Валерий Мазанов

---

«Психушка» для Вексельберга

Квартал, расположенный в самом центре Перми, стал постоянным источником конфликтных ситуаций

9 апреля 2013 г.

Поделиться

Твитнуть

Квартал №179 был обречён на повышенное к себе внимание с того самого момента, как экс-губернатор Олег Чиркунов объявил о переносе находящейся на этой территории краевой психиатрической больницы и создании здесь «идеального европейского квартала». Так была заложена мина многократного действия, которая и по сей день исправно поставляет пермякам «скандалы, интриги и расследования».

«Идеальный квартал» (участок, ограниченный улицами Глеба Успенского, Куйбышева, Революции и Комсомольским проспектом) стал одним из титульных проектов принятого в 2010 году Генерального плана Перми. Немного побузили, как водится, экологи и краеведы, вспомнившие, что на территории располагавшейся здесь краевой психиатрической больницы растут вековые реликтовые липы и неплохо бы отказаться от застройки, организовав здесь отличный парк. Но, как обычно, голос тех, кто просто любит свой город, не был услышан на фоне мощной прокачки идеи «города по-голландски». А уж возможный экономический эффект от проекта и вовсе обессмыслил разговоры о каком-то там парке.

Фактически под задачу реконструкции квартала №179 в ОАО «Пермагростройзаказчик», 100% акций которого принадлежит Агентству по управлению имуществом Пермского края, был откомандирован один из соратников Олега Чиркунова — Алексей Ковыев. Разбив квартал на кластеры, Ковыев пригласил журналистов и долго передвигал по столу игрушечные домики, добиваясь понимания, как это будет красиво. Понимания не было, как нет его и сейчас.

Громко анонсированный конкурс на реконструкцию первого из кластеров под литерой h не состоялся. Проект был жёстко раскритикован на публичных слушаниях.

Затем Олег Чиркунов ушёл в отставку, Алексей Ковыев занялся выпечкой пирогов в универсаме «Семья», а «Пермагростройзаказчик» возглавил молодой юрист Илья Юков. Новый директор сегодня намерен судиться с прежним по поводу ряда обязательств компании и правомерности «золотого парашюта» для Ковыева в 4 млн руб.

Но и про сам «идеальный квартал» за всеми этими хлопотами не забыли. По сложившейся традиции, территория бывшей «психушки», как заколдованная, продолжала являть пермякам паранормальные чудеса. На этом участке пространство и время начали искривляться: проекты застройки появляются ещё до того, как на их разработку будет объявлен конкурс.

В феврале губернатор Виктор Басаргин подтвердил: на этом месте будет расположен современный европейский квартал. А 22 марта был объявлен конкурс на застройку территории в 9,6 га, принадлежавшей психбольнице. Сам квартал занимает площадь чуть более 20 га, и его реконструкция требует дополнительных усилий: достаточно сказать, что на этой территории находится несколько жилых многоквартирных домов, кинотеатр «Кристалл IMAX» и возведённая его владельцем Александром Флегинским часовня Покрова Богородицы.

В извещении о конкурсе говорится, что конкурсная документация будет предоставлена потенциальным участникам по письменному запросу до 15 апреля. Само рассмотрение конкурсных заявок назначено на 26 апреля. Иными словами, соискателям дан всего месяц на подготовку документов.

Это обстоятельство заставило участников рынка скептически отнестись к объявленному «конкурсу». Ведь более чем за неделю до официального объявления конкурса на сайте «Пермагростройзаказчика», 14 марта, компания «Кортрос» (бывшая «Ренова-СтройГрупп») представила на французской выставке недвижимости MIPIM свои проекты, среди которых была и реконструкция квартала №179.

Примечательная деталь: как следует из конкурсной документации «Пермагростройзаказчика», «на выходе» проекта должно быть 180 тыс. кв. м жилья. «Кортрос» в своём представлении объявил о том, что будет возведено 177 тыс. кв. м. 

То есть либо у руководства «Кортроса»  потрясающий дар предвидения, либо исходные параметры будущего конкурса были ему известны задолго до его объявления.

Заявленные площади означают, к слову, что в отношении квартала придётся пересматривать недавно принятое ограничение высотности зданий в центральном планировочном районе города. Практика показывает, что полезная площадь — это 63-65% от общей площади застройки. Много места занимают проезды, дворы, тротуары, а также технические помещения. Сдать 180 тыс. кв. м жилья на территории примерно 6 га (те самые 63-65% площади) — трудно, не возводя здания в 16 этажей и даже выше.

Указанные цифры тянут за собой и другие вопросы. На такой жилплощади разместятся явно небедные жильцы, а это значит, что в «идеальный квартал» будут заезжать по вечерам и выезжать по утрам не менее 2 тыс. автомобилей. Почти одномоментно. Как планируется «расшивать» развязки?

