Когда все дома

В период пандемии коронавируса многие любители городских квартир заинтересовались загородной недвижимостью и задумались о приобретении собственного дома. Вместе со спросом выросли и цены. Эксперты рассказали «Новому компаньону» об изменившихся подходах на рынке и перспективах его развития.

Цены и спрос

Согласно данным портала Restate, средняя стоимость дома в Пермском крае на конец декабря 2021 года составляла 3,1 млн руб. Цены варьируются от 230 тыс. руб. до 15 млн руб. за объект. Пик стоимости был в марте 2021 года — 2,9 млн руб. и в начале декабря — 3,3 млн руб. Для сравнения: в Перми, по данным на конец января 2022 года, средняя стоимость дома составляла 7,9 млн руб. При этом цены варьируются от 900 тыс. руб. до 29 млн руб. за объект.

Директор агентства недвижимости «Магнат» Иван Соколов отмечает, что цены на загородную недвижимость во многих регионах выросли осенью 2021 года. В этот период рост составил от 8 до 30%. До этого пик спроса пришёлся на 2020 год, это было обусловлено пандемией и периодом «удалёнки».

«По мере выхода из карантина интерес к загородному сегменту немного снизился, в том числе из-за взлетевших цен. К концу 2021 года спрос стал снижаться, примечательно, что покупатели перестают интересоваться уже построенными домами и всё больше обращают внимание на земельные участки под строительство», — добавил Соколов.

Генеральный директор консалтинг-группы «Система исследований и решений» Регина Давлетшина отмечает, что динамика цен зависит от разных факторов, в том числе от удалённости от краевого центра.

«Мы проводим мониторинг предложения земельных участков, дачных и индивидуальных домов, расположенных как в Перми, так и по всему Пермскому краю (до 350 км от краевого центра). Так, по всем сегментам цена выросла от 5 до 17%. Больше всего рост показали индивидуальные дома, расположенные на удалении 20 км от Перми», — поясняет Давлетшина.

При этом она отметила, что за период пандемии у жителей однозначно возрос интерес к загородной недвижимости. Первая волна была проявлена ещё в 2020 году, в 2021 году тенденция сохранилась.

Ещё одна важная тенденция — возросший спрос на аренду домов, причём речь идёт об аренде на месяц или на сезон. В данном сегменте предложение практически отсутствует, поясняет Регина Давлетшина.

Кроме того, по её словам, растёт спрос на объекты высокой степени готовности. «Если это участок, то участок с коммуникациями, если дом — то дом, готовый к проживанию», — рассказывает Давлетшина.

Спрос на загородный образ жизни, конечно, повлиял на стоимость земельных участков. По данным сервиса Restate, говорит руководитель СК «ИндивиДом» Вячеслав Баданин, ценовой пик пришёлся на июль 2021 года. Тогда максимальное среднее значение предложения в Перми составило 14,1 млн руб. за сотку.

Однако затем, в течение 2021 года, наблюдался постепенный спад ажиотажа, и сейчас рынок пришёл в свою исходную норму, отмечает Баданин. В январе 2022 года средняя стоимость сотки в Перми составила 2,7 млн руб.

К концу декабря стоимость земельного участка в Прикамье в среднем составляла 313 тыс. руб. за сотку. Аналитики Restate зафиксировали пик цены в начале апреля 2021 года — 4,7 млн руб. за сотку. При этом, если сравнивать показатели декабря с началом февраля 2021 года, то средняя стоимость снизилась на 699,5 тыс. руб. за сотку.

Причины роста цен

Цены на загородную недвижимость заметно выросли, в первую очередь из-за периодических локдаунов и переходов на дистанционную работу. «Страх за здоровье близких, желание погулять на собственном участке, а не сидеть в «бетонных коробках» привели к ажиотажу на загородном рынке. Интерес к загородной недвижимости также вырос из-за закрытия границ и невозможности провести отпуск за рубежом», — говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Привилегия» Ирина Бердник.

