют семьи с детьми. По мнению экспертов PAN City Group, для таких семей покупка или строительство дома обходится значительно дешевле, чем приобретение квартиры аналогичной площади.

«Мотивацией для них выступает потребность в большом личном пространстве», — подчёркивают в компании.

Екатерина Черепанова уточняет, что это, как правило, люди 30—45 лет со стабильным доходом, работающие в таких сферах, как ИТ, медицина или предпринимательство. Она также отмечает, что часть покупателей — это люди, продавшие городскую квартиру для инвестиций в загородный дом, а также инвесторы, рассматривающие ИЖС как актив для сдачи в аренду.

В то же время спрос формирует и старшая аудитория. Как отмечают в PAN City Group, горожане старше 50 лет, уставшие от городской суеты, шума и проблем с соседями, всё чаще выбирают загородную жизнь. Регина Давлетшина подтверждает, что возрастная аудитория остаётся значимой частью рынка, хотя ядро покупателей всё же находится в диапазоне 35—45 лет.

Что касается типов домов, в 2025 году преобладают компактные и функциональные решения. Екатерина Черепанова отмечает высокий спрос на одноэтажные дома площадью 100—150 кв. м из газобетона или каркасной технологии, подчёркивая, что «покупатели ценят энергоэффективность и возможность въехать в дом под ключ с готовыми коммуникациями». Директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров подтверждает, что 70% предложения составляют дома площадью до 150 кв. м, а трендом 2025 года станет строительство одноэтажных домов площадью 80—120 кв. м с бюджетом до 7,5 млн руб., что отражает стремление к доступности в условиях экономических ограничений.

Регина Давлетшина акцентирует внимание на ещё более компактных домах площадью 70—90 кв. м, эквивалентных трёхкомнатной квартире, но на собственном участке.

«Это оптимальные решения для большинства покупателей», — говорит она, выделяя «боковой тренд» на снижение стоимости при увеличении комплектации таких дачных домов, ориентированных на экономных клиентов.

По новым правилам

Введение новых нормативных правил в сегменте индивидуального жилищного строительства, таких как использование эскроу-счетов и установление предельных сроков освоения земельных участков, также начинает оказывать влияние на рынок. Эти меры направлены на повышение прозрачности в сегменте ИЖС и обеспечение защиты прав покупателей, но вызывают неоднозначную реакцию участников рынка и, по их мнению, могут привести к росту цен и сокращению предложения.

Одним из ключевых нововведений является внедрение эскроу-счетов, которые, как отмечает Екатерина Черепанова, пока более актуальны для крупных девелоперских проектов, таких как коттеджные посёлки.

В то же время новые правила могут ограничить развитие рынка ИЖС. По мнению экспертов PAN City Group, не все компании смогут соответствовать требованиям для аккредитации, а работа с эскроу-счетами требует значительных финансовых ресурсов. Поэтому, вероятнее всего, рынок ИЖС в 2025—2026 годах ждёт сокращение, а цены на проекты вырастут, прогнозируют в компании. Это может подтолк­нуть часть покупателей к выбору новостроек, где застройщики активно предлагают акции и скидки, делая квартиры более предсказуемым и доступным вариантом.

Ещё одно важное изменение — введение предельных сроков освоения земельных участков, но здесь мнения экспертов расходятся. В частности, Екатерина Черепанова считает эту меру полезной для борьбы с «замороженными» участками: «Она стимулирует владельцев активнее строить, что в долгосрочной перспективе увеличит предложение готовых домов». Однако Андрей Кукаркин настроен более скептически, подчёркивая, что ограничение сроков освоения может ущемлять права собственников. «Критерии освоенности размыты, а три года на строительство — это мало, — говорит он. — Люди могут столкнуться с жизненными трудностями, такими как болезнь или потеря работы, и не уложиться в сроки». По его мнению, это особенно затронет уязвимые группы населения: многодетные семьи и пенсионеров.

Окно возможностей

Цены на ИЖС в 2025 году остаются под давлением ряда экономических факторов, что делает стабилизацию цен маловероятной. Один из факторов, препятствующих стабилизации цен на рынке ИЖС, — рост себестоимости строительства. Екатерина Черепанова отмечает, что в первом полугодии 2025 года цены на металл и отделочные материалы выросли на 6—9%, а затраты на подключение коммуникаций и дефицит квалифицированных рабочих кадров дополнительно увеличивают стоимость проектов.

«В Пермском крае можно ожидать ежегодное удорожание на уровне 8—12%», — прогнозирует она.

Однако всё-таки эксперт подчёркивает, что рынок становится более прозрачным и предсказуемым, а темпы роста цен замедляются по сравнению с 2022—2024 годами.

В то же время Андрей Кукаркин обращает внимание на то, что в 2025 году выгодно приобретать готовые дома из-за большого объёма строительства в 2023—2024 годах. По его мнению, сейчас для покупателей действует «окно возможностей»: цены на дома и строительные материалы пока стабилизировались, но позже инфляция продолжит своё влияние.

«К осени вырастут цены на стройматериалы, а затем и на дома, как только распродадут уже построенные», — считает он.

В свою очередь, Регина Давлетшина прогнозирует дальнейший рост цен, связанный с высоким спросом на самостоятельное домостроение, достройку и реконструкцию. Частный рынок значительно больше, чем организованный, поскольку земельный рынок привлекает население низкой ценой входа. По её словам, снижение ставок по банковским вкладам подталкивает людей инвестировать в недвижимость как надёжный актив, что дополнительно стимулирует спрос и, соответственно, рост цен.

Смазанная сезонность

Однако не все эксперты настроены оптимистично относительно активности рынка. В 2025 году сезонный рост спроса оказался менее выраженным, чем в предыдущие годы, отмечает Андрей Кукаркин. «Спрос на готовые дома сейчас во многом зависит от льготных ипотечных программ, — говорит он. — На рынке много предложений, но покупателей меньше, и продаются в основном качественные дома стоимостью 6—7 млн руб.». Это указывает на то, что экономические факторы, такие как ужесточение условий ипотеки, начинают перевешивать традиционную сезонную активность.

Действительно, влияние сезонности в последние годы ослабевает на фоне других факторов, говорит Регина Давлетшина. По её наблюдениям, два года назад спрос на ИЖС был высоким даже зимой благодаря распространению льготной ипотеки на покупку участков и строительство домов.

«В настоящий момент, несмотря на пик сезонной активности, мы наблюдаем очень сдержанный спрос», — отмечает она.

Это связано с сокращением доступности льготных программ, что снижает покупательскую активность даже в традиционно оживлённый летний период.

Дмитрий Ончуров прогнозирует замедление темпов ввода ИЖС и спроса, особенно в сегменте готового жилья, во второй половине 2025 года. Также он ожидает сокращения числа участников рынка, связывая это с высокими ипотечными ставками и ужесточением условий для застройщиков.

В PAN City Group поддерживают эту точку зрения, указывая, что низкий спрос в сочетании с текущей денежно-кредитной политикой может замедлить запуск новых проектов.

«Однако и в этом случае обвала цен ждать не стоит», — подчёркивают эксперты.