Полина Путякова

журналист

---

Чего хотят строители от власти

Эксперты — о новой строительной политике краевого правительства

14 октября 2020 г.

Поделиться

Твитнуть

С приходом нового губернатора на уровне региона и его столицы полностью изменился состав градостроительного блока. В рамках «Ярмарки недвижимости», прошедшей на прошлой неделе, и. о. первого вице-премьера краевого правительства Григорий Невоструев, который курирует строительный блок, впервые с момента своего назначения перечислил основные тезисы новой градостроительной политики края. По просьбе «Нового компаньона» эксперты проанализировали его подходы.

«Нам необходимо синхронизировать планы»

Григорий Невоструев, и. о. первого вице-премьера правительства Пермского края:

Наш блок получил поручение губернатора как можно скорее и качественнее проработать вопросы, препятствующие развитию строительной отрасли. Мы выделяем для себя несколько конкретных практических задач.

● В ближайшие несколько месяцев нам нужно будет подготовить программу развития строительной отрасли в части публичного строительства и развития социальной инфраструктуры.

● Нам необходимо синхронизировать планы развития транспортной инфраструктуры и планы градостроительной политики с принципами генплана. В рамках этой задачи есть несколько факторов, которые мы собираемся проанализировать вместе со строительным сообществом. Один из них — уплотнение территории центральной части и развитие уже застроенной территории. Это вопрос не только градостроительный, но и финансово-экономический. Во-первых, из-за существующих имущественных прав. Во-вторых, из-за наличия или отсутствия инфраструктуры и транспортного каркаса и необходимости сохранения комфорта. Казань, Москва, Санкт-Петербург, наоборот, убирают плотную жилищную застройку в центре города и создают комфортные общественные пространства, на которые есть спрос у населения. Застройка микрорайонов ведётся на окраинах, там есть возможность комплексной организации социнфраструктуры, необходимой жителям. Эти тенденции необходимо учитывать.

● У нас есть планы по развитию и вовлечению в оборот территорий. У нас очень большой ветхий и аварийный фонд. Кроме того, почти 4 млн кв. м со степенью износа 60% и выше. Это и есть спрос на новое жильё.

● Хочу упомянуть поручения разработать планы кластерной застройки территорий, данные губернатором в отношении образовательного кампуса в Камской долине, развитие производственного кластера в Новых Лядах совместно с Роскосмосом, Березниковский узел и другие.

● Финансирование. Первый вопрос, который хотелось бы здесь затронуть, — это вопрос отчислений на социнфраструктуру. Мы обязательно предложим варианты дифференциации платежа в зависимости от района Перми и обсудим их с застройщиками. Но в целом, я считаю, всё равно должно быть справедливое распределение затрат на социальную инфраструктуру (между бюджетом и застройщиками. — Ред.), в том числе в привязке к квадратному метру. Это вопрос баланса — нужно правильно определить, сколько должно оставаться в качестве прибыли застройщика и сколько должно направляться на развитие города. Вторая важная составляющая — это наша работа по привлечению федеральных денег. Федерация готова вкладывать деньги в регионы при условии, что это будет проработанный и качественный проект.

● Снова появится должность главного архитектора региона и будет создан градостроительный совет на уровне губернатора. Этот вопрос сейчас находится в активной проработке. Через градостроительный совет будут реализовываться стратегические установки региона в сфере строительства. Работа этого органа будет заключаться в обсуждении конкретных проектов застройки территории, заседания будут проходить еженедельно с участием застройщиков.

● Градостроительный совет будет подтверждать правильность и логичность предлагаемых концепций развития территорий и рекомендовать органам местного самоуправления эти проекты к реализации. Сейчас эти вопросы обсуждаются в рамках еженедельных «строительных» совещаний у губернатора, где присутствуют представители профильных ведомств. В ближайшем будущем планируется приглашать и застройщиков.

● Мы намерены работать над повышением эффективности работы краевого профильного блока. Мы проведём анализ по направлениям, которые нам надо усилить (перекосы в освоении средств адресной инвестиционной программы). Кроме того, мы готовим запросы в органы местного самоуправления и в ближайшее время получим от них обратную связь. До конца года необходимые изменения будут внедрены.

