Квадратные метры в стагнации
На рынке коммерческой недвижимости продолжается спад
Если в начале 2022 года отмечался рост вложений в коммерческую недвижимость, обусловленный желанием сохранить капитал при волатильных экономических показателях, то к концу года спрос снизился, отмечают эксперты «ПАН Сити Групп».
Фото: unsplash.com
По данным «Авито Недвижимости», спрос на коммерческую недвижимость по итогам года заметно снизился. В частности, спрос на покупку коммерческой недвижимости в Перми снизился на 18,4%, на аренду — на 10,9%. В большей степени спад коснулся складской недвижимости: спрос на её покупку сократился вдвое, тогда как спрос на приобретение офисов и торговых площадей снизился на 18,7 и 22,5% соответственно.
При этом инвестиционный спрос снизился практически до нуля, говорит директор оценочной компании «КСИ Консалтинг» Андрей Кукаркин. Покупка коммерческой недвижимости с целью инвестиций носит высокорискованный характер, так как рост недвижимости в будущем никто не гарантирует, платёжеспособного арендатора найти сложно, сроки окупаемости увеличиваются, бремя содержания растёт. По словам эксперта, сохранился лишь выборочный спрос на объекты стрит-ретейла в новостройках на первых этажах и традиционных торговых коридорах.
Предложение сократилось в меньшей степени. По данным «Авито Недвижимости», количество объявлений о продаже торговой и складской недвижимости снизилось на 18,2 и 25,5% соответственно, о продаже офисов — на 19,5%.
В меньшей степени снижение активности затронуло сегмент аренды. Спрос на аренду офисов и складов снизился на 8,7 и 6,2% соответственно, а спрос на аренду торговой недвижимости — на 21,1%. Предложение об аренде снизилось на 6,6%.
Тем не менее в начале года эксперты предполагали более значительный обвал рынка. «В первом квартале 2022 года мы в негативном сценарии допускали более чем 50%-ное снижение трафика торговых центров и пустующие склады. Но по итогам года стало ясно, что негативные прогнозы не сбылись», — констатирует директор агентства недвижимости «Этажи Сота» Дмитрий Ончуров.
Цены
По данным «Авито Недвижимости», номинальные цены на коммерческую недвижимость в Перми в 2022 году выросли на 14,5%. Цена на торговые площади и офисы выросла на 0,6 и 15% соответственно. При этом в сегменте складских помещений зафиксировано резкое снижение средней цены — на 41,1%.
Андрей Кукаркин отмечает, что даже в тех сегментах, где отмечено увеличение цены, за счёт низкого спроса выросла скидка на торг, поэтому можно сказать, что существенных изменений не произошло.
Арендные ставки практически не изменились: по данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость аренды коммерческой недвижимости в Перми выросла незначительно — на 6,7%. «Те собственники, которые могут себе позволить содержать пустые площади, продолжают выставлять объекты по прежним ставкам, при этом на рынке периодически появляются предложения с очень низкой ставкой, когда собственники готовы сдать объект по любой цене», — говорит Андрей Кукаркин.
Эксперты единогласно отмечают, что за минувший год доходность инвестиций в коммерческую недвижимость снизилась — за счёт коррекции цен продажи и отсутствия роста цен на аренду.
Влияние геополитики
Изменения, произошедшие на рынке в 2022 году, эксперты «ПАН Сити Групп» практически полностью связывают с геополитической обстановкой. С ними согласны и другие специалисты.
«Начало проведения СВО на Украине и резкое увеличение ставок ЦБ по кредитованию отрицательно повлияли на спрос и развитие рынка коммерческой недвижимости. Ушли в отказ от развития большинство ретейлеров и представителей малого бизнеса. С июня 2022 года рынок начал оживать в связи с доступностью госпрограмм по поддержке кредитования малого бизнеса и более стабильной ситуацией в общей политической обстановке в стране», — рассказывает эксперт корпорации «Перспектива» Александра Чугайнова.
Андрей Кукаркин связывает колебания цен на рынке с двумя основными событиями — началом СВО и объявлением частичной мобилизации: «В феврале-марте 2022 года продавцы резко подняли цены на коммерческую недвижимость, ориентируясь на рост курса доллара. Потом всё сошло на нет. Цены вернулись обратно. В конце сентября — октябре цены незначительно опускались на панике, связанной с частичной мобилизацией. Потом вернулись к прежнему уровню».
В сегменте торговой недвижимости наиболее ощутимым фактором стал уход из страны брендов в сегменте спортивных товаров и fashion, говорит Дмитрий Ончуров. Например, группы брендов H&M. Холдинг Inditex (владелец Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Pull&Bear и Stradivarius) продаёт магазины в России ливанской группе Azadea. Работу по оптимизации числа торговых точек проводит Adidas. Несмотря на это, цены продажи торговой недвижимости снижаются только в случае срочной продажи.
