Не расторговались

Спрос на торговую недвижимость в Перми по итогам 2021 года упал и в аренде (−8%), и в покупке (−15%), отмечают в «Авито Недвижимости». Также сократилось и предложение: в аренде −23%, а в покупке −24%. В среднем цены в 2021 году выросли, достигнув в аренде 800 руб. за 1 кв. м, что на 7% выше показателей 2020 года. В покупке в среднем стоимость 1 кв. м торговых площадей составила 70 тыс. руб., что на 5% больше показателей 2020 года.

Эксперты говорят, что сейчас продавать или покупать торговую недвижимость смысла нет.

«Многие объекты торговой недвижимости, ранее выставлявшиеся на продажу, в 2021 году были сняты собственниками с рынка, — отмечает директор управляющей компании «Труменс-групп» Елена Денисова. — Поскольку торговая недвижимость — это инвестиционный инструмент, то ожидания высокой инфляции и низкий относительно других сегментов недвижимости рост цен приводят к падению интереса инвесторов к помещениям для сдачи в аренду под магазины, кафе или продуктовый ретейл. При этом, если торговый объект уже был в собственности, смысла продавать его нет, поскольку нет возможности переложиться в сопоставимые объекты по цене и другим параметрам в новостройках».

Сложности открытия

В Перми 12 февраля открылась первая очередь МФЦ «iMALL Эспланада». Пока работает примерно треть торговых точек. Общая площадь нового торгового центра по адресу ул. Петропавловская, 73а составляет 86 тыс. кв. м, он обеспечен двухуровневым подземным паркингом на 530 машино-мест и фудкортом с кафе и ресторанами.

Открытие торгового центра пермяки ждали ещё в декабре 2021 года, но оно неоднократно откладывалось. К моменту технического открытия застройщик объекта ООО «Проспект Пермь» получил положительное заключение Инспекции госстройнадзора, но не успел получить разрешение на ввод в эксплуатацию от краевого минимущества. В правительстве края пояснили, что положительное заключение инспекции было получено 10 февраля, в минимущество застройщик обратился в конце рабочего дня 11 февраля, а разрешение на ввод в эксплуатацию было получено 16 февраля. «Полномочия по юридической оценке действий компаний-застройщиков закреплены за контрольно-надзорными органами, в том числе прокуратурой», — отметили в краевом минимущества, пояснив, что из-за отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию в момент открытия застройщикам торгового центра грозит штраф.

«За подобное нарушение может грозить административная ответственность, — отмечает директор АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА-Пермь» Лилия Ширяева. — Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию может быть наложен штраф для должностных лиц от 20 тыс. до 50 тыс. руб., а для юрлиц — от 0,5 млн до 1 млн руб.».

Прокуратура Ленинского района Перми уже начала проверку. Предварительные результаты ожидаются на этой неделе. При этом в группе компаний «Проспект» считают, что «вся разрешительная документация для открытия «iMALL Эспланада», включая акт ввода в эксплуатацию, получена в установленные сроки».

Евгения Керзина, заведующая лабораторией ретейл-маркетинга и исследований R&D Marketing.lab ПГНИУ:
— Затягивание сроков открытия повлияло на многих предпринимателей — арендаторов торгового центра, в результате чего многие недополучили доход. Для привлечения новых арендаторов такой опыт будет скорее негативен. Если говорить о потребителях, то, конечно, задержка с открытием и информационный фон вокруг сложностей с документами может также негативно сказаться на посещаемости объекта. Однако к лету целевая аудитория вполне может забыть о сложившейся ситуации.

Также эксперты отмечают, что конкуренция за арендатора выросла, но по-прежнему для всех форматов торговой недвижимости, в том числе и малой, найдётся своё место.

«Арендаторов на качественную торговую недвижимость в Перми достаточно много, — отмечает руководитель управляющей компании Gold Realty Group Светлана Костромина. — В каждый торговый центр идёт своя аудитория: кому-то по пути, кто-то ради покупки конкретной марки или услуги определённой компании, кто-то ради отдыха. Поэтому торговые центры просто перераспределят между собой трафик».