«Не появляются в Перми новые люди»

Александр Черепанов, директор по подготовке строительства АО «ПЗСП»:

— Принято говорить, что новый дом — это новые люди. Но это не так. Не появляются в Перми новые люди. В 2019 году численность населения Перми выросла лишь на 1500 человек за счёт внутрирегиональной миграции. При этом было построено порядка 550 тыс. кв. м жилья. Поделив одну цифру на другую, с учётом расселённого ветхого и аварийного жилья, мы поймём, что на каждого нового жителя Перми в городе было построено 366,6 «квадрата». И если считать объём социальной инфраструктуры исходя из этих параметров, то «новым» пермякам должно быть достаточно мест в существующих школах, детских садах и так далее.

Когда в 2010 году принимался Генеральный план Перми, строительство новых микрорайонов многоквартирного жилья не предусматривалось вообще. В микрорайонах, где люди живут, нет работы. Где есть работа — там не строят жильё. И так продолжается 10 лет. Скажем, мы готовы построить 500 тыс. кв. м жилья на участках, предусмотренных документацией по планировке территории, в Орджоникидзевском районе, на улицах Менжинского и Первомайской. Объекты социальной инфраструктуры проектами планировки и межевания предусмотрены, но никаких решений относительно создания рабочих мест городскими властями не предложено. В итоге если проект будет реализован, то масса людей будет ездить на работу куда? На существующие предприятия. А они где? В основном в центре города или на противоположной окраине. Новые жители (трудоспособного возраста) выберут для проживания город Пермь только в том случае, если им предложат интересующие их рабочие места с адекватным уровнем оплаты труда. При этом затраты времени на дорогу от места проживания к месту приложения труда зачастую играют определяющее значение. Если мы хотим выиг­рывать в конкуренции с другими регионами и городами за квалифицированные кадры, нам, безусловно, придётся решать эти вопросы.

«Город пытается решить свои задачи за счёт конечного потребителя»

Алексей Терентьев, директор федеральной компании «Этажи»:

— Генплан должен быть базой для дальнейшего развития города, и именно на него должен опираться план развития транспортной инфраструктуры и план градостроительной политики. Если этого нет, то мы приходим к транспортному коллапсу, пробкам, точечному строительству во дворах с непонятной этажностью и потерей облика города.

Обычному жителю краевой столицы неважно, каким образом в городе появляются объекты социальной инфраструктуры — за счёт средств города, края или федерального бюджета. Но в данной ситуации, по-моему, город пытается решить свои задачи за счёт конечного потребителя, так как бизнес в любом случае переложит затраты на покупателя.

Появление нового органа краевого уровня вызывает вопросы. Это может оказаться очередным бюрократическим заслоном на пути развития города.

«Власти пусть закончат объекты инфраструктуры, которые обещали»

Алексей Ляшков, учредитель СК «Ларец-Инвест»:

— Синхронизация генплана и развития инфраструктуры необходима. До сих пор генплан был документом, который не принимался во внимание. При выдаче разрешений на строительство руководствовались только Правилами землепользования и застройки. Пример — улица Советской Армии от ул. Мира до ул. Карпинского: после выдачи разрешений на строительство там, где этого не предусматривал генплан, её расширение невозможно, хотя это планировалось.

Ситуация, когда 4 тыс. руб. с квадратного метра нужно заплатить и в Кировском районе, где средняя цена «квадрата» 52 тыс. руб., и в центре, где цена 90 тыс. руб., несправедлива. Но тут вопрос, как будет осуществляться дифференциация отчислений: их размер увеличат в центре или снизят для окраин? Для отдалённых районов 4 тыс. руб. «съедят» всю чистую прибыль застройщика, работа ради работы неинтересна.

Если региональные власти создадут свой градсовет, это фактически означает перетягивание решения градостроительных вопросов Перми и других муниципалитетов на свой уровень. Аналогичные муниципальные органы будут существовать лишь номинально, потому что ни один городской чиновник не примет решения, противоречащего краевому. А территориям, я считаю, виднее, что им нужно.

Непонятно, для кого нужны какие-то очередные программы и что они могут решить? Всё, что нужно застройщикам от властей, — это создание внятных правил игры, которые не менялись бы лет 20. Больше от них никто ничего и не требует, а с остальным бизнес сам разберётся. А власти пусть закончат объекты инфраструктуры, которые обещали, — зоопарк, «Пермь-Сити», аквапарк, мост через Чусовую, мост через Каму. И только после этого планируют новые проекты и пишут программы.

