Елена Синица


Растущий квадрат

Как за год изменилась ситуация на рынке недвижимости и чего ждать дальше

Поделиться
строительство домов

  Константин Долгановский

За прошедший год в Перми стоимость квартир на первичном рынке выросла, по разным оценкам, на 10,8—26%, а на вторичном — на 15,6—29%. В числе причин такого роста ажиотажный спрос из-за низких ставок по ипотеке, высокая инфляция и скачки курса валют. Значительного снижения темпа роста цен ждать не стоит, считают эксперты, но говорить о его замедлении вполне можно.

Искусственный рост и скачки курса

По данным аналитиков «Авито Недвижимости», в ноябре 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройке по России составила 132 тыс. руб. Это на 33% больше, чем в ноябре 2020 года. На «вторичке» за этот же период цены увеличились на 37% — до 79,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Перми на рынке новостроек цены поднялись на 26% (до 88 505 руб./кв. м) и на 29% — на вторичном рынке (до 72 590 руб./кв. м).

Ценообразование на рынке первичной недвижимости зависит от множества факторов, включая стоимость строительных материалов и рабочей силы, доступность кредитов и уровень спроса, а также общую инфляцию.

«За последний год все эти параметры показали рост. Кроме того, на повышение цен в новостройках с начала пандемии во многом повлияла реализация отложенного спроса, — говорит руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — Тем не менее в предыдущие месяцы наблюдалось некоторое перераспределение интереса пользователей с новостроек в сторону вторичного жилья и, как следствие, повышение его стоимости».

Факторов роста цен на недвижимость очень много, соглашается директор департамента управления федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. В их числе, по её словам, ажиотажный спрос последних лет из-за рекордно низких ставок по ипотеке, нарушение баланса между спросом и предложением, высокая инфляция и скачки курса валют.

На первичном рынке цены поднимаются искусственно, отмечает эксперт по недвижимости Дмитрий Ничипоренко: «Кто-то выполнил план, и были хорошие продажи. Они поднимают цены ввиду того, что пока есть спрос». А вот на вторичном рынке цены растут в результате снижения объёма предложения, говорит Ничипоренко.

«Предложений мало, и ничего хорошего толком не найти. Те, кто только новые объявления о продаже выставляют, начинают «дёргать» остальных. Другие продавцы сразу же считают, что дёшево продают. Все друг на друга смотрят и начинают поднимать цены», — поясняет Ничипоренко.

Курс на «евродвушки» и аренду

В целом в ноябре 2021 года покупкой квартир в Перми интересовались реже, чем год назад, говорит Дмитрий Алексеев. За год показатели спроса на новостройки уменьшились на 28%, а на вторичное жильё — на 19%. При этом большая часть запросов пользователей «Авито Недвижимости» приходилась на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, ими интересовались 34 и 31% покупателей новостроек соответственно. А во вторичном сегменте на долю этих типов квартир пришлось по 37% запросов пермяков.

Аналитики PAN City Group также отмечают, что наибольшим спросом пользуются бюджетные и более ликвидные варианты: в основном это однокомнатные и евро-двухкомнатные квартиры.

Особо востребованы «евродвушки» площадью 40—45 кв. м, добавляет Дмитрий Ничипоренко: «Либо это какой-то студийный вариант, промежуточный. Люди, которые раньше могли себе позволить однокомнатную квартиру, сейчас покупают студию, для того чтобы накопить и не заходить в ипотеку. Также и с «евродвушками». Если двухкомнатная квартира 60 кв. м — это уже дорого, то евроформат 40—45 кв. м позволит функционал квартиры содержать».

В то же время эксперты отмечают и растущий интерес к долгосрочной аренде квартир. Так, за год (ноябрь 2021 года к ноябрю 2020-го) этот показатель поднялся на 33%, в то время как интерес к покупке в целом снизился, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». При этом средняя арендная ставка по сравнению с ноябрём 2020 года увеличилась на 7% (до 15 тыс. руб./мес.). А вот количество объявлений о сдаче в аренду квартир в Перми на «Авито Недвижимости» за этот же период уменьшилось на 27%.

