Купить нельзя ждать
Как отмена льготной ипотеки повлияла на рынок недвижимости
freepik.com
Отмена льготной ипотеки вызвала колебания спроса на рынке строящегося жилья. Сначала во втором квартале текущего года количество сделок выросло примерно на 30% по сравнению с предыдущим периодом, говорит коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев, а после 1 июля произошло снижение интереса к новостройкам примерно на 40%.
Директор агентства недвижимости «Этажи Сота Пермь» Дмитрий Ончуров приводит такие цифры: за первые две недели июля входящий поток заявок на покупку новостроек снизился в пять раз в сравнении с показателями июня 2024 года. Также наблюдается тенденция снижения числа заявок в банк по ипотеке, с третьей недели наблюдается восстановление потока заявок по «Семейной ипотеке».
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что будет снижение спроса, но насколько глубоким и затяжным оно окажется, будет зависеть от множества факторов: выход на рынок новых адресных государственных программ, поведение ключевой ставки в ближайшие годы и т. д., отмечают эксперты PAN City Group.
«Прогнозное снижение спроса составит 30% с возможным выравниванием объёмов продаж в 2025—2026 годах. Также наблюдается «смещение» спроса: для сокращения размера ежемесячного платежа клиенты предпочитают просторным квартирам более компактные планировки. Дополнительно, благодаря выравниванию ипотечных ставок на вторичном и первичном рынках, спрос на вторичное жильё активизируется, что позволит части населения сменить старую квартиру на квартиру в новостройке без привлечения ипотечных средств под высокую ставку», — отмечают в компании.
При этом с начала года цена квадратного метра в пермских новостройках выросла на 8,7% под влиянием ожидания отмены льготной ипотеки, говорит генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в Перми достигла 142 тыс. руб. Повлияли и другие факторы, отмечает директор компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев: рост стоимости строительных материалов и услуг, предоставление банкам субсидий за выдачу ипотеки с господдержкой, высокий уровень спроса на новостройки.
«Максимальное влияние завершение льготной ипотеки оказало именно на массовый сегмент, где отмечено сокращение предложения за счёт вымывания более доступных лотов. Высокобюджетная недвижимость была в меньшей степени затронута ипотекой с господдержкой и её отменой, потому что для этого класса жилья в связи с высокой стоимостью квартир использование льготной программы не так актуально. Зато и просадка спроса в июле в сегменте «бизнес» и выше почти не чувствуется», — рассказывает эксперт.
По данным руководителя Абсолют Банка в Перми Анастасии Гилёвой, средний чек по ипотеке на новостройки в Перми в 2024 году колеблется от 4 млн до 6 млн руб. Заёмщики в случае со строящимся жильём стараются купить квартиру на всю сумму одобренного кредитного лимита. С готовыми квартирами ситуация иная. Средний чек в 2024 году снизился до 1—1,8 млн руб. Это связано с тем, что готовые квартиры сейчас пермяки почти всегда покупают после продажи имеющегося жилья. Поэтому у них есть значительный первоначальный взнос — 50—70% от стоимости будущего жилья.
Ипотека доступна на треть
Отмена льготной ипотеки изменила и модель покупки жилья. Раньше, по данным MCF Consulting Group, люди в 77% случаев планировали использовать для оплаты ипотеку. На втором и третьем местах со значительным отрывом стояли оплата наличными и жилищными сертификатами (25%) и маткапитал (12%).
Теперь эти данные неактуальны, констатирует генеральный директор ГК «Альфа» Сергей Ширинкин: «До 1 июля средний ипотечный кредит оформлялся на 4 млн руб. и на 20 лет. Ежемесячный платёж при этом составлял около 33 тыс. руб. В сегодняшних реалиях платёж будет 66 тыс. руб. Выше головы не прыгнешь — приобрести жильё при таких процентных ставках большинство людей не сможет».
По расчётам эксперта, сейчас воспользоваться ипотекой смогут 20% желающих купить квартиру, ещё 15% имеют необходимые средства в наличии — итого лишь треть людей, которые раньше могли купить квартиру, смогут позволить себе это сейчас. «Да, застройщик может провести оптимизацию, сократив затраты на некоторые «улучшения», но максимум на 10%. И стоимость квартир всё равно окажется неподъёмной для потенциальных покупателей», — отмечает Сергей Ширинкин. По его мнению, если не будет государственного стимулирования покупательной способности, произойдёт спад отрасли на 60%.
Алексей Терентьев приводит конкретные цифры: «У нас в компании 30% квартир приобретается по программе «Семейная ипотека», 20% в рассрочку, 40% — трейд-ин, 5% по стандартной ипотеке, 5% за наличные».
После отмены льготной ипотеки прошло ещё не так много времени, чтобы можно было в полной мере оценить, какие способы оплаты останутся наиболее востребованы, отмечают в PAN City Group. Однако на июль 2024 года самыми популярными способами оплаты остаются «Семейная ипотека» и зачёт вторичного жилья.
Слова девелоперов подтверждает и Анастасия Гилёва: «Драйвером на рынке строящегося жилья после отмены основной госпрограммы стала «Семейная ипотека» на обновлённых условиях. Доля заявок по этой программе в Абсолют Банке в Перми в июле составила 20% от общего числа. Мы прогнозируем, что в августе-сентябре она увеличится до 30—40%».
Также эксперты PAN City Group отмечают, что каждая шестая из ипотечных сделок в России проводится с использованием средств материнского капитала.
«Материнский капитал используется, как правило, в комбинации с ипотекой для покрытия части стоимости жилья, а также может использоваться для погашения ипотечного кредита или для первоначального взноса», — говорит Дмитрий Ончуров.
Однако, по наблюдениям Анастасии Гилёвой, заёмщики стали реже использовать материнский капитал при покупке жилья в качестве части первоначального взноса. Основная причина — ограничения, связанные с использованием маткапитала, и нежелание заниматься согласованиями с опекой, в том числе при последующей гипотетической продаже квартиры.
Инвесторы замерли
По данным MCF Consulting Group, до отмены льготной ипотеки почти половина (48%) потенциальных покупателей жилья планировали совершить сделку на этапе строительства, 34% выбирали вторичное жильё и 18% — новостройку, но после сдачи дома. Кирилл Николаев полагает, что и после 1 июля это соотношение не слишком изменится.
«В целом после отмены льготной ипотеки мы отмечаем заметное снижение активности покупателей, но не прогнозируем фатального перераспределения рынка в сторону вторичного жилья. Большинство клиентов сейчас выбирают семейную ипотеку или платят наличными. Для инвестирования новостройки тоже подходят больше, так как цена за время строительства может вырасти на 30% и более», — говорит эксперт.
В целом спрос равномерен на всех этапах строительства объекта, отмечают в PAN City Group. Определённые «всплески» наблюдаются на этапе старта продаж и когда «коробка» дома уже возведена и подведены коммуникации. На более поздних этапах квартиры покупают люди, которые не готовы ждать долгое время до сдачи дома и им важно переехать в новое жильё как можно быстрее (как правило, это семьи с детьми). Кроме того, когда стадия готовности подходит к 40—50%, решиться на покупку многим людям психологически легче, так как дом уже возведён.
Однако с рациональной точки зрения наиболее выгоден период старта продаж квартир в ЖК, когда строительство ещё даже не началось. На этом этапе квартиры предпочитают покупать инвесторы — из-за более привлекательной цены и широкого ассортимента, — или те, кому очень важна данная локация. На этом этапе цены, как правило, ниже, а также выбор квартир больше, отмечает Дмитрий Ончуров. Чем ближе к сдаче дома, тем выше цена, поэтому покупка на более раннем этапе позволяет сэкономить.
Впрочем, инвесторы практически полностью ушли с рынка, констатирует Алексей Терентьев. Люди покупают недвижимость для собственных нужд.
«Сейчас время, когда не очень понятны правила и тренды, пока неясно, куда пойдёт рынок. Разница между вторичным и первичным рынком в Перми составляет около 30%, соответственно, можно ожидать, что вторичный рынок будет подтягиваться по цене к первичному. Заработать на спекулятивных сделках очень сложно. Вероятнее всего, использование недвижимости как инвестиционного инструмента несколько застопорится, как это уже неоднократно было в России. Затем инвестиционный спрос восстановится: недвижимость растёт в цене на протяжении многих лет, а за последние четыре года подорожала вдвое», — говорит эксперт.
Тем не менее, по данным пресс-службы Пермского отделения Сбербанка, пока, как и большинство россиян, жители Перми чаще присматриваются к новостройкам — 77% из них хотят приобрести новое жильё, 23% ориентируются на вторичный рынок.
Классное жильё
Большей популярностью сейчас пользуются проекты комфорт-класса, считают эксперты PAN City Group. По их оценкам, доля домов такого класса на рынке сейчас активно растёт и приближается к отметке в 50%. На втором месте по популярности дома типового класса.
Что касается метража, то нынешняя рыночная практика складывается таким образом, что в первую очередь люди ориентируются на величину ипотечного платежа и ради его уменьшения готовы пожертвовать площадью квартиры. Традиционно самыми ликвидными считаются квартиры небольшой площади, «однушки» и студии — это объясняется бюджетом покупателей и высоким спросом на небольшие квартиры со стороны молодых пар и одиноких людей. Ликвидность двухкомнатных квартир поддерживают программы льготной ипотеки, они практически столь же востребованы, как и «однушки», отмечают эксперты девелопера.
По наблюдениям Анастасии Гилёвой, 70% заявок на ипотеку новостроек в 2024 году приходится на экономкласс, 30% — «комфорт» и «комфорт плюс». При этом наиболее популярны однокомнатные квартиры — в силу того, что именно они наиболее доступны по цене.
Если смотреть в разрезе сегментов рынка, то в экономклассе наиболее востребованы студии и однокомнатные квартиры площадью 30—40 кв. м, отмечает Дмитрий Ончуров. В комфорт-классе, особенно популярном у семей с детьми, чаще приобретаются одно- и двухкомнатные квартиры площадью 40—60 кв. м, а также трёхкомнатные — 70—80 кв. м. В бизнес-классе покупаются в основном трёх- и четырёхкомнатные квартиры площадью 90—150 кв. м, а также пентхаусы. Наконец, элит-класс представлен на рынке слабо, так как востребован в очень узком кругу покупателей. Здесь покупаются квартиры большой площади, от 150 кв. м, пентхаусы, таунхаусы.
В зависимости от класса жилья меняются и факторы, которые влияют на выбор покупателями дома или ЖК. Как отмечают эксперты PAN City Group, если в бизнес-сегменте людям важны наличие сервис-центра или коворкинга в доме и близость к центру города, то в доме типового проекта люди в первую очередь будут обращать внимание на наличие, например, колясочной и близость к остановкам общественного транспорта.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.