Костромина отмечает, что в центре Перми по-прежнему есть дефицит предложения торговых помещений с размерами до 50 кв. м с отдельным входом: «Такие помещения готовы брать дорого, но их нет на рынке. Поэтому те, кто владеет крупными торговыми площадками в центре города при отсутствии парковочных мест, должны задуматься. При длинной стене фасада, может быть, есть возможность сделать нарезку с отдельными входами и раздать их под более высокую арендную ставку».

При этом, по мнению Светланы Костроминой, мелкий стритретейл будет только развиваться, в том числе благодаря развитию кафе, небольших магазинчиков и пунктов выдачи товаров.

С этим соглашается директор управляющей компании «Столица» Константин Копытов.

«Стритретейл показал свою живучесть в условиях пандемии. Главные преимущества — небольшие эксплуатационные затраты, лёгкость трансформации и почти полное отсутствие воздействия ограничительных мер из-за пандемии, которые сильно влияют на крупнейших игроков рынка в торговой недвижимости», — отмечает он.

Влияние сильных

За последний год в Перми произошёл существенный скачок в сфере торговой недвижимости. В апреле 2021 года был открыт торговый центр «Планета», а уже в феврале 2022 года — «iMALL Эспланада».

Константин Копытов отмечает, что после открытия «Планеты» трафик в «Столице» упал примерно на 15—20%, но оценить, сколько было потеряно из-за ограничений пандемии, а сколько из-за появления нового конкурента, сложно. «Более 15 лет мы работали с избыточным трафиком, — отметил Константин Копытов. — Сейчас он корректируется в планово-прогнозные рамки. Невозможно работать 18 лет на рынке и снимать сливки. Доминирующее положение вредит рынку, препятствует развитию и не заставляет всех быть гибкими. Конкуренция заставляет двигаться, стимулирует сильных меняться в лучшую сторону, а слабых убирает с рынка».

Эксперты говорят, что открытие ещё одного крупного торгового объекта — «iMALL Эспланада» — позитивно скажется на рынке торговой недвижимости Перми.

Совладелец торговых центров «Айсберг», «Айсберг Модерн» и «ЦУМ» Александр Кириленко говорит, что открытие «iMALL Эспланада» повысит привлекательность других торговых комплексов в центре Перми.

«Все торговые центры поблизости работают прежде всего на деловом трафике в будни, в выходные идёт «просадка», — отмечает Кириленко. — Появление крупного современного оператора с расширенным предложением должно привести к тому, что потребители в выходные будут больше обращать внимание на центр Перми. Многие отправляются провести время с близкими, купить товары и услуги. Пешеходные трафики в нашем районе сформированы так, что люди будут идти мимо «Айсберга», «Айсберга Модерн» и ЦУМа. «iMALL Эспланада» будет привлекать к себе потоки людей, но и к нам они тоже будут заходить».

При этом, по мнению Александра Кириленко, пандемия и ограничения из-за неё не будут иметь долгосрочного влияния ни на «iMALL Эспланада», ни на торговую недвижимость.

По мнению директора управляющей компании Gold Realty Group Светланы Костроминой, угрозу расположенным рядом торговым центрам «Колизей» и «Айсберг» открытие нового торгового центра не создаст.

Светлана Костромина также полагает, что соседние торговые центры не сильно пострадают от открытия «iMALL Эспланада», напротив — они могут получить дополнительный трафик.

«У соседних торговых центров может наблюдаться отток посетителей, но свой сегмент на рынке они не потеряют. Вряд ли их аудитория найдёт своё место в «iMALL Эспланада». Для них открытие — это скорее плюс, поскольку новый игрок на рынке может претендовать на межрегиональный формат, а это значит, что люди поедут из дальних уголков региона, чтобы получить товары или услуги. И если они не найдут их в «iMALL Эспланада», то пойдут в соседний торговый центр», — полагает Костромина.

Менее оптимистично настроен Константин Копытов. Он считает, что расположенные в центре города торговые комплексы всё же могут потерять часть своего покупательского трафика.

