Ограничили нагрузку

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в этом году в России доля отказов на выдачу ипотечных кредитов выросла почти на 7%. Кредиторы, передающие сведения в НБКИ, отмечают, что в феврале 2025 года отказы составили 56,2%.

В январе этот показатель составлял 55,4%, а в декабре прошлого года — 49,5%. Доля отказов растёт второй месяц подряд после пяти месяцев непрерывного снижения: с июля по декабрь 2024 года значение уменьшалось с 59 до 49,5%.

В Пермском крае, по статистике НБКИ, в декабре прошлого года доля отказов по ипотеке составляла 49,8%, а в феврале повысилась до 51,9 %. В марте показатель резко снизился на 8,3% и достиг 43,6%, но при этом эксперты отмечают, что рынок до сих пор остаётся нестабильным.

«В Пермском крае ситуация с отказами критичнее, чем в России. По последним данным из открытых источников, региональные ставки составляют 25-27%, а по данным Пермьстата, объём выданных ипотек снизился на 60% в сравнении с тем же периодом, первым кварталом 2024 года», — сообщила Юлия Стародумова, старший преподаватель кафедры экономики и финансов ПНИПУ.

По информации Отделения Банка России по Пермскому краю, на 1 марта текущего года банки выдали жителям Пермского края более 1,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 6 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём выданных кредитов уменьшился почти на 42%, а их количество сократилось более чем в два раза. При этом ипотечный портфель банков увеличился за год почти на 5% и на начало марта превысил 311 млрд руб.

Татьяна Букина, руководитель департамента экономики и финансов НИУ ВШЭ—Пермь, отмечает, что рост отказов по ипотечным кредитам связан с макроэкономическими факторами. Прежде всего, это меры Центробанка по охлаждению рынка — ужесточение требований к потенциальным заёмщикам из-за сокращения льготных ипотек, а также изменения в условиях их выдачи. На это влияет и размер первоначального взноса — он составляет не менее 50% от стоимости жилья.

«Возможность внести взнос такого размера есть у небольшого числа людей, желающих приобрести жильё», — подчёркивает Татьяна Букина.

Кроме того, на рост отказов влияет и закредитованность потенциальных заёмщиков. Некоторые эксперты, по словам Татьяны Букиной, отмечают, что многие банки стали учитывать как выданные, так и одобренные кредиты, а также рассрочки в магазинах. Сейчас кредиторы к клиентам с высокой долговой нагрузкой применяют разную политику. Как правило, это отказы или требование дополнительного подтверждения доходов.

Юлия Стародумова предполагает, что причиной увеличения отказов может стать не только высокая процентная ставка и увеличение первоначального взноса, но и повышение кредитного рейтинга. По данным НБКИ, в 2025 году стали одобрять кредиты тем заёмщикам, у которых кредитный рейтинг вырос на 15-20%.

Инфляция — ещё один фактор, влияющий на массовые отказы. По словам Юлии Стародумовой, в марте текущего года инфляция составляет 7,9% — это выше, чем её целевой уровень в 4%. Поэтому для сдерживания цен Банк России сохраняет жёсткую политику через ключевую ставку, как следствие — ужесточение требований коммерческих банков к заёмщикам и отказы по ипотекам.

Эксперт соотносит отказы и с приостановкой программ льготной ипотеки, а также с недостаточным кредитным уровнем заёмщиков, которые не подходят под «ужесточённые требования банков». Влияние оказывают и санкции против банков, которые внедряли программы льготного финансирования.

Татьяна Букина выделяет и фактор сезонности, из-за которой увеличивается доля отказов.

«Январь и февраль традиционно показывают снижение деловой активности по сравнению с осенью и декабрём. Таким образом, большинство параметров в начале года временно откатываются вниз», — отметила Татьяна Букина.

В пресс-службе Отделения Банка России по Пермскому краю сообщили, что в последний год регулятором принимались меры, позволяющие сократить риски в ипотечном кредитовании. К примеру, в марте 2025 года был установлен определённый (заградительный) уровень капитала для коммерческих банков в отношении заёмщиков с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Мера направлена на покрытие убытков банков в случае невыплаты долга со стороны заёмщиков. Такие ограничения позволяют сдерживать закредитованность населения и снижают риски для кредитных организаций. Банк России намерен и дальше придерживаться подобной практики в сегменте ипотечного кредитования.

Как подчёркивают в Отделении Банка России по Пермскому краю, с 2023 года такие меры уже применяются в необеспеченном потребительском кредитовании, в результате чего доля рискованных выдач (когда заёмщик тратит на обслуживание долга более половины своих доходов) в этом сегменте существенно сократилась.

«Высокий уровень долговой нагрузки людей и бизнеса несёт риски для финансовой стабильности, то есть для нормальной работы банков и финансовых рынков. Поэтому необходимы как разумные ограничения закредитованности, так и создание кредитными организациями запасов капитала на случай стрессовых ситуаций. Регулятор рассчитывает, что с помощью макропруденциальных мер, в частности прямых ограничений (лимитов) на выдачу гражданам рискованных кредитов в ипотеке, сможет ещё более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки заёмщиков и риски для банковской системы», ─ отметил управляющий Отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков.

С 1 апреля 2025 года регулятор может устанавливать для банков и МФО лимиты в ипотеке. Они будут вводиться в два этапа. Первый — с 1 июля 2025 года ─ для кредитов на квартиры в новостройках и готовых домах, а с 1 января следующего года ─ для кредитов на строительство жилого дома и иных кредитов под залог недвижимости.

Юлия Стародумова, ссылаясь на мнение экспертов, предполагает повышение ключевой ставки до 23% в случае, если инфляция продолжит расти. Скорее, правительство с целью недопущения банкротств в строительных компаниях будет активно субсидировать новостройки по льготным ставкам, считает она.

«Во многих сферах жизни различные экономические причины зависят от политических факторов и санкционного давления, поэтому абсолютно точные прогнозы, основываясь только на экономических данных, дать сложно», — резюмирует Юлия Стародумова.