Инвестиционные метры
Вложения в коммерческую недвижимость продолжают расти
freepik.com
Рынок коммерческой недвижимости Пермского края переживает заметный подъём. Инвестиционный бум начался в 2024 году, тенденция продолжается и в этом году. По данным PAN City Group, объём инвестиций в этот сектор в целом по России превысил 1,16 трлн руб., что обусловлено не только экономической активностью, но и закрытием крупных сделок по покупке объектов под собственные нужды. В Пермском крае динамика была не менее впечатляющей: в 2023 году инвестиции в коммерческую недвижимость Перми составили 1,4 млрд руб., вдвое больше, чем в 2022-м, и эта тенденция продолжилась в 2024 году.
Аренда в тренде
Такой тенденции способствовали три основных фактора, считает директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров: рост арендных ставок на офисные помещения (на 15%) и торговые объекты (на 14%), острый дефицит современных складских помещений в городской черте и накопленный отложенный спрос из-за высокой ключевой ставки и ограниченного предложения.
Руководитель инвестиционной компании «Перспектива-Инвест» Александр Воронцов отмечает, что за первые 2,5 месяца 2025 года инвестиции в коммерческую недвижимость в России выросли на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, достигнув 98 млрд руб. В Перми рынок также активизировался: коммерческая недвижимость демонстрирует рентную доходность 10—12% годовых даже на небольших площадях, что, по словам Александра Воронцова, почти вдвое превышает доходность аренды жилья, а с учётом роста стоимости объектов на 18—22% делает вложения особенно привлекательными. Он акцентирует внимание на том, что инвесторы, включая частных и институциональных игроков, осознанно перераспределяют средства с депозитов в физически осязаемые активы, стремясь к долгосрочной стабильности.
Однако есть и оборотная сторона: генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова указывает на сложности, с которыми сталкиваются застройщики в условиях высокой ключевой ставки и возросших цен на строительные материалы. «Финансовые модели не выдерживают конкуренции, заставляя перенаправлять средства в высокодоходные сегменты, такие как коммерческие площади», — поясняет она. Кроме того, Елена Комиссарова прогнозирует усиление спроса на аренду из-за возможного возвращения ушедших в 2022 году компаний, включая модные бренды, автопроизводителей и мебельные компании.
«Пустующие площади уже заняты новыми арендаторами, и в ближайшем будущем может возникнуть дефицит арендных предложений», — предупреждает она, подчёркивая перспективы роста вложений в Перми, где рынок реагирует на эти тенденции.
Офисы в фокусе
Эксперты выделяют офисную, складскую и торговую недвижимость, а также street retail как наиболее востребованные направления, подчёркивая, что их привлекательность обусловлена не только экономическими показателями, но и рыночными трендами, такими как рост электронной коммерции (e-commerce) и спрос на готовый арендный бизнес.
Офисная недвижимость занимает лидирующие позиции в структуре инвестиций как в Перми, так и в России в целом. Александр Воронцов отмечает, что в столице региона особый интерес вызывают офисные помещения, особенно в формате готового арендного бизнеса с действующими арендаторами, такими как кофейни, аптеки или небольшие офисы.
«Такие активы проще оценить, они приносят доход с первого месяца и не требуют дополнительных вложений», — поясняет он, добавляя, что доходность составляет около 12% годовых, а окупаемость достигается за 8—12 лет, что значительно выгоднее аренды жилья (17—20 лет).
В PAN City Group подтверждают лидерство офисов, указывая, что в 2024 году они составляли значительную долю инвестиций благодаря низкой вакансии на уровне 3—4% и ограниченному предложению.
Складская недвижимость также демонстрирует высокую привлекательность, особенно в условиях роста электронной коммерции. Дмитрий Ончуров делает акцент на дефиците современных складов в городской черте Перми, где арендные ставки достигли 13—15 тыс. руб./кв. м в год.
В свою очередь в PAN City Group добавляют, что вакансия в складском сегменте составляет всего 1,5%, а в 2024 году регионы, включая Пермский край, обеспечили 73% нового строительства складов, впервые за пять лет обогнав Москву. Александр Воронцов связывает этот рост с развитием e-commerce и локальной логистики, что делает склады перспективным направлением для инвестиций не только в Перми, но и по всей стране.
Торговая недвижимость и street retail остаются в фокусе внимания благодаря высокому трафику и стабильному спросу. Дмитрий Ончуров указывает, что медианные арендные ставки в торговом сегменте достигли 13,2 тыс. руб./кв. м в год, с максимумами до 27,6 тыс. руб., что привлекает инвесторов. Александр Воронцов подчёркивает популярность street retail в Перми, особенно объектов в локациях с высоким трафиком, таких как помещения под кофейни или салоны.
«Порог входа от 3—5 млн руб. доступен частным инвесторам, а понятный арендный поток обеспечивает стабильность», — поясняет он.
Специалисты PAN City Group отмечают рост интереса к многофункциональным объектам, которые сочетают торговые и офисные функции, что усиливает их инвестиционную ценность.
Причины привлекательности этих сегментов выходят за рамки лишь высоких арендных ставок и дефицита площадей. По словам специалистов PAN City Group, инвесторы учитывают качественные характеристики объектов, локацию, объём вложений и сроки окупаемости. Интересно, что спрос на офисы и торговые площади поддерживается потребностью малого бизнеса в доступных решениях и стремлением крупных компаний к кастомизации, считает Елена Комиссарова.
Вместе с тем эксперты сходятся в том, что выбор сегмента зависит от стратегии инвестора: малый бизнес ищет минимальные риски и фиксированные расходы, тогда как крупные компании ориентированы на долгосрочные вложения с учётом инфраструктуры и локации.
Два мира
По словам Елены Комиссаровой, спрос на офисы формируют две категории инвесторов: малый бизнес, предпочитающий компактные помещения 50—70 кв. м с фиксированной арендной ставкой и включёнными коммунальными платежами, и крупные компании, арендующие или покупающие целые этажи в состоянии «серый ключ» для кастомизации под свои нужды.
«Малые офисы дороже за квадратный метр, но их доступность делает их популярными», — отмечает она, сравнивая их с однокомнатными квартирами в жилом сегменте.
Однако именно крупные застройщики остаются ключевыми игроками, формируя основу инвестиционного объёма. В PAN City Group подтверждают, что девелоперы доминируют благодаря инвестициям в земельные участки под застройку, которые составляют значительную долю совокупного объёма вложений.
Эксперты PAN City Group отмечают, что, помимо девелоперов, в коммерческую недвижимость инвестируют операторы недвижимости и крупные компании, приобретающие площади для собственных нужд или сдачи в аренду. Государство, хотя и менее активно, также присутствует на рынке: в PAN City Group упоминают его как одного из игроков, инвестирующего в коммерческую недвижимость, часто через инфраструктурные проекты или поддержку девелоперов. Однако, как отмечает Елена Комиссарова, перераспределение бюджетов в социальную сферу и оборону в 2025 году может ограничивать государственные вложения, что усиливает роль частного сектора в Пермском крае и других регионах.
Тем не менее Александр Воронцов описывает рынок как «параллель двух миров»: крупные сделки (10 сделок в 2024 году принесли 500 млрд руб. в России, почти половину инвестиционного объёма) и небольшие вложения частных инвесторов через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) или прямые покупки. Дмитрий Ончуров дополняет, что в 2024 году интерес к региональному рынку проявляют частные инвесторы из Москвы и Санкт-Петербурга, что усиливает конкуренцию за качественные активы.
Лист ожидания
В 2024 году рынок коммерческой недвижимости Перми характеризовался дефицитом качественных площадей, что, по словам Дмитрия Ончурова, способствовало росту арендных ставок. Более того, Александр Воронцов говорит, что в Перми существует лист ожидания на ликвидные объекты в хороших локациях, особенно офисы и торговые помещения, что свидетельствует о превышении спроса над предложением. В таких условиях цены закономерно растут, а новые объекты быстро продаются или сдаются в аренду, обеспечивая инвесторам более быструю окупаемость.
В этой ситуации на 2025 год Дмитрий Ончуров прогнозирует увеличение ввода новых торговых площадей в Перми, что может смягчить дефицит, но одновременно создаст риск перенасыщения рынка.
«Резкий рост предложения может привести к снижению арендных ставок, особенно в случае экономического спада», — предупреждает он.
В то же время ограниченное предложение в других сегментах, таких как склады и офисы, сохраняет возможности для высокой доходности. Аналогичная ситуация складывается и в других сегментах рынка: Александр Воронцов говорит, что в регионах наблюдается рост объёмов строительства складской недвижимости, а спрос на офисы начинает выравниваться. Он добавляет, что неликвидные объекты — расположенные в слабых районах или с неоптимальными параметрами — могут стать проблемой, поэтому предварительная оценка ликвидности требует профессионального анализа локации, окружения и перспектив района.
Усиливать риски, по мнению Елены Комиссаровой, может сокращение инфраструктурного строительства из-за перераспределения бюджетов в социальную сферу и оборону, а также санкционное давление, ограничивающее доступ к технологиям. Эти факторы косвенно влияют на рынок коммерческой недвижимости, замедляя ввод новых объектов и усиливая нестабильность.
