Вызов на дом

По известным причинам 2020 год запомнится надолго, однако для строительной отрасли региона он оказался довольно успешным, несмотря на мрачное начало. Господдержка в виде программы льготной ипотеки, валютные колебания и низкие ставки по банковским депозитам обеспечили приток денег в жилищное строительство. С конца весны девелоперы фиксировали высокий спрос на новое жильё, а по итогам года многие участники пермского рынка перевыполнили планы продаж по своим объектам. В 2021 году, как предполагают эксперты, на такой ажиотаж рассчитывать уже не стоит — спрос частично выбран, доходы населения продолжают падать.

На карантине

Пандемия и локдаун не стали глобальной помехой для сферы жилищного строительства в Пермском крае. Объём вводимого в эксплуатацию жилья в этом году сопоставим с показателями прошлого года. По данным Пермьстата, за 10 месяцев 2020 года в регионе было сдано 780,5 тыс. кв. м, что составляет 100,1% к январю—октябрю 2019 года. Хотя основная часть (471,3 тыс. кв. м) приходится на индивидуальное жильё, а доля многоквартирных домов составляет 309,2 тыс. кв. м.

По прогнозам краевого минстроя, по итогам текущего года в Прикамье будет построено 1,07 млн кв. м. В последние годы регион стабильно преодолевает отметку в 1 млн кв. м. Однако в соответствии с нацпроектом «Жильё и городская среда» этот показатель должен расти и через несколько лет достичь 1,6 млн кв. м. Впрочем, в связи с изменением экономической ситуации в стране Минстрой РФ снизил целевые показатели по нацпроекту.

Как отмечают в краевом министерстве строительства, наш регион стал единственным в стране, где строительные организации могли продолжать работу в период карантинных ограничений. Работы на стройплощадках разрешались при соблюдении ряда условий — необходимо было обеспечить строгие меры профилактики COVID-19, организовать доставку, питание и медосмотр работников, сократить количество контактов между сотрудниками, усилить контроль за использованием средств индивидуальной защиты.

«На темпе строительства наших объектов пандемия и связанные с ней ограничения никак не отразились. Мы в этом году ввели в эксплуатацию один объект — как и планировали, ещё в феврале. Квартиры в нём мы передали дольщикам раньше установленного договором срока. Следующие дома будут сдаваться застройщиком ГК «ПМД» уже в 2021 году. По ним никаких задержек не предвидится, наоборот, постараемся сдать с опережением графика», — говорит руководитель отдела маркетинга ГК «ПМД» Артём Савельев.

«Несмотря на сложную экономическую ситуацию и пандемию COVID-19, строительная отрасль сохраняет свои позиции. Правительство оперативно отреагировало на ситуацию в сфере недвижимости. Благодаря программе субсидированной ипотеки и переходу на новую схему финансирования с использованием счетов эскроу мы почувствовали относительную стабильность. Банковское проектное финансирование нивелировало негативный эффект от краткосрочных колебаний спроса.

Мы продолжили работу в карантин, не приостанавливали стройки и работали в полном объёме. Наши специалисты по недвижимости перестроились на удалённую работу, переведя все сделки в онлайн-формат, обеспечили бесперебойное функционирование всех процессов», — отмечают в PAN City Group.

Однако ограничительные меры и общая эпидемиологическая ситуация сказались на сроках ввода отдельных объектов в Перми, хотя и некритично. «По нашим домам мы ушли от своих внутренних графиков, но это не значит, что мы нарушили обязательства перед дольщиками, мы остались в рамках. Просто мы запланировали сдать дома гораздо раньше, но сделать это по плану не получилось», — рассказывает гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин. В этом году компания сдала дом на ул. Горького, 45 и получила акт ввода в эксплуатацию дома на ул. Малкова, 34. «Несмотря на то что локально прекращение деятельности было недолгим — от недели и максимум до месяца по каким-то видам работ, это тоже повлияло и не все графики удалось наверстать. Это связано в том числе со сбоями поставок по отдельным позициям, которые приходятся на импорт, из того же Китая. Например, лифты на объект на ул. Малкова поставили только в августе, хотя должны были завезти ещё в марте», — поясняет собеседник «Нового компаньона».

Кроме того, по словам Владимира Занина, из-за пандемии сократилось количество иностранных работников на стройках, и не всегда этот пробел можно было восполнить за счёт других категорий специалистов. «Ещё один момент, который мы на себе реально ощутили, касается работы государственных органов: инспекции строительного надзора, городского департамента градостроительства и архитектуры и т. д. В связи с пандемией приёмка выполненных работ и сама процедура сдачи домов шли непросто, со скрипом. Допустим, заболел инспектор, и, кроме него, никто не может выйти. Мы ждём, когда он снова сможет приступить к работе, соберёт документы, подпишет. В итоге реальные сроки ввода в эксплуатацию увеличиваются», — говорит гендиректор «Пермглавснаба».