«Открытие «iMALL Эспланада» будет оказывать влияние на крупных игроков: «Колизей», «Алмаз», «Айсберг», в наименьшей степени на «Спешиlove», — отметил Константин Копытов. — Определённое давление будет испытывать ТРК «Семья», поскольку их целевая аудитория частично перетечёт в «iMALL Эспланада». Может быть и ротация арендаторов, в том числе якорных, и операторов крупных брендов. Но это во многом зависит от того, как заработает «Эспланада», в каком качестве будет сделана внутри и снаружи».

По мнению Константина Копытова, конкуренция в сфере торговой недвижимости в Перми после открытия нового торгового центра будет по-прежнему мала. В городе достаточно аудитории ещё для трёх крупных торговых центров: одного торгового центра в 150 тыс. кв. м и пары центров до 100 тыс. кв. м, отмечает эксперт. При этом, по его словам, многое зависит от концепции и просчёта влияния онлайн-сегмента торговли.

В ТРК «Семья» спокойно относятся к открытию «iMALL Эспланада».

«Открытие любого нового крупного торгового центра в Перми, конечно, влияет на посещаемость, — отмечает директор ООО «Управление недвижимости «ЭКС» Елена Жданова. — Обычно динамика оттока происходит в период от первых трёх до шести месяцев, потом ситуация выравнивается. Многое будет зависеть от того, с кем открывается торговый центр и как это будет происходить. Прежде всего речь о том, какие арендаторы будут готовы к открытию, насколько именно эти арендаторы в этом месте будут востребованы. Потом нужно будет посмотреть на транспортную доступность, насколько клиенту будет удобно. Это будет познаваться уже опытным путём после открытия. Итоговую оценку можно будет дать в течение полугода».

Динамика показателей на рынке коммерческой недвижимости в Перми, итоги 2021 года

По итогам 2021 года интерес к аренде коммерческих помещений, расположенных в Перми, на «Авито Недвижимости» вырос на 7%, при этом наиболее высокий рост активности был отмечен в категории помещений свободного назначения (ПСН) — на 22% год к году. На эту же категорию пришлась самая большая доля запросов в общей структуре спроса — 33%. Таким образом, ПСН сохранили свою высокую востребованность у пермских предпринимателей за счёт своей многофункциональности и возможности быстрой адаптации к разным видам бизнеса.

Аналогичная ситуация в 2021 году наблюдалась и на рынке купли-продажи, где на ПСН пришлось 42% всех запросов потенциальных покупателей коммерческих площадей в Перми. Однако по сравнению с прошлым годом интересоваться покупкой помещений свободного назначения стали на 4% реже. В целом спрос на покупку коммерческих помещений в Перми сохранился на уровне прошлого года.

Интересные сделки на рынке коммерческой недвижимости

Осенью 2021 года АО «Корпорация развития Пермского края» (КРПК) завершила сделку по покупке торгового центра «Карусель» (шоссе Космонавтов, 59). Объект был куплен у X5 Retail Group. Известно, что владелец собирался продавать объект за 450 млн руб. Общая площадь здания — более 16,8 тыс. кв. м. Оно расположено на участке в 40,2 тыс. кв. м. Эту площадку краевые власти планируют использовать под размещение конгрессно-выставочного центра. Он уже получил своё название — Perm Expo.

Весной 2021 года группа компаний «ЭКС» продала здание ЦУМа предпринимателю и совладельцу торговых центров «Айсберг» и «Айсберг Модерн» Александру Кириленко. Сумма сделки не разглашалась. Предполагается, что «ЭКС» могла продать объект за 400–450 млн руб. Общая площадь здания — 11,4 тыс. кв. м. Оно расположено на участке в 4,9 тыс. кв. м.

Бывший «Детский мир» был приобретён СМТ «Химмашсервис» летом 2021 года у акционеров ООО «ТД «Петропавловский». Сумма сделки не сообщалась. Акционеры торгового дома пытались продать ТЦ почти полтора года. Согласно данным портала «Авито», в 2021 году объект продавали за 179 млн руб. Общая площадь объекта — 4,09 тыс. кв. м. Он расположен на земельном участке в 0,5 га. Зимой этого года в ТД «Петропавловский» открылся магазин-кафе «Гастроtime».