Елена Синица


Тренд на компактность

Застройщики и эксперты по недвижимости — о тенденциях в строительстве новых домов

Поделиться

За 2021 год в Пермском крае построено 1,4 млн кв. м жилых площадей. В планах до 2030 года — увеличить объём ввода жилья до 1,6 млн кв. м в год. «Новый компаньон» узнал, на что ориентируются застройщики при строительстве новых домов, а также собрал мнения экспертов о современных тенденциях в этой сфере.

Стройка

Строительство
  Константин Долгановский

Строительный рекорд

По данным краевого минстроя, в 2021 году темпы стройки увеличились по сравнению с предыдущим годом: в минувшем году в Прикамье были построены рекордные 1,4 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2020 году было введено 1,215 млн кв. м.

В 2021 году план был даже перевыполнен, так как, по прогнозам Минстроя РФ, в эксплуатацию должно было быть введено 1,293 млн кв. м жилья.

В прошлом году наибольшее количество квадратных метров было введено в ЖК «Любимов». Там достроили шесть домов, их общая жилая площадь составляет 67 405 кв. м. В ЖК «Арсенал» в 2021 году введено 60,6 тыс. кв. м, но объект ещё в процессе возведения. Также ещё строится ЖК «Медовый» — в 2021 году введено 32,4 тыс. кв. м.

Многоквартирный дом vs жилой комплекс

В вопросе о том, что предпочтительнее для покупателя сейчас — многоквартирный дом или большой жилой комплекс, пермские застройщики сходятся во мнении, что у каждого предложения есть свои покупатели. Большие комплексы сегодня — это не просто густонаселённые высотки с квартирами, таких опасений, пожалуй, уже нет у покупателей, считает генеральный директор АО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин. В целом тенденции развития территорий на федеральном уровне направлены на комплексную застройку, которая создаёт комфортное пространство для жизни, добавляет он.

При комплексной застройке всегда возводится большой объём жилья, но вместе с тем там обязательно предусматривается бытовая и социальная инфраструктура, общественный транспорт (организуются остановки), развитое внутридворовое пространство. То есть всё необходимое для жизни — в шаговой доступности, отмечает Суетин.

«При этом район выглядит гармонично с точки зрения архитектурного облика, в едином стиле, с упорядоченной застройкой. На этажах проектируется небольшое количество квартир (в среднем четыре-шесть), большие участки застройки позволяют создавать просторные дворы с разнообразными игровыми и спортивными зонами, зелёными островками и другими функциональными решениями. Такие комплексы выбирают, например, семьи с детьми, ведь их приоритеты — близость детских садов и школ, возможность безопасно отпустить ребёнка погулять во дворе», — говорит Виктор Суетин.

Люди выбирают жильё исходя из своих возможностей. Экономика строительства такова, что жильё в домах с большим количеством квартир чаще всего будет дешевле, чем квартиры в небольших комплексах, поэтому на жильё в многоквартирных домах высокий спрос, дополняет руководитель проектов АО «ПЗСП» Кирилл Николаев.

Он также добавил, что покупатели не очень охотно приобретают квартиры в домах с большим количеством квартир на площадке или с большим количеством маленьких квартир-студий. Такие квартиры чаще всего используются с целью сдачи в аренду, покупаются как инвестиционные.

«Когда в доме много арендованных квартир, комфорт проживания в таком жилом комплексе снижается. Поэтому АО «ПЗСП» стремится соблюдать баланс в застройке. Мы стараемся, чтобы на площадке было от пяти до восьми квартир, а их площади были оптимальными для комфортного проживания», — пояснил Николаев.

Выбор квартиры обычно обусловлен локацией и ценой. Но если представить дома в одной локации, то свои плюсы и минусы есть как у больших жилых комплексов, так и у отдельно стоящих домов, говорит гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.

«Обычно в больших ЖК разнообразнее благоустройство, так как больше земельный участок. Зато в маленьких домах складывается уникальная добрососедская среда. Всё-таки застройщик обычно руководствуется возможностями участка, выбирая параметры дома, а не требованиями рынка», — отмечает Бесфамильный.

С точки зрения планировочных решений застройщики всё равно защищают себя от рисков и стараются делать более компактное жильё: у нас по-прежнему практически во всех домах присутствует студийный формат, евростандарт, дополняет эксперт по недвижимости Дмитрий Ничипоренко. При этом застройщики пытаются перейти от точечной застройки к более комплексной, добавил он.

«Если есть возможность, то застройщики выберут комплексную застройку. Она позволяет удешевить процесс строительства. Сейчас люди, наверное, хотели бы жить с трёхметровыми потолками, но нужно понимать, что чем ниже высота потолка, тем больше этажей можно построить, а соответственно, и квадратных метров, — говорит Ничипоренко. — Застройщики это и делают. За исключением ряда домов, которые позиционируются в бизнес-сегменте, который реально можно продать дороже. В той локации, где есть потребность в таких квартирах и большая ёмкость рынка, они это сделают».