На каждые 10 тыс. кв. м жилой площади требуется 1 Гкал теплоэнергии, 250 кВт/ч электроэнергии и около 150 «кубов» воды в сутки. Значит, обеспечение массива жилья в 180 тыс. кв. м теплом, электроэнергией и водой потребует, скорее всего, введения в строй дополнительных теплопунктов, подстанций и насосных станций. 

Как это соотносится с инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций?

Такие «частности» позволяют понять, почему потенциальные участники конкурса называют нереальными сроки, отведённые на подготовку к нему. Ведь ответы на эти и многие другие вопросы, предположительно, должны быть предоставлены на конкурсе. В числе требуемых документов, как указано в конкурсной документации, — «предпроектное предложение». Что это такое?

На сайтах проектных организаций можно найти детальный перечень документов, которые входят в такое предложение. Это пакет исходно-разрешительной документации, который содержит разрешительное письмо комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) на проектирование, задание на проектирование, согласованное Главным управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям. Это топографическая съёмка в масштабе 1:500, инженерно-экологические изыскания, согласованные Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН). Это предварительные технические условия на подключение к наружным инженерным сетям и проект границ землепользования.

В случае реконструкции объекта исходно-разрешительная документация дополняется заключением по результатам обследования фундаментов и конструкций, а также обмерными чертежами. В случае с кварталом №179 это нужно делать, так как на площадке есть исторические здания, подлежащие реконструкции.

Помимо этого требуется компьютерная 3D-модель реконструируемой территории; пояснительная записка, которая содержит краткую характеристику состояния объекта, основные технико-экономические показатели и результаты расчётов экономической эффективности проектных решений и др.; генеральный план, который содержит решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки, сроки подготовки документации по планировке территории для размещения объекта, а также финансово-экономическое обоснование реализации генерального плана...

Чтобы не приводить весь список других необходимых документов (а это ещё примерно две страницы), перечислим их кратко: архитектурные и конструктивные решения, демонстрационный материал, описание мероприятий по охране окружающей среды, противопожарной защите, описание монтажа инженерных систем и оборудования, их принципиальные схемы, расчёт нагрузок и технологические решения.

Наконец, венец трудов — согласование всей этой кипы бумаг с главным архитектором города, с районным архитектором комитета по градостроительству и архитектуре, в комитете по охране памятников, в ЦГСЭН, в отделе городского транспорта, в ГИБДД, в управлении природных ресурсов.

Нет ничего удивительного, что практически все застройщики дружно заявили: за месяц сформировать конкурсную документацию невозможно. А тот факт, что проект был презентован до объявления конкурса, заставляет их подозревать, что конкурс организован под конкретного застройщика.

«Одни запросы техусловий у сетевиков занимают, по нашей практике, не менее двух месяцев. Но в рамках единого холдинга Виктора Вексельберга это можно сделать и быстрее», — иронизирует на условиях анонимности представитель одного из пермских застройщиков, указывая на связь «Кортроса» с КЭС-холдингом.

Впрочем, у Ильи Юкова иное мнение. Директор «Пермагростройзаказчика» в интервью Properm.ru заявил, что предпроектное предложение — лишь «эскизный проект».

«Это могут быть просто наброски художника. Сделать такую работу в указанные сроки вполне реально», — полагает Юков.

Теперь остаётся лишь дождаться конкурса, чтобы убедиться: оценивать будут не более чем «наброски». Но если это так, кто и когда будет давать ответы на сложные вопросы с высотностью, инсоляцией, уличной сеткой, тротуарами и прогулочными зонами, межеванием, нагрузками на инженерную инфраструктуру, потенциальным транспортным коллапсом?

Не слишком ли опрометчиво выбирать застройщика «идеального квартала» в самом центре Перми на основании «просто набросков»? Тем более — если опасения многих заинтересованных наблюдателей обоснованны и победитель «конкурса» уже выбран.

Что ж, в этом случае пермским застройщикам остаётся утешать себя тем, что часть работы по реконструкции «идеального квартала» достанется и им. Ведь иногородний девелопер — это, по сути, не более чем управляющая компания.

Тот, кто называет сторонних девелоперов «инвесторами», лукавит. Инвестор — это тот, кто строит автозаводы и кондитерские фабрики. А получившая хорошую площадку под застройку иногородняя компания и подрядчиков нанимает «на месте» (правда, из тех, кто помельче — в случае чего, им можно безнаказанно «урезать» смету в целях максимизации прибыли), и материалы закупает поближе, экономя на логистике. Вот только прибыль, как и налоги, уходят из региона куда подальше.

То есть любой иногородний девелопер просто «собирает сливки» с территории, оставляя ей все проблемы: ЖКХ, дороги, «социалку», транспортное сообщение, инженерную инфраструктуру. Поэтому вопросы о том, как эти проблемы будут решаться в случае с реконструкцией квартала №179, лучше задать прямо сейчас. То есть до «конкурса», на котором победителя будут выбирать по «наброскам» неизвестных «художников».