Основную часть загородной недвижимости по приемлемым ценам раскупили в период «удалёнки», дополняет Иван Соколов. Сейчас средняя стоимость объектов загородной недвижимости значительно выше. Такой рост цен можно связать с увеличением стоимости строительных материалов, причём существенным, отсюда и рост себестоимости готового жилья. Покупательная способность снижается вразрез с ростом цен, заключает он.

Вячеслав Баданин подтверждает, что с конца 2020 года и на протяжении 2021 года наблюдался рост цен на строительные материалы — вдвое, втрое и даже больше по некоторым позициям. По его словам, это было связано не только с желанием людей строиться, но и с тем, что наша страна занимает значительную долю сырьевого рынка в мире. В течение года выросла и стоимость рабочей силы на рынке.

«В подавляющем большинстве рабочая сила на стройках — это шабашники, приезжающие на заработки из соседних стран. В условиях, когда на рынке наблюдается ценовая лихорадка, разумеется, люди ищут возможности построить жильё подешевле, подпитывая и стимулируя рост теневого рынка», — говорит Баданин.

По большей части сфера ИЖС в России и в Пермском крае является теневой, с точки зрения оборота денежных средств, и дикой, с точки зрения выбора земельных участков, технологий проектирования, строительства, контроля качества и обслуживания, добавляет Баданин. В отличие от Запада, где рынок ИЖС активно развивался с послевоенных времён, где есть уже сформированный первичный и вторичный рынки загородной недвижимости, нашим гражданам «сбегать из города» приходится долго и с препятствиями, поясняет он.

Внешние условия, в которых находится наше государство, только ускоряют установление упомянутых выше «новых правил», провоцируя усиление контроля над объёмом производства и оборота строительных материалов, дополняет Баданин. Например, существенную долю в комплектации даже каменного дома занимает древесина.

«Уже с первых дней 2022 года вводится цифровая модель контроля за производством и оборотом пиломатериалов на платформе Единой государственной информационной системы ЛесЕГАИС, — говорит Баданин. — Это резко ограничивает доступ шабашников к закупу древесины на стройки. Мы на это нововведение смотрим с позитивными ожиданиями, так как это в перспективе двух-трёх лет должно значительно стимулировать прозрачное ведение бизнеса в отрасли».

Директор агентства недвижимости Land Perm Валентин Шаравар также обращает внимание на рост стоимости материалов. По его словам, в начале 2021 года 1 куб. м клеёного бруса в Перми стоил порядка 32 тыс. руб. Для понимания: чтобы построить дом 150 кв. м, нужно 30—40 куб. м. К маю ценник вырос до 68 тыс. руб., сейчас он на таком же уровне и остаётся, говорит Шаравар.

«Рост цен во многом связан с появлением большого спроса на европейском рынке. На него большая часть материалов уходит по предзаказам. Даже когда люди были готовы купить по майским ценам, им сразу же говорили, что поставка их комплекта будет только в феврале 2022 года», — поясняет Валентин Шаравар.

Инфраструктура

Коттеджи и загородные дома в нашей стране ассоциируются у большинства людей с высоким уровнем жизни, дохода, статуса, считает Ирина Бердник. При этом она отмечает, что в последнее время спрос на слишком большие дома снижается, покупатели больше обращают внимание на инфраструктуру. Для покупателей важно, чтобы всё было в пешей доступности — магазин, аптека, садики. Также многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории, детских площадок.

«Выбирая себе дом, покупатель, конечно, большое внимание уделяет расположению посёлка, в котором он находится. В первую очередь это влияет на стоимость объекта, но как раз наличие или отсутствие развитой инфраструктуры может сыграть решающую роль при принятии решения о покупке коттеджа в том или ином месте, — говорит Бердник. — Поэтому многие застройщики коттеджных посёлков стараются создать необходимую инфраструктуру для максимального увеличения спроса на их объекты».