Локации

Покупатели выбирают расположение комплекса исходя из своих потребностей, говорит Виктор Суетин. В связи с этим в «СтройПанельКомплекте» стараются сделать так, чтобы в портфеле были разные локации. В частности, это может быть семейный формат, где рядом садики и школы, — районы комплексной застройки; уникальный малоэтажный комплекс у соснового бора, где можно выбрать квартиру с террасой и наслаждаться природой; классическая проверенная панельная серия в новом облике в центральном районе. В компании также отмечают, что разнообразие локаций даёт возможность выбора для покупателей с учётом их финансовых возможностей.

В АО «ПЗСП» также отмечают, что балансируют портфель проектов таким образом, чтобы обеспечить предложения в разных ценовых категориях, для того чтобы предложить рынку как недорогое жильё в спальных районах, так и дома комфорт-класса с видовыми квартирами в уникальных местах.

Земельных участков для строительства не так много, чтобы можно было руководствоваться только предпочтениями застройщика, отмечают в «Орсо групп».

«В любом случае каждый участок оценивается с точки зрения востребованности покупателями и экономической эффективности строительства», — пояснил Михаил Бесфамильный.

Застройщики стараются выбрать земельные участки под строительство, максимально приближенные к центральной части (то есть хорошие локации с подъездными путями), чтобы поднять стоимость квадратного метра, дополнил Дмитрий Ничипоренко.

Инфраструктура и дворовые территории

Застройщики также сходятся во мнении, что наличие развитой инфраструктуры — важная составляющая при выборе локации и строительстве жилых домов.

Для семей с детьми это особо важный фактор комфорта. Когда детский сад или школа расположены в шаговой доступности, то это значительно оптимизирует временные затраты родителей. Дети начинают ходить в школу самостоятельно раньше, если она рядом с домом, сказали в «СтройПанельКомплекте».

В ПЗСП к числу важных объектов социнфраструктуры также добавили торговые и сервисные компании.

«Наличие развитой инфраструктуры — важный параметр ЖК. Это в первую очередь транспортная доступность и детские сады, школы и другие образовательные учреждения. Часто клиенты интересуются «привязкой» дома к школе ещё на этапе выбора квартиры», — прокомментировал Михаил Бесфамильный.

Говоря об организации дворовых территорий, Кирилл Николаев рассказал, что на объектах большие придомовые территории, предусматривающие как место для игр детей, так и место для парковки машин. Кроме этого, на одном из объектов (бульвар Гагарина, 18) применён формат «двор без машин». В этом формате на придомовой территории чётко разделены общественная и частная зоны.

Стройматериалы и внутренняя отделка

Жилые комплексы возводятся по разным технологиям и у каждой есть свои плюсы, говорит Виктор Суетин. В портфеле «СтройПанельКомплекта» представлены проекты в разных технологиях — это классическая «97-я серия», технология WanderBlok (ЖК «Экопарк Сосновый»), модернизированная технология «97-й серии» с бесшовным фасадом (ЖК «Pro жизнь»).

Сегодня тенденции развития производства направлены в сторону автоматизации процессов, добавляет Суетин. Так, линия WanderBlok в условиях дефицита рабочих кадров позволяет сохранять высокие темпы строительства объекта за счёт существенного сокращения количества персонала, требующегося для монтажа. Вместо ручной кирпичной кладки используется автоматизированная высокоточная склейка блоков.

«В этом году произошёл ощутимый рост стоимости строительных и отделочных материалов, что поменяло экономику проектов, поэтому существенных нововведений у нас не было. Конечно, работа по поиску новых решений в отделке, в материалах ведётся постоянно, — говорит Виктор Суетин. — Формат нашей стандартной отделки — это квартира, готовая к проживанию, в опции отделки включены в том числе натяжные потолки и тёплый пол в санузлах. В 2021 году добавили в предложение квартиры без отделки — для покупателей, которые настроены на индивидуальные решения».

«Орсо групп» выполняет три типа отделки в своих домах. «Белая» — квартира готова к отделке декоративными материалами, позволяет выполнить отделку в том стиле и цветовой гамме, которые больше нравятся покупателю. И есть два типа декоративной отделки, которые различаются материалами, например линолеум и ламинат.

Но вся отделка выполнена в нейтральных оттенках, чтобы стать органичной основой для любого интерьера. Дизайн-проект разрабатывается профессиональными дизайнерами с учётом планировочных особенностей каждой квартиры, отмечает Михаил Бесфамильный.

ПЗСП, как правило, сдаёт дома полностью готовые к проживанию, новосёлам достаточно завезти мебель и технику, говорит Кирилл Николаев. «Для того чтобы спокойно начать жить в новой квартире, не нужно вкладывать дополнительные деньги. В квартирах уже выполнена полная отделка, стоит сантехника, в ванной комнате висит зеркало, есть шкаф-купе или гардеробная», — поясняет он.