Цена и ценность

В то же время строительная отрасль получила весомую поддержку со стороны государства практически в самом начале пандемии. В апреле была утверждена программа льготной ипотеки, позволяющая оформить ипотечный кредит по ставке не более 6,5% годовых при покупке жилья на первичном рынке. Государство субсидировало часть процентной ставки, возмещая банкам недополученные доходы. Программа льготного кредитования первоначально была ограничена 1 ноября этого года, но затем её продлили до 1 июля 2021 года.

Эта мера серьёзно стимулировала спрос и внесла существенные коррективы в ситуацию на рынке новостроек. Если в апреле наблюдалось затишье (количество сделок сократилось, и не только из-за того, что была приостановлена их регистрация, но и из-за проблем со спросом), то спустя пару месяцев наметилась положительная динамика. С конца весны выдача ипотеки начала набирать обороты. В результате этот год, несмотря на пандемию и экономический кризис, снова побил рекорды в сфере ипотечного кредитования.

По данным Банка России, в стране за 10 месяцев 2020 года выдано 1,3 млн кредитов, прирост к январю—октябрю 2019 года составил 30%. Общий объём кредитования за этот период достиг 3,2 трлн руб. (+45% к аналогичному периоду 2019 года), это больше, чем за весь прошлый год. Ставки по ипотеке в октябре 2020 года сохранялись вблизи исторических минимумов. Так, ставка на новостройки была равна 5,9%.

Такое положение дел наблюдается не только в стране в целом, но и в Пермском крае в частности. По информации Банка России, в январе—октябре в регионе было выдано 29,2 тыс. кредитов. Это на 33% больше, чем за тот же период прошлого года (22 тыс. кредитов). В денежном выражении объём выдачи ипотеки в регионе вырос до рекордных 55,6 млрд руб. (за 10 месяцев прошлого года — 37,9 млрд руб.). При этом на новостройки, по данным аналитического центра «ЦИАН», в крае приходится 28% всех ипотек, что характерно и для всей России.

«Введение субсидированной ипотечной ставки очень подстегнуло спрос на новостройки, и мы это тоже почувствовали. Сейчас ставки достигли исторического минимума. Если у покупателей есть первоначальный взнос, то ежемесячный платёж по ипотеке сопоставим по размеру с платой за аренду квартиры в новом доме хорошего качества, а иногда он и вовсе меньше арендной платы. А в случае, когда клиент может рассчитывать ещё и на материнский капитал, ипотеку можно взять по ставке чуть выше 4%», — говорит Артём Савельев.

В PAN City Group подтверждают, что благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки вырос более чем на 50%, особенно это было заметно в осенний период, на этом фоне произошла и корректировка цены. Цены выросли более чем на 10% за год.

«Соответственно, скорректировалось и предложение. Из экспозиции выбыло большое количество квартир в стартовавших в 2019 году новостройках, а выход новых проектов в 2020 году оказался незначительным. В случае сохранения этого тренда в перспективе ситуация может привести к дефициту нового жилья», — полагают в PAN City Group.

Однако участники рынка обращают внимание на то, что спрос вырос не только благодаря господдержке, но и за счёт других экономических факторов, в том числе обесценивания рубля и низких депозитных ставок банков. «Те, у кого были какие-то сбережения и кто задумывался об улучшении жилищных условий, решили воспользоваться этим шансом. Хранить деньги на депозите под 4—5% оказалось невыгодно, а валюту покупать поздно. Оптимальный вариант — вложиться в недвижимость. Тем более что все наши объекты строятся с использованием механизма эскроу-счетов. Средства дольщиков полностью застрахованы, это так же надёжно, как депозит в банке, никакого риска», — говорит Артём Савельев. По его мнению, сыграло роль и то, что на пермском рынке новостроек нет затоваривания: «Объём текущего строительства в Перми сегодня находится на достаточно низком уровне. Строительство крупных комплексов в Перми завершается, избытка предложения нет, а спрос на хорошем уровне, поэтому новостройки стали эффективным инструментом вложения средств в период пандемии».

«Высокий спрос повлиял на продажи, у нас последние полгода — начиная с конца весны — план по продажам перевыполнялся. Спрос подогревался и тем, что изначально программа льготной ипотеки была ограничена сроком 1 ноября 2020 года. Сейчас она продлена до 1 июля 2021 года, и люди уже спокойно подходят к выбору, такого ажиотажа нет», — добавляет Артём Савельев.

«Спрос активный, давно такого спроса не было», — отмечает Владимир Занин. Он также указывает на колебания на валютном рынке и категоричное снижение доходности банковских депозитов: «Это дало ощутимый наплыв клиентов, которые решили закрепить имеющиеся сбережения, воспользовавшись недорогой ипотекой, и приобрести жильё. В четвёртом квартале количество клиентов и доля инвестиционных покупок существенно увеличились». По итогам года «Пермглавснаб» тоже перевыполнил план продаж. «План перевыполнен за счёт ряда объектов, которые были введены в этом году. Квартиры в доме на ул. Муромской, например, продавались существенно лучше, чем мы планировали», — поясняет Владимир Занин.

Высокий спрос на новое жильё закономерно повлёк за собой рост стоимости квадратного метра в новостройках. По данным аналитического центра «КД-Консалтинг», по итогам ноября 2020 года на первичном рынке многоквартирного жилья цена предложения установилась в размере 71,6 тыс. руб. за 1 кв. м. За год — с ноября 2019-го по ноябрь 2020 года — цена «квадрата» выросла на 16,3%. «Судя по тенденциям, декабрь 2020 года добавит ещё 1—2% к ценам предложения на рынке многоквартирного жилья», — прогнозируют в «КД-Консалтинг».

«Многие застройщики отмечали, что с апреля по июнь был всплеск интереса, который потом перешёл в реальные сделки. Люди приобрели малокомнатные квартиры, в основном однокомнатные, и к лету мы увидели, что если предложение по двух- и трёхкомнатным квартирам было в достаточном объёме, то однокомнатные квартиры были по большей части проданы. Это дало застройщикам возможность неоднократно поднять цены. По нашим ощущениям, годовой рост в зависимости от проектов и их готовности составляет 6—8%», — говорит генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев. Он добавляет, что за всё в итоге заплатил конечный потребитель: «Наверное, была идея поддержать застройщиков, но в результате оказалось, что их не только поддержали, они смогли ещё и прилично заработать».

Эксперты и игроки рынка с осторожностью дают прогнозы на следующий год, но предполагают, что он окажется более спокойным и в плане спроса, и в плане роста цены квадратного метра. «В 2021 году спрос будет более сдержанным, такого накала, как в последние месяцы, мы не увидим. Но поскольку на пермском рынке нет предпосылок для серьёзного роста предложения по новостройкам, мы считаем, что продажи всё же будут на приемлемом уровне, даже после окончания программы льготной ипотеки. Текущая ключевая ставка достаточно низкая, и, если не произойдёт каких-то резких изменений, покупатели и в дальнейшем смогут себе позволить взять ипотеку на выгодных условиях», — не исключает Артём Савельев.

«Льготная ипотека продлена до середины следующего года. Но она только часть картины, так как фактические доходы населения не растут, скорее падают. Соответственно, планы банков по выдаче ипотеки в следующем году точно не будут такими же большими, потому что количество людей, которые могут позволить себе ипотеку, стремительно сокращается. Цена «квадрата» уже подросла, не думаю, что она будет ещё значительно расти, но и падать, я считаю, тоже не будет», — полагает Владимир Занин.

С точки зрения Алексея Ананьева, если не брать в расчёт форс-мажоры, в следующем году будет небольшое затишье: «Динамика сделок, рост цен замедлятся. Рынок всегда развивается циклично, за периодом роста всегда приходит небольшая корректировка, я её не исключаю к следующему лету, когда потенциальный спрос будет выбран. Если у людей не будет возможности заработать за эти полгода-год как минимум на первоначальный взнос, то спросу взяться будет неоткуда. Поэтому по каким-то объектам возможна корректировка цены на 6—8%».

По прогнозам аналитиков PAN City Group, строительная отрасль продолжит адаптацию к новым реалиям, процесс займёт длительный период времени. «В отношении спроса такой активности, как осенью, уже не увидим. Также не ожидаем каких-либо потрясений по ценам на новостройки. Что касается предложения, вариантов у покупателей становится меньше, это может привести к снижению доступности жилья для населения. Чувствуется активность спроса и на рынке загородной недвижимости. По последним наблюдениям, всё больше жителей выбирают для жизни загородные объекты — дома и коттеджи. Мы, в свою очередь, имея собственный земельный ресурс, планируем развитие и в этом направлении, — заключают в PAN City Group.

Крайние меры

Не только пандемия и экономика повлияли на пермский рынок новостроек. Этот год оказался богат на внутренние перипетии и знаковые структурные изменения, касающиеся взаимоотношений между девелоперами и властью. Подобные нюансы сказываются на отрасли строительства в Перми далеко не первый раз, они уже стали своего рода пермской спецификой.

Так, например, в прошлом году были внесены поправки в Правила землепользования и застройки Перми (ПЗЗ), которые официально закрепили условия, когда девелоперы берут на себя социальные обязательства. Если застройщик намерен реализовать проект, превысив параметры плотности и высотности, установленные ПЗЗ для конкретной территории, он должен построить за свой счёт детские сады и школы или поучаствовать финансово в их строительстве. Для этого компании необходимо заключить дополнительное соглашение с горадминистрацией. Плата в бюджет, которую должны вносить застройщики, составляет около 4 тыс. руб. с 1 кв. м общей площади квартир.

До принятия этих поправок в течение двух лет город и край уже практиковали подобные соглашения с девелоперами «в ручном режиме», каждый раз договариваясь отдельно о дополнительной нагрузке по строительству школ и детских садов. Такие договорённости были достигнуты с несколькими крупными игроками, в том числе с одним из крупнейших застройщиков региона — холдингом «Сатурн-Р». По условиям соглашения, заключённого весной 2018 года, компания должна была построить школу на 1225 мест и детский сад на 175 мест на территории микрорайона Красные Казармы, где «Сатурн-Р» возводит ЖК «Арсенал».

В этом году школа была готова, но с её безвозмездной передачей в муниципальную собственность возникли проблемы. Между девелопером и властями произошёл конфликт, который на протяжении года только набирал обороты. Застройщик остался недоволен тем, что власти не одобряют изменения высотности в ПЗЗ для строительства четвёртой очереди ЖК «Арсенал», поэтому вопрос со школой завис. По мнению властей, сначала на баланс города должна быть передана школа, и уже затем будет рассмотрен вопрос смены зонирования для ЖК. При этом школа была фактически построена к 1 сентября этого года, но из-за разногласий школьники, которые должны были в ней учиться, были перераспределены по соседним школам. После этого мэрия обратилась с иском в суд с требованием передать школу муниципалитету. Сейчас вопрос находится в стадии судебных разбирательств, а застройщик и муниципалитет, кроме того, спорят из-за содержания дорог на территории Красных Казарм.

«Люди приобрели жильё в районе, где обещали и школы, и улицы, и детский сад, и инфраструктуру, но этого не получили. Это спор двух субъектов, а крайними остаются обычные покупатели. Я не помню такого глобального конфликта, раньше удавалось как-то договариваться. Хочется, чтобы ситуация побыстрее разрешилась, причём в пользу покупателей», — отмечает Алексей Ананьев.

В этом году было принято ещё одно ключевое для строительной отрасли решение, последствия которого тоже могут быть неоднозначными. На пленарном заседании Законодательного собрания Пермского края 26 ноября депутаты в двух чтениях без обсуждений поддержали законопроект о передаче краевому правительству градостроительных полномочий администрации Перми. Как ранее пояснял председатель парламентского комитета и один из инициаторов законопроекта Виктор Плюснин, решение обусловлено прежде всего необходимостью реализации мероприятий «Пермь-300», приуроченных к юбилею Перми в 2023 году. Кроме того, по его словам, оно позволит эффективнее реализовывать нацпроекты, повысить уровень жизни в крае и улучшить экономические показатели.

Согласно документу, краевое правительство будет утверждать и вносить изменения в Генеральный план Перми, утверждать и изменять Правила землепользования и застройки, утверждать порядок и деятельность городской комиссии по землепользованию и застройке, готовить документацию по планировке территории, выдавать градпланы земельных участков, выдавать разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Передача полномочий от города краю будет проходить в два этапа. С 1 января 2021 года будут передаваться полномочия по подготовке, утверждению и изменению Генерального плана Перми. С 2022 года край будет выдавать градостроительные планы земельных участков, разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. На реализацию этих полномочий поправками в бюджет на 2021—2023 годы предусмотрено порядка 72 млн руб.

Впрочем, пока никаких острых реакций на это нововведение не последовало, процесс его принятия был вполне мирным. Неофициально участники рынка признаются, что это решение просто закрепило сложившееся положение дел, когда региональные власти и так влияли на градостроительную политику в краевой столице.

«Передача полномочий фактически ещё не произошла — мы ждём, как это будет работать. Но надеемся, что быстрота принятия решений будет чуть выше и решения будут одинаковыми как на городском, так и на краевом уровне. Есть ожидания, что какие-то улучшения произойдут. Хотя в любом случае такие изменения — это новые регламенты, процедуры, требуется время, чтобы они «устаканились». Как это будет происходить, зависит от исполнителей», — резюмирует Владимир Занин.