Что касается офисов, то в большинстве помещений снижение арендных ставок уже наблюдается, продолжает Дмитрий Ончуров. Спрос ещё не показал критического снижения, пик вакантных площадей, по его оценкам, придётся на середину 2023 года. Однако в качественных офисах ставки не снижаются и доля вакантных помещений близка к нулю, поскольку в Перми существует дефицит качественных помещений.
«События 2022 года серьёзно повлияли на пермский рынок коммерческой недвижимости. Рост цен на торговые площади весной 2022 года вызвал снижение спроса. Несмотря на более стабильное положение офисного сегмента, стоимость офисов снизилась по причине снижения деловой активности весной 2022 года. Объём предложения на рынке коммерческой недвижимости Перми снизился к лету того же года, так как многие владельцы коммерческих площадей заняли выжидательную позицию», — говорит Олег Изотов, руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито».
Как итог, на рынке всё существеннее проявлялись стагнационные процессы. В то же время, отмечает директор компании Research&Decisions Регина Давлетшина, нельзя утверждать, что снижение бизнес-активности было повсеместным. Не все отказались от реализации бизнес-идей и развития бизнеса. «Сейчас время роста и перестройки. Время большого потенциала. Если поймать нужную волну, именно в такое время можно сделать скачок. Бизнес это понимает и ищет варианты», — говорит эксперт.
Прогнозы
В «ПАН Сити Групп» в качестве значимых для рынка факторов называют уровень доходов и занятости населения, уровень инфляции и геополитическую ситуацию.
«В этом году мы ожидаем сохранения среднего показателя ставки аренды на текущем уровне, при этом будет увеличиваться разница между запрашиваемыми ставками и их значениями, достижимыми в сделках: возможность найти варианты с существенными дисконтами, где собственнику важно реализовать площади как можно быстрее», — считают в «ПАН Сити Групп».
По мнению Андрея Кукаркина, заметные изменения на рынке коммерческой недвижимости возможны только после окончания СВО. Это событие снизит неопределённость граждан и бизнеса, что, в свою очередь, поможет росту экономики. Только после этого можно говорить о росте спроса на коммерческую недвижимость, считает он.
«В последние годы государство всячески стимулировало спрос на жилую недвижимость, в основном путём сохранения льгот по ипотеке на новостройки и субсидирования процентной ставки определённым категориям граждан. На мой взгляд, аналогичная программа льготной ипотеки по стимулированию сбыта коммерческой недвижимости просто необходима, особенно для строительства современной складской и производственной недвижимости. Развитие данного сегмента недвижимости прежде всего необходимо для перестройки экономики, восстановления логистических и производственных цепочек, разорванных в результате введения санкций», — считает Андрей Кукаркин.
Меньшие трансформации коснутся сегмента торговой недвижимости, считает Регина Давлетшина, так как спрос на физические магазины по-прежнему высок. Вероятность снижения покупательского потока есть, но розница достаточно быстро подстраивается под его изменение. В частности, сейчас мы наблюдаем появление новых продуктовых дискаунтеров. Также, по мнению эксперта, будет усиливаться спрос на торговые помещения в отдалённых районах: как на покупку, так и на аренду. Спрос здесь обеспечен развитием жилой застройки. В то же время на рынке офисной недвижимости продолжится процесс оптимизации площадей из-за набирающей обороты тенденции к «удалёнке». Но снижения стоимости аренды и продажи Регина Давлетшина не прогнозирует.
По мнению Александры Чугайновой, значимым фактором развития рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, остаётся поддержка малого бизнеса: субсидии государства по программам кредитования малого и среднего бизнеса, а также нового звена на рынке недвижимости — самозанятых граждан.
Эксперт прогнозирует увеличение спроса на небольшие торгово-офисные площади в развитых локациях города. Позитивные тенденции затронут сегмент складских помещений до 100 кв. м в аренду в связи с продолжающимся развитием маркетплейсов и ростом спроса на помещения для хранения и упаковки товаров. Рост также возможен в сегменте производственных помещений от 3000 м в связи с развитием производственных компаний.
Однако Олег Изотов прогнозирует рост интереса к аренде коммерческой недвижимости в Перми. Это связано с появлением новых отечественных компаний, которые нуждаются в площадях для коммерческой деятельности. На повышение интереса населения к коммерческой недвижимости также влияет отложенный спрос: сейчас рынок находится в режиме восстановления после стрессовых событий 2022 года. «Однако прогнозировать ситуацию на будущий год достаточно сложно, так как на сегодняшний день на рынок коммерческой недвижимости влияет избыточное количество неэкономических факторов, которые трудно предсказать», — заключает эксперт.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.