Перекос в сторону аренды жилья действительно есть, соглашается Ничипоренко. В первую очередь это связано с тем, что арендные ставки изменились незначительно, в отличие от стоимости жилья. По его словам, только проценты банку при покупке жилья в ипотеку будут больше, чем ежемесячный платёж за съём квартиры.

Рынок аренды оживился ввиду продолжения роста цен на рынке продаж недвижимости. Рост цен и ставок по ипотеке, нестабильная экономическая ситуация и закредитованность населения — основные факторы роста спроса на аренду жилья, соглашаются аналитики PAN City Group.

«С августа 2021 года мы фиксируем рост спроса на аренду вторичного жилья на длительный срок, причины у всех разные: переезд, учёба, работа. В последние годы в разы вырос спрос на аренду загородных домов, здесь стоит отметить дефицит предложений на пермском рынке и высокий спрос на аренду домов со стоимостью более 50 тыс. руб. в месяц», — добавляет директор федеральной компании «Этажи» в Перми Екатерина Аликина.

В целом цены на недвижимость демонстрируют устойчивость, за исключением шоковых периодов в экономике, резюмирует Дмитрий Алексеев. В связи с этим, по его словам, многие продавцы предпочитают придержать недвижимость, если сомневаются, что смогут продать её выгодно для себя. Кроме того, рост спроса на аренду заставляет собственников задуматься о том, стоит ли выставлять квартиры на продажу. Напротив, некоторые решаются на покупку недвижимости именно для последующей сдачи.

Перспективы

Учитывая рост стоимости стройматериалов, на рынке первичной недвижимости значительного снижения цен в ближайшей перспективе не ожидается. Однако велика вероятность, что рост цен замедлится и останется в рамках инфляции, говорят в «Авито Недвижимости». При покупке квартир у девелоперов на стадии строительства с помощью эскроу-счетов на цену будут влиять условия, на которых застройщики сотрудничают с банками. Вслед за ростом ключевой ставки Центробанка банки начали поднимать ставку по ипотеке. В таких случаях застройщики и банки часто стараются компенсировать это скидками и спецпредложениями, поясняют эксперты.

А вот на рынке купли-продажи вторичной недвижимости цены растут медленнее, чем на первичной. Сейчас период повышенного спроса завершился, уровень предложения и сроки экспозиции объектов увеличиваются.

«Ожидается постепенная стабилизация показателей спроса на вторичное жильё на фоне доступности ипотечных ставок и снижения интереса населения к приобретению квартир в новостройках из-за роста их стоимости», — отмечает Дмитрий Алексеев.

Какого-то революционного снижения цен вряд ли стоит ожидать, однако и рекордного роста, который наблюдался с момента начала пандемии, в следующем году не будет, поддерживает Татьяна Ахметдинова.

«Темпы роста цен замедлятся, если Центробанк продолжит ужесточение кредитно-денежной политики, а на государственном уровне не будут запущены стимулирующие спрос меры, — говорит Ахметдинова. — Покупательная способность снизится, следовательно, рынку придётся подстраиваться под возможности массового покупателя».

В PAN City Group считают, что предпосылок для снижения цены пока нет. На стоимость нового жилья влияют множество факторов. В первую очередь рост себестоимости строительства, введение эскроу-счетов и увеличение затрат на рабочую силу. С учётом роста цен на новостройки ожидается и рост цен на вторичное жильё, говорят аналитики девелопера.

В то же время, по их прогнозам, в 2022 году ожидается снижение спроса на величину до 15%. Оно будет связано со стагнацией доходов населения, с ростом ставок по ипотеке и ростом стоимости новостроек, который в том числе спровоцирует переток покупателей на рынок вторичного жилья.

Цена на первичном рынке близка к достижению максимальных значений, в связи с чем возможен её рост не более 3—5% в год. Несмотря на снижение доступности жилья для населения, рынок сохранит активность, спрос будет сосредоточен на качественных объектах, резюмируют в PAN City Group.


Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться