Полина Путякова

журналист

---

Драйверы трансформации

КРТ становится основным механизмом городской застройки

21 апреля

Поделиться

Твитнуть

По данным Минимущества Прикамья, в настоящий момент в Пермском крае заключено 27 договоров комплексного развития территорий (КРТ). При этом в планах на 2025—2026 годы — обсуждение создания зон КРТ в ещё 30 территориях региона. Их градостроительный потенциал оценивается более чем в 2,6 млн кв. м. За счёт средств застройщиков планируется расселить более 52 тыс. кв. м аварийного жилья. О перспективах проектов КРТ, новых возможностях и взаимодействии застройщиков с органами власти — в материале «Нового компаньона».

Кварталы будущего

Проекты комплексного развития территорий в России за последние годы стали важным инструментом обновления городской среды, и их масштабирование поддерживается активной законодательной работой. По словам коммерческого директора АО «ПЗСП» Кирилла Николаева, закон о КРТ, принятый в конце 2020 года, постоянно совершенствуется федеральными властями для ускорения строительства нового жилья и расселения аварийного фонда.

«Механизм КРТ перестал быть новинкой, и всё больше регионов используют его для преобразования городской среды», — подчёркивает инвестиционный директор «Самолет Страна» (входит в группу «Самолет») Артём Дудин, добавляя, что новая глава Градостроительного кодекса РФ предоставила регионам эффективные инструменты для работы со старой застройкой и заброшенными промзонами.

Однако, как отмечает директор по развитию земельного банка и GR федерального девелопера «Железно» Ирина Лузянина, говорить о полной успешности проектов пока рано, поскольку большинство из них находится на начальных стадиях. Например, первый дом, построенный в рамках КРТ в Перми, сдадут летом.

Несмотря на это, эксперты уверены в перспективах КРТ. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский приводит данные заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина: в настоящее время в проработке находится 1373 территории общей площадью 34,7 тыс. га с градостроительным потенциалом 243,2 млн кв. м, из которых 175,8 млн кв. м — жильё. По его словам, 50 регионов активно реализуют проекты, включая переселение из аварийного фонда, что делает КРТ ключевым инструментом решения жилищных проблем.

Преображенский также указывает на то, что в стране существует значительный потенциальный спрос на жилые, производственные площади, социальные объекты. Это связано с низким уровнем обеспеченности жильём в пересчёте на одного человека (28,8 кв. м, по данным Росстата на конец 2023 года). По его оценкам, для достижения минимального комфортного уровня обеспеченности необходимо дополнительно построить не менее 1 млрд кв. м.

«С учётом того, что новое жильё на 2/3 или 3/4 должно быть городскими МКД, чтобы достигнуть даже не столь выдающегося значения в 40 кв. м на человека, потребуется не менее 15—20 лет, при условии выбытия аварийного и ветхого фонда за это время. Очевидно, что только за счёт точечного вкрапления новых объектов в существующую городскую среду решить проблему невозможно», — говорит эксперт.

Вопрос взаимодействия

Реализацию проектов КРТ в России ограничивает ряд юридических, финансовых и социальных барьеров. И, конечно, одной из главных проблем остаются финансовые ограничения.

По мнению Кирилла Николаева, проекты КРТ требуют значительных затрат на переселение жильцов, выкуп объектов, модернизацию инженерной и транспортной инфраструктуры, а также строительство социальных объектов и благоустройство.

«Масштабные проекты особенно сложны, поскольку на начальных этапах застройщикам приходится финансировать выкуп объектов за счёт собственных средств или дорогостоящих бридж-кредитов, ставки по которым могут достигать 30%», — рассуждает Владислав Преображенский.

Он также отмечает, что оплата технического подключения к инженерным сетям должна производиться в сжатые сроки, что усиливает финансовую нагрузку. А жёсткая денежно-кредитная политика Банка России осложняет ситуацию. Коммерческий директор Генпро (генеральный проектировщик жилых комплексов, коммерческих и туристических объектов) Анастасия Остапенкова соглашается, что финансирование — ключевая проблема, но указывает, что в ряде случаев она решается за счёт городских или государственных бюджетов.

Играют свою роль и социальные аспекты ситуации. Как отмечает Артём Дудин, в ряде регионов существует негативное восприятие КРТ из-за некорректного подхода некоторых застройщиков к процессу расселения.

«Есть необходимость проводить целенаправленную работу с жителями, чтобы изменить их отношение к проектам», — подчёркивает он.

Например, в «Самолете» избегают термина «расселение», предпочитая говорить об «улучшении жилищных условий» через работу Дирекции по развитию и улучшению жилищных условий (ДРУЖУ). Такой подход, по мнению эксперта, помогает выстраивать диалог с жителями и избегать социального напряжения.

Анастасия Остапенкова дополняет, что проектировщики сталкиваются с ещё одной задачей — сохранение исторически значимых объектов при модернизации территорий, что также требует согласования с общественностью и властями, привлечения в проект большого количества специалистов.

Юридические барьеры также замедляют реализацию КРТ. Ирина Лузянина говорит о несовершенстве правовой базы, которое приводит к длительным согласованиям документов, а также об отсутствии координации между структурными подразделениями региональных и местных властей. По её словам, несовпадения приоритетов у разных уровней власти дополнительно усложняют процесс в некоторых регионах.

Кирилл Николаев в свою очередь считает, что необходим единый федеральный механизм финансирования и распределения ответственности между застройщиками и органами власти, чтобы обеспечить прозрачность и эффективность. Сейчас правила устанавливает каждый регион самостоятельно.

Тем не менее в целом эксперты оценивают эффективность взаимодействия между застройщиками и госорганами по вопросам КРТ как достаточно высокую, хотя и не лишённую проблем. Владислав Преображенский считает, что текущая модель работает успешно и вопрос о смещении акцентов между частным и государственным капиталом пока не стоит.

При этом ключевую роль в инициировании и финансировании проектов КРТ всё-таки играет частный капитал. Как отмечает Владислав Преображенский, в подавляющем большинстве именно застройщики выступают инициаторами проектов, обеспечивая их старт и развитие. «Основным препятствием для развития городов является отсутствие финансирования, и пре­одолевать этот барьер помогают частные инвесторы», — считает Анастасия Остапенкова.

Задача государственных структур, в свою очередь, — задавать стратегические ориентиры и обеспечивать нормативную базу. По мнению Владислава Преображенского, законодательная власть достаточно оперативно решает возникающие проблемы, что способствует устойчивости экономической модели КРТ. Анастасия Остапенкова дополняет, что государство и муниципалитеты не только вкладывают средства, но и разрабатывают программы, учитывающие потребности горожан.

«Речь идёт о формировании технического задания, которое чётко определяет необходимые социальные объекты», — говорит она.

В развитие этой мысли Кирилл Николаев подчёркивает, что с 1 марта 2025 года изменения в Градостроительном кодексе закрепили обязательства по созданию инфраструктурных объектов в проектах КРТ, делая механизм более прозрачным.

Импульс для рынка

В перспективе проекты КРТ обещают стать драйвером трансформации российских городов, оказывая значительное влияние на рынок недвижимости, инфраструктуру и городскую среду.

Как отмечает Ирина Лузянина, основная задача КРТ — замена ветхого и аварийного жилья новостройками и преобразование деградирующих промышленных зон в многофункциональные жилые кварталы. Это способствует росту привлекательности территорий и повышению их рыночной стоимости.

Развитие инфраструктуры — ещё одно важное преимущество КРТ, отличающее его от точечной застройки, где этот вопрос не затрагивается. Анастасия Остапенкова добавляет, что проекты КРТ обеспечивают не только жилые площади, но и пространства для работы и отдыха, что делает их востребованными и меняет структуру рынка недвижимости.

«Появляются не просто новые дома, а целые кварталы, обеспеченные социальной и транспортной инфраструктурой», — говорит Артём Дудин.

По его словам, проекты КРТ создают современную городскую среду с детскими садами, спортивными площадками, закрытыми дворами и продуманными архитектурными решениями. Анастасия Остапенкова развивает эту мысль, отмечая, что зоны КРТ воплощают концепцию «15-минутного города», где школы, поликлиники и рабочие места находятся в шаговой или транспортной доступности. Также в рамках КРТ обновляется инженерная инфраструктура и улучшается благоустройство, включая озеленение территорий, что повышает функциональность и эстетику городской среды.

Вместе с тем эксперты отмечают, что успех КРТ зависит от сбалансированного подхода к их реализации. По мнению экспертов, важно сохранять фокус на интересах жителей, чтобы проекты отвечали их потребностям. Но также необходимо заботиться об инфраструктурных улучшениях и интеграции жилых, рабочих и рекреационных зон, что делает КРТ уникальным инструментом устойчивого развития.

Растут как грибы

Интерес застройщиков к проектам комплексного развития территорий объясняется их экономической, законодательной и рыночной привлекательностью. Эксперты сходятся во мнении, что этот механизм открывает новые возможности для бизнеса, одновременно отвечая на вызовы городской среды и потребности жителей.

Экономические факторы, безусловно, играют здесь ключевую роль. По словам Кирилла Николаева, КРТ предоставляет застройщикам понятный инструмент для пополнения земельного банка и получения прибыли: этот механизм помогает реализовывать проекты на предсказуемых условиях. Артём Дудин уточняет, что в крупных городах практически исчерпан ресурс свободных территорий, а прокладка инженерных сетей и строительство социальной инфраструктуры на новых участках часто обходятся дороже, чем освобождение застроенных территорий в рамках КРТ.

«Механизм КРТ даёт эффективный способ вовлечения земельных участков для реализации интересных проектов», — подчёркивает он экономическую целесообразность подхода.

При этом, в отличие от ранее существовавшего механизма реновации застроенных территорий, КРТ предоставляет более эффективные инструменты для вовлечения земель в оборот, говорит Артём Дудин. Недавние изменения Градостроительного кодекса, вступившие в силу 1 марта 2025 года, расширили возможности реа­лизации КРТ на территориях с индивидуальной частной застройкой, что открывает новые перспективы для застройщиков. Вместе с тем эксперт указывает и на сложности: исключение возможности утверждать документацию по планировке до внесения изменений в Генеральный план увеличивает инвестиционный цикл, а требование смежности земельных участков ограничивает гибкость проектов.

Однако в целом эксперты единодушны в том, что количество договоров о КРТ продолжит расти и комплексное развитие территорий останется ключевым драйвером жилищного строительства. Ирина Лузянина даже предполагает, что зоны КРТ могут стать единственным вариантом жилищного строительства в будущем.

«Существенное увеличение количества проектов возможно при снижении административных барьеров и финансовой поддержке государства», — считает она, предлагая такие меры, как снижение налогов, гранты на инновационные проекты и субсидирование процентных ставок по кредитам.

Артём Дудин также уверен в устойчивом развитии КРТ, подчёркивая его роль как основного механизма обновления городской среды. Однако эксперт акцентирует внимание на необходимости дальнейших законодательных улучшений. По его словам, институт операторов КРТ, который пока используется редко, упрощает коммуникацию с органами власти и ускоряет решение рабочих вопросов.

«Роль государства в расширении использования КРТ состоит, во-первых, в дальнейшем совершенствовании законодательства, во-вторых, во взвешенном распределении бюджетных средств для строительства инфраструктуры в тех проектах, где экономика не может вытянуть все расходы за счёт инвестора, в-третьих, в систематическом обучении сотрудников органов власти по работе со всеми инструментами формирования проектов КРТ», — заключает Артём Дудин.