«Главный архитектор мог бы стать рупором архитектурной и градостроительной политики»

Александр Сушков, архитектор:

— Политика и развитие инфраструктуры и так заложены в Генеральном плане и должны реализовываться в соответствии с ним. Не хотелось бы, чтобы под видом «синхронизации» в документы территориального планирования попадали локальные изменения, вносимые под конкретные сомнительные проекты.

Создание совещательного органа, принимающего рекомендательные решения, расцениваю положительно, так как нам очень не хватает публичности и прозрачности, открытого общественного диалога по вопросам городского развития. Что касается должности главного архитектора края, возникает вопрос его полномочий и возможности влиять на решения региональных структур и муниципалитетов: есть ли нормативная база для такого влияния, не будет ли эта должность номинальной? В логике федерального центра главный архитектор должен быть напрямую подчинён главе региона — но каков будет его статус, сможет ли он участвовать в делах минстроя, минЖКХ, мин­имущества — не ясно. В любом случае хотелось бы, чтобы был какой-то рупор архитектурной и градостроительной политики, идеологии в регионе, и главный архитектор мог бы им стать.

Хотелось бы, чтобы программа развития отрасли включала не только количественные показатели, но и качественные, а также понятные принципы их достижения. А вот идея «налога на социнфраструктуру» до сих пор вызывает сомнения, но если принять это, то дифференциация выглядит логичной. Но весь вопрос в том, по каким критериям будет происходить разделение территорий.

«Налога на социнфраструктуру» быть не должно»

Светлана Максимова, д. т. н., заведующая кафедрой архитектуры и урбанистики ПНИПУ:

— Вопрос соответствия текущих решений принятому генплану риторический, какие тут могут быть другие варианты? В градостроительной политике всё должно делаться по долгосрочному плану — это базовые основы.

С точки зрения закона, комплексная инфраструктура должна обеспечиваться властью, город должен соразмерять выдаваемые разрешения на строительство с возможностями развития социнфраструктуры. Сейчас всё происходит наоборот — выдаются разрешения на строительство огромных жилых комплексов без оглядки на инфраструктуру, а потом приходится находить способы решения проблем, которые неизбежно возникнут. Я абсолютно убеждена, что «налога на социнфраструктуру» быть не должно, тем более не должно быть ситуации, когда он не гарантирует строительство детских садов, школ и поликлиник именно на застраиваемой сейчас территории.

Все вопросы городского развития должны решаться на муниципальном уровне, и главный архитектор города должен работать на уровне муниципалитета. В Пермском крае уже вводилась должность главного архитектора, её жизнеспособность проверена на практике. Что будет делать этот чиновник — контролировать то, что делается на местах, или заместит местных главных архитекторов? Это невозможно, мы не можем решить градостроительные вопросы единообразно для всех муниципалитетов. Регион может помочь методическими разработками хорошего качества, которые помогли бы тем муниципалитетам, которые ощущают кадровый голод в градостроительном блоке на своём уровне.

Градсовет на региональном уровне может существовать, но он должен не принимать решения по конкретным проектам, а решать вопросы другого уровня — базовые вопросы территориального планирования региона. И в его состав должны входить не только архитекторы, но и планировщики, юристы, экономисты-региональщики.

«Должен быть создан земельный банк»

Алексей Скрипкин, генеральный директор компании «Девелопмент-Юг» в Перми:

— Принцип синхронизации развития строительной, дорожной, коммунальной и социальной отраслей должен лежать и в основе программы развития отрасли — именно этот вопрос стоит наиболее остро.

Кроме того, программа развития отрасли должна содержать чёткую цель и конкретные инструменты для её достижения. Если цель — определённые объёмы ввода, то, несомненно, нужно формировать земельный банк и максимально снять административные барьеры.

А для того чтобы эффективность работы профильного блока повысилась, в первую очередь необходимо сформировать идеологию реализации Генерального плана. Должен быть создан земельный банк, причём вопросами формирования участков и выставления их на торги должен заниматься не только департамент. Важно выстроить гармоничные отношения между муниципальным и региональным уровнями власти: определить правила игры, кто является центром принятия решений, и двигаться вместе в одном направлении.

Что касается изменения системы профильных органов, то, на мой взгляд, выбор стратегии архитектурного развития территории должен остаться на уровне органов местного самоуправления. А вот вопросы подключения объектов к коммунальной инфраструктуре, безусловно, должны решаться краевой администрацией, поскольку регулирование тарифов коммунального хозяйства происходит на уровне субъектов Федерации.