В 40—60 км от Перми насчитывается около 90 посёлков элитного, бизнес- и экономкласса, только 10—12% из них организованные, делится Вячеслав Баданин. В элитных посёлках, как, например, Верхняя Курья или Протасы, инфраструктура, разумеется, весьма развита. Есть школы, медицинские центры, супермаркеты. В посёлках бизнес- и экономкласса из инфраструктуры зачастую — управляющая компания, своя информационная среда, необходимые коммуникации (газ, свет, вода, канализация), говорит Баданин.

Вторичный рынок предлагает обжитые участки, зачастую с домами «под снос». Однако строительство на таких участках, с нарушенной после сноса домов структурой грунта, часто требует нетиповых разработок, что может сказаться на стоимости строительства, отмечает он.

По словам Валентина Шаравара, в последнее время изменился подход к созданию инфраструктуры. В частности, в Пермском крае как минимум стали появляться комплексы «под ключ». До кризиса 2014 года такие комплексы, конечно, существовали, а люди вкладывались, строились. Но потом ударил кризис, и этот сегмент на рынке очень сильно «просел», комментирует Шаравар.

«Те, кто смог выползти и не уйти в банкротство, пытались по максимуму свои деньги вернуть. Ушедшие в банкротство решили, что рынок сейчас не имеет интереса. Примерно с 2014 по 2019 год появилась практика того, что продавались просто земельные участки, — говорит Шаравар. — Максимум, что тогда делалось, — это электричество проводилось. Дороги уже люди сами «накатывали», а кто более грамотный — обращался в администрацию, прокуратуру, суды».

Но с 2019 года пошла другая тенденция: людям стали предлагать участки «под ключ»: есть водопровод, дорога, уличное освещение, огороженная территория, охрана на въезде, видеонаблюдение.

«Люди поняли, что на этом можно зарабатывать и продавать. Продавать подороже, а зарабатывать потом на обслуживании. Не продали участок и забыли про него, а взяли потом на обслуживание. Люди платят от 2 тыс. до 12 тыс. руб. в месяц за то, чтобы им чистили территорию, горел свет, работал водопровод, бегал сантехник и была охрана», — говорит Валентин Шаравар.

Помимо этого, он отметил, что сейчас по-прежнему востребованы участки земель, где уже живут люди: «То есть, например, ты пытаешься продать землю где-то в поле, пусть она там стоит 75 тыс. руб. за 10 соток. Если вокруг нет соседей, земля будет продаваться дольше и сложнее, чем в каком-то развитом посёлке. Люди пытаются выбрать место, где не летают самолёты, нет запахов из-за того же ПНОСа, хороший климат и экология».

В то же время Регина Давлетшина считает, что подходы к созданию инфраструктуры изменились пока несущественно.

«Спеша за возросшим спросом в сегменте загородной недвижимости, девелоперы упрощали продукт, тем самым ускоряя запуск продаж. В результате мы имеем посёлки с минимальным набором характеристик по инфраструктуре, — комментирует Давлетшина. — Даже за прошедший год вышли посёлки «недоинвестированные», предлагающие минимум: дорога в щебёночном или грунтовом исполнении, электричество по госпрограмме, иногда даже может отсутствовать межевание. Поэтому если говорить об изменениях, то, наверное, они произошли, но в худшую сторону. Но это временная ситуация. При высоком спросе это тот минимум, который можно было сделать за год».

Перспективы

В ближайшей перспективе, по мнению Вячеслава Баданина, возможны скачки цен и временное снижение спроса на рынке ИЖС. Это связано с накалом межгосударственных отношений и вероятными санкциями, которые как минимум стимулируют неопределённость у всех участников рынка. По его словам, это вынудит неофициальных и слабых игроков (застройщиков и поставщиков) покинуть рынок. Останутся крупные легальные компании и федеральные застройщики, ранее специализировавшиеся на многоэтажном строительстве.