Но часть объектов в базовом варианте сдаётся в формате White box. Например, дом на ул. Докучаева, 23, где представлены в основном большие семейные квартиры. Покупая такое жильё, многие семьи хотят выполнить отделку «под себя».

Нет такого, что организации стали строить «как-то по-другому», считает Дмитрий Ничипоренко: «Если говорить про то, что строители как-то изменили саму технологию строительства, то я этого особо не заметил. Как у нас был монолитный каркас, так и продолжает быть. Кладка была ячеистым бетоном, так она в принципе в общей массе и есть. Единственное, есть ряд компаний, которые готовы предоставлять керамические блоки».

Тенденции

По словам Кирилла Николаева, качество строительства жилья существенно изменилось за последние годы в лучшую сторону. В России действительно стало появляться комфортное, продуманное жильё, отмечает он. В частности, это касается как планировок самих квартир, так и холлов, подъездов, придомовых пространств.

«В наших домах мы предусматриваем установку системы видеонаблюдения, систем безопасности, разделение общественной и частной территории, — говорит Кирилл Николаев. — Сейчас в приоритете комфортное жильё, и наша компания уделяет внимание элементам, из которых складывается это понятие: безопасности, высокому уровню благоустройства, продуманной планировке, лифтовому оборудованию».

Проекты активно развиваются, большое внимание уделяется энергоэффективности объектов, системам автоматизации, доступности и безопасности среды, концептуальным решениям, добавляет Виктор Суетин. Кроме этого, он отмечает, что сейчас повышаются и требования к новым объектам. В числе последних нововведений — комплектация «умными» счётчиками учёта ресурсов. Также в 2021 году были нововведения в части требований пожарной безопасности.

«Сегодня мировые тенденции направлены на технологии сохранения и сбережения, в том числе и в домостроении. Например, с 2023 года обязательным станет использование BIM-проектирования на проектах, в которые привлекаются средства дольщиков, то есть в жилищном строительстве, — отмечает Виктор Суетин. — BIM-проектирование даёт не только контроль и цифровизацию, но и экологичный подход к строительству, то есть позволяет максимально точно рассчитывать ресурсы, необходимые для строительства, эксплуатации и утилизации объекта после завершения жизненного цикла здания».

Помимо этого, в проектах большое внимание уделяется уникальным решениям, говорит Суетин. Например, интеграция проекта в существующий природный ландшафт с учётом расположения водных и лесных рекреаций. Экостандарты активно приходят во все сферы нашей жизни и строительство не становится исключением, считает Суетин. «Объёмы строительства растут, и на рынке представлены проекты разных классов и наполнения, комплексы становятся лучше от проекта к проекту», — резюмирует он.

Тенденции традиционно задают несколько регионов, это, конечно, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тюмень. Большинство современных застройщиков «выходят» за пределы квартиры и дома, создавая качественную и комфортную среду вокруг своих ЖК, дополняет Михаил Бесфамильный.

На сегодняшний день все строительные организации ведут себя абсолютно адекватно по отношению к тем реалиям, которые существуют на рынке, считает Дмитрий Ничипоренко.

«Компактность — это тенденция, которая сохраняется на рынке. Застройщики говорят, что студии 20 кв. м разлетаются. Да, это так, но потому, что по абсолютной стоимости они дешевле, чем однокомнатная квартира. А застройщику это выгодно, потому что он продаёт квадратный метр дороже. Домов с подобной планировкой сейчас больше в отдалённых районах, возможно, это тоже своеобразная тенденция», — поясняет Ничипоренко.

Прослеживается тенденция к большому количеству света (панорамное остекление, панорамные лифты), продолжает он. При этом, добавляет Ничипоренко, у застройщиков есть желание развивать эту тенденцию, но «экономика диктует немного другое».

«У нас строители пытаются удешевить свой процесс. В последние два года был очень бурный рост строительства, но также был рост цен на стройматериалы. Строителям, которые даже только сейчас заходят на рынок, нужно планировать свои продажи на год-два вперёд. Соответственно, они будут пытаться себя обезопасить, брать материалы по более низкой цене», — говорит Дмитрий Ничипоренко.

По его словам, в Перми присутствует минимизация трат на эксплуатацию и тенденции всё равно будут идти в сторону компактного жилья.

«Наши застройщики подстроятся под любые тенденции. Они, мне кажется, все говорят, что хотят строить красивые, просторные квартиры, но у нас люди не готовы их покупать и содержать. Наш рынок не готов за эти тенденции платить. У нас по-прежнему котируются дома более компактных планировок. Это сейчас компромиссное решение между покупателем и продавцом на рынке», — заключает Дмитрий Ничипоренко.

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться