Комплексное развитие, ипотека на ИЖС и коммунальная инфраструктура

На прошлой неделе в Перми прошёл XVI Камский форум. В рамках мероприятия эксперты в сфере недвижимости обсудили существующие проблемы и возможные планы по развитию сектора индивидуальной застройки.

Индивидуальное жилое строительство (ИЖС) стало занимать достаточно важное место в структуре ввода жилья в Пермском крае, заявил первый замминистра краевого минстроя Александр Пономарёв. Для сравнения: в 2016 году доля ИЖС от всего ввода жилья в крае составляла 29,4% (312 тыс. кв. м), а в 2021-м — 55% (724 тыс. кв. м).

Ежегодно региональным министерством строительства совместно с муниципалитетами формируется план ввода жилья в каждой территории с учётом их потребностей. Им предлагается самостоятельно разбить объёмы на ИЖС и МКД. Большая часть муниципальных образований отдаёт предпочтение индивидуальному жилищному строительству.

Стоит отметить, что глава региона Дмитрий Махонин ранее поручал главам муниципалитетов активнее выделять землю для строительства домов, в том числе индивидуальных.

«У нас есть ряд территорий, где целесообразно строить новое жильё. Нужно усилить работу по формированию банка земельных участков, которые могут быть вовлечены в оборот под жилищное строительство», — подчёркивал губернатор.

Отметим, что, по данным ВЦИОМ, порядка 59% россиян, живущих в квартирах, хотели бы переехать в свой дом.

«Свой дом — это некая взрослая мечта. Он позволяет уйти от неудобных соседей, споров за парковку, проблем с ТСЖ, прийти к самостоятельности», — добавил Пономарёв.

Для того чтобы больше людей смогли «прийти к своей мечте», правительство предприняло ряд мер, говорит Александр Пономарёв. В частности, в октябре 2021 года было принято постановление, распространяющее субсидируемые ипотечные программы на ИЖС. Позднее были внесены изменения, касающиеся долевого строительства. Сейчас для ИЖС доступен комплексный подход малоэтажной застройки, а значит подрядчики могут претендовать на проектное финансирование.

Помимо этого, был запущен всероссийский открытый конкурс на разработку типовых проектов индивидуальных и малоэтажных домов. Осенью прошлого года были отобраны 40 победителей. Их авторы за счёт средств организаторов разработают проектно-сметную документацию. После прохождения госэкспертизы проекты войдут в реестр экономически эффективной проектной документации повторного использования Минстроя РФ.

Применение типовых проектов позволит создать предмет залога для банков и распространить ипотечные программы на индивидуальное жильё, отмечает Александр Пономарёв.

Однако, по его словам, в секторе ИЖС имеется ряд проблем. В первую очередь, они касаются наличия земельных участков. Необходимо развитие индивидуальной жилой застройки не только вокруг крупных городов, но и в сельской местности, а также рядом с небольшими городами, считает замминистра.

Комплексный подход

При этом в крае уже положено начало развитию площадок под развитие индивидуальной застройки. Один из таких проектов — застройка в районе д. Паздерино в рамках КРТ, рассказал замминистра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Прикамья Григорий Мюресов.

Общая площадь участка под КРТ составляет почти 4 га. Участки будут реализовывать на торгах. Предполагается, что проект пройдёт поэтапно. В рамках первого этапа построят 6,4 тыс. кв. м жилья. Торги на право заключения договора о КРТ запланированы на апрель-май.

В рамках второго этапа на территории планируется размещение многоквартирной застройки или блокированной жилой застройки, создание жилого микрорайона и общественно-деловой зоны, а также строительство объекта дошкольного образования.

В планах — вовлекать под ИЖС и участки в с. Лобаново. Там под эти цели предусмотрено 2,5 га. Здесь также планируется проведение торгов, срок их подготовки — апрель-май.

Ещё 13 га планируется использовать под комплексное развитие незастроенной территории. В этом случае будет проводиться аукцион на право заключения договора КРТ. Срок вовлечения — четвёртый квартал года.

Ипотечные и коммунальные вопросы

По статистике, порядка 60-65% жилья, в том числе индивидуального, в 2021 году было куплено в ипотеку, поделился участник форума из зала. По его мнению, стоит развить возможность выдавать кредит не только на покупку дома, но и на земельные участки.

На текущий момент купить земельный участок на таких условиях можно, сообщила начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Пермского отделения ПАО «Сбербанк России» Надежда Фадеева. Но при этом в течение трёх лет необходимо отчитаться о строительстве ИЖС. Если же отчёта не будет, использование кредитных средств будет считаться нецелевым.

Кроме этого, Регина Давлетшина подняла вопрос о неподготовленных коммунальных сетях на участках.

Проблема оснащения коммунальной инфраструктурой действительно есть, согласился Александр Пономарёв. По его мнению, для качественной индивидуальной застройки её необходимо прорабатывать.

В частности, стоит продумать механизм получения обратной связи от застройщиков, считает Пономарёв. По его словам, власти зачастую не знают о том, что застройщик хочет развивать территорию, которая не имеет каких-либо коммунальных условий.

«Для составления программы краевой власти тоже нужно получить информацию от застройщиков. Когда вы трогаете горячую плиту, вам же больно? А тут такое ощущение, что у нас нет нервов, мы вас не чувствуем», — сказал Пономарёв.

Участники общения в рамках встречи согласны, что уже разработанные меры поддержки развития этого сектора и регулярный диалог по индивидуальному жилищному строительству оживит сектор частного домостроения и поможет реализации проекта «Жильё и городская среда».