«Мы — часть сырьевой системы в мире,

и любые конфликты, а тем более риск при-

остановления отношений, ведут к повышению цен. Уже сейчас (а ещё далеко не весна — традиционный строительный сезон) начинается повышение цен на сыпучие стройматериалы (щебень, ПГС). Понимая риски, крупные производители вынуждены консолидироваться и тоже поднимать цены. Некоторые поставщики — дочки крупных компаний застройщиков многоэтажек, — говорит Баданин. — Мы все знаем, как выросли цены на этом рынке, а если, с учётом волнений в политике и нестабильности в экономике, люди будут сдерживаться от того, чтобы купить квартиру в ипотеку? Уход такого игрока с рынка повлечёт постепенный уход и поставщика».

Однако в долгосрочной перспективе можно ожидать позитивный эффект от происходящих сейчас событий. Государство вряд ли упустит возможность привести рынок в правовое поле, а внешняя нестабильность только ускоряет эти процессы, заключает Баданин.

Мнения экспертов в прогнозах цен на рынке загородной недвижимости на 2022 год разделились, говорит Ирина Бердник. Но большинство ждут незначительное, но увеличение цен, так как по-прежнему действуют ограничения на путешествия, продолжается повышение цен на стройматериалы. Кроме того, рост может спровоцировать программа льготной ипотеки на загородные дома, говорит она.

При этом Регина Давлетшина считает, что существенных изменений на рынке ожидать в скором времени не стоит. Сегмент пока развивается исключительно силами физических лиц — собственников. Данная тенденция в любом случае сохранится в долгосрочной перспективе. Однако уже формируется тенденция покупки и установки домокомплектов или готовых домов «тёплый контур», заключает Регина Давлетшина. По её словам, это самый простой в реализации и бюджетный вариант на сегодня. Как правило, это дома для сезонного проживания.

«У нас практически нет предложения готовых домов, как нет и кредитных программ по приобретению домов на этапе строительства (требуется зарегистрированный объект для залога). Поэтому развитие данного сегмента в самом начале. Хотя опыт доказывает, что как только в доме заканчивается чистовая отделка, он сразу продаётся», — говорит Давлетшина.

В перспективе, по её словам, — переход к комплексной застройке. В масштабах Перми это квартальная застройка доступными объектами, а также продажа участков без подряда, но с коммуникациями.

Помимо этого, Давлетшина отметила, что тема садовых кооперативов будет постепенно уходить вместе с поколением людей. «Следующему поколению нужны дома для отдыха, с хорошими видами или же удобствами. Причём для круглогодичного использования, хотя бы бани. Соответственно, будет меняться размер участков — от 8 до 10 соток, ближе к 10 соткам. Сейчас 4—6 соток — это уже совсем мало и не соответствует потребностям», — заключила она.

В «ИндивиДоме» также добавили, что на фоне повышения цен на квартиры и эмоциональной потребности в свободе в ИЖС стало больше заказчиков, которые по своему психотипу и манере потребления — покупатели квартир. Многие из них интересуются типовыми домами.

По сути, это такая же квартира, только на своём участке, говорят в компании. Другое дело, что участки имеют свою геологию, рельеф, ориентирование по сторонам света. В данном случае типовые решения — «неоправданно дорогие либо технически не выдерживающие адекватной критики».

«Есть мнение, что типовое — это дёшево, а индивидуальное — дорого. На рынке ИЖС «дёшево» при покупке и строительстве — опасно и дорого в эксплуатации. Не надо забывать, что в квартирах нас, к примеру, помимо батарей в доме, греют соседи. В доме за стеной — окружающая среда, одинаково прекрасная и агрессивная, — говорят в «ИндивиДоме». — Действительно, крупные застройщики многоэтажек не зря смотрят на рынок ИЖС. Слабость их типа строительства в том, что они сначала вкладывают ресурсы в стройку, а потом продают, и нужно найти не одну семью-покупателя, а сотни, чтобы окупить проект. Посёлки с типовыми домами будут, точно так же как это было в послевоенной Америке».