Тем не менее возможности для инвесторов остаются значительными. Эксперты PAN City Group добавляют, что даже на сбалансированном рынке стоимость недвижимости, скорее всего, продолжит расти, хотя и медленнее, что создаёт перспективы для среднесрочных вложений.
Точки притяжения
Эксперты говорят о влиянии активного развития рынка коммерческой недвижимости на экономику городов. Одним из ключевых эффектов инвестиций является создание новых рабочих мест. Например, открытие кафе или аптеки в формате street retail в новом жилом квартале Перми создаёт до 15 рабочих мест, строительство торговых центров и бизнес-центров в Перми требует привлечения персонала — от менеджеров до обслуживающего штата. Более того, инвестиции в коммерческую недвижимость запускают «кластерный эффект», привлекая смежные бизнесы, такие как поставщики или сервисные компании, что умножает количество рабочих мест.
Развитие городской инфраструктуры — ещё один значимый результат. Новые коммерческие объекты улучшают облик Перми и повышают её привлекательность для бизнеса, а строительство торговых центров способствует децентрализации, обеспечивая жителей инфраструктурой в шаговой доступности, говорит Дмитрий Ончуров. А в PAN City Group приводят общероссийские примеры: знаковые объекты, такие как «Москва-Сити» или «Лахта Центр» в Санкт-Петербурге, радикально преобразили деловые районы, привлекая бизнес и туристов, что подчёркивает масштабный эффект коммерческих инвестиций. В Перми подобные процессы, хотя и в меньшем масштабе, заметны благодаря оживлению районов за счёт новых бизнес-центров.
«В Москве бизнес-центры класса A часто строятся в удалённых спальных районах, которые осваиваются в рамках программы по созданию мест приложения труда. Это позволяет людям работать в непосредственной близости от места проживания, сократив время на дорогу. По примеру столицы другие города России также стремятся к компактному сосредоточению жилья и инфраструктуры», — рассказывает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.
Увеличение налоговых поступлений — ещё один важный экономический вклад. Дмитрий Ончуров указывает, что рост бизнеса в Перми, связанный с открытием коммерческих объектов, расширяет налоговую базу города, обеспечивая средства для социальных и инфраструктурных проектов. А по мнению экспертов PAN City Group, инвестиции в коммерческую недвижимость даже выступают «локомотивом городской экономики».
Два сценария
Однако вопрос об устойчивости инвестиционного тренда вызывает споры. В PAN City Group предостерегают, что говорить о формировании устойчивого роста рынка коммерческой недвижимости преждевременно из-за сложных экономических условий.
«По итогам 2025 года мы ожидаем падения объёмов инвестиций в недвижимость по стране на 35—45%, в первую очередь из-за высокой ключевой ставки Центробанка», — отмечают эксперты компании.
На это же обращает внимание и Елизавета Ильюхина: высокие банковские ставки ограничивают рост инвестиций в коммерческую недвижимость, делая депозиты более привлекательными для части инвесторов.
«Пока ставки по вкладам остаются высокими, некоторые инвесторы предпочитают их недвижимости, но снижение ставок может вернуть капитал в коммерческие активы», — поясняет она.
Но Александр Воронцов, напротив, считает, что рынок выстраивает траекторию устойчивого интереса к качественным активам, особенно в регионах, таких как Пермский край. Оптимистического взгляда придерживается и Дмитрий Ончуров, прогнозируя продолжение роста инвестиций в 2025 году в сегментах с высоким спросом, таких как склады и офисы, несмотря на экономические вызовы.
Набирают популярность новые форматы коммерческой недвижимости, такие как коворкинги и многофункциональные комплексы (МФК), и Дмитрий Ончуров выделяет их как перспективное направление, способное привлечь бизнес за счёт гибкости и универсальности. В PAN City Group прогнозируют, что вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды станут наименее рискованным инструментом для инвестиций в коммерческую недвижимость.
«ЗПИФы обеспечивают стабильную доходность, минимальный порог входа и доступ к крупным объектам, экономя нервы и время», — поясняют эксперты.
По оценке Александра Воронцова, объём частных и институциональных вложений в коммерческую недвижимость в 2025 году может достичь 5—7 млрд руб., с акцентом на street retail и готовый арендный бизнес. Но экономические факторы будут играть решающую роль.
«Базовый сценарий, озвученный рядом аналитиков, предполагает постепенное снижение ключевой ставки с середины 2025 года (по оценкам — до уровня 15—17% к декабрю), что может стимулировать активизацию сделок и стабилизацию рыночных процессов. Пессимистичный — продолжение давления на ликвидность, замедление строительства, переориентация инвесторов на вторичный рынок и готовые доходные объекты», — заключает эксперт.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.