«Не работать уже не смешно»
Владельцы пермской коммерческой недвижимости считают вопрос открытия ТЦ и БЦ необоснованно затянутым
В конце мая Госдума приняла очередной пакет мер поддержки экономики в условиях пандемии коронавируса. Одна из его норм даёт возможность арендаторам нежилых помещений в одностороннем порядке досрочно расторгать договоры без штрафных санкций. Впрочем, положение распространяется только на малый и средний бизнес, который входит в список наиболее пострадавших от пандемии отраслей. Расторгнуть договор можно, если арендодатель обратился к собственнику с предложением снизить арендную плату и получил отказ. Обеспечительный платёж при этом остаётся у арендодателя.
Многие пермские девелоперы и владельцы коммерческой недвижимости утверждают, что новая норма особо не повлияет на отношения с арендаторами. Директор УК «Столица» Константин Копытов считает, что это «хитрый законопроект — ни вашим, ни нашим», поскольку под него попадает только малый и средний бизнес, а самую сложную нагрузку несут крупные сетевые операторы, которые не попадают под эту меру. «Кроме того, там есть чёткие пункты, когда можно расторгать договор. Мы их проанализировали, получается, что 90% арендаторов — то есть практически никто — не могут воспользоваться этим законом, потому что у всех есть просрочки по платежам в течение года, хотя бы за электроэнергию. Норма опять формальная», — говорит Константин Копытов. Он добавляет, что за время простоя никто из операторов пока не ушёл, только один магазин уменьшил формат и переехал на второй этаж. «Самое главное — мы цену своему объекту знаем. Кто-то захочет уйти — пожалуйста. Но они должны будут внести полную плату за апрель—май, скидок красивых не получится», — поясняет директор УК «Столица».
Марина Медведева, финансовый директор ГК «РИАЛ» (ТРК «Колизей Cinema», «Колизей Atrium», БЦ Green Plaza и другие коммерческие объекты), отмечает, что в их случае новый законопроект дополнительных неудобств не создал и ничего нового не принёс: «У нас и так не было штрафных санкций при расторжении договоров. Если арендатор не захочет платить дальше и захочет съехать, он всё равно съедет. Зачем создавать негатив всеми этими последующими взысканиями? Возможно, для тех ТЦ, у которых были супержёсткие условия, что-то и поменяется, но к нам это не относится». По её словам, арендаторов, которые собираются съезжать, очень мало — только по четырём нет понимания на дальнейшую перспективу.
Другие участники рынка тоже рассказывают лишь о единичных случаях расторжения договоров. Станислав Мухутдинов, директор управляющей компании «Пионер» (БЦ Lencom, площади в «Старокирпичном переулке» и ряд других объектов), уточняет, что в настоящий момент в Lencom расторгнутых договоров нет. «Есть несколько расторгнутых договоров в «Старокирпичном переулке», но уже найдены новые арендаторы. Некоторые, наоборот, расценивают кризис как возможность для развития», — говорит он. При этом пока никто из арендаторов не изъявил желания воспользоваться новой нормой. «По моему мнению, данная норма крайне негативно скажется на отношениях «арендодатель — арендатор», поскольку в некоторых случаях арендодатель делает большие финансовые вложения в подготовку помещения под конкретного арендатора. В отдельных случаях такие вложения могут окупаться до нескольких лет. Данное решение Госдумы, на мой взгляд, ущемляет права арендодателя. Ошибочно считать, что он сидит и наживается на арендаторах в сложный период. В подавляющем большинстве случаев у арендодателя имеются свои финансовые обязательства перед третьими лицами, государственными органами и ресурсоснабжающими организациями, которые он должен своевременно исполнять. При этом арендодателей никто не включил и не собирается включать в перечень пострадавших отраслей. Абсурдная ситуация, в которой государство, по сути, распоряжается чужой частной собственностью», — полагает Станислав Мухутдинов.
Ещё один собеседник в отрасли, представляющий собственников торговых и офисных помещений в центре Перми и просивший об анонимности, говорит, что расторгнутых договоров в мае практически нет, все, кто хотел свернуть бизнес и съехать из арендуемых помещений, сделали это ещё в апреле. «Так что эта норма на нас пока не повлияла, но у нас процент торговых площадей небольшой», — констатирует он.
За прошедшие два месяца владельцы коммерческой недвижимости и арендаторы сумели прийти к консенсусу по поводу скидок и отсрочек по арендным платежам. «С большинством арендаторов удалось договориться об отсрочке арендных платежей полностью или частично, с реструктуризацией задолженности на будущие периоды. С игроками местного рынка договориться оказалось проще, чем с федеральными операторами. В настоящий период не платят за аренду часть арендаторов, работающих в сфере общепита, арендатор кинотеатров, некоторые арендаторы офисных помещений, бизнес которых был связан с туристической деятельностью и иными пострадавшими отраслями. Со всеми ведём переговоры, уверен, что удастся договориться, поскольку обе стороны заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве», — отмечает Станислав Мухутдинов. Размер арендных ставок, по его словам, не изменился: «Мы, как правило, не предоставляем скидки на аренду, рассматриваем варианты рассрочки с погашением в будущих периодах».
Сейчас, как рассказывает Станислав Мухутдинов, не более 20% арендаторов БЦ Lencom могут функционировать в нормальном режиме. Работают несколько офисных помещений, остальные если и работают, то с большими ограничениями: общепит может работать только навынос, стоматологическая клиника — обслуживать только в экстренных случаях, действуют большие ограничения на работу салонов красоты. Оба кинотеатра (арендаторы в «Кристалле» и в ТРК «Колизей») не работают, в «Старокирпичном переулке» все объекты общепита работают навынос, частная филармония «Триумф» закрыта до особого распоряжения властей. Остальные здания и помещения являются офисными и работают примерно на 80%.
Другой собеседник, представляющий собственников торговых и офисных площадей в центре, рассказывает, что 90% тех, кому были даны скидки на аренду в апреле—мае, заплатили за аренду вовремя (с учётом предоставленной скидки). «По поводу июня и дальнейших месяцев у нас позиция однозначная: никаких скидок больше не предоставлять, поскольку их лимит исчерпан. Связано это с эфемерными мерами поддержки государством арендодателей, необходимостью уплаты налога на имущество и внесения регулярной платы за содержание площадей управляющим компаниям и поставщикам коммунальных ресурсов. При этом тем арендаторам, которым запрещено работать (организации общепита, гостиницы), будет предоставлена отсрочка по оплате аренды в соответствии с постановлением правительства», — поясняет он. После майских праздников, по его словам, выросло наполнение офисов сотрудниками, постепенно офисники выходят с удалёнки. «Все в предвкушении снятия ограничительных мер и ждут их скорейшей отмены, все от них устали, и арендаторы, и арендодатели. От государства уже не ждут каких-то мер поддержки, просят только не мешать работать», — описывает сегодняшнюю ситуацию собеседник «Нового компаньона».
Схожую позицию занимают и другие участники рынка. Константин Копытов поясняет, что сейчас начали работать арендаторы, деятельность которых отрегулирована постановлением правительства Пермского края, в том числе непродовольственные магазины площадью до 400 м. «Мы для себя отсечку сделали 1 июня — пора как-то просыпаться ото сна. Работают три или четыре крупных магазина плюс мелкие арендаторы. Мы с 1 июня как ТЦ включили вывеску, внешнее оформление, освещение. Санобработка проводится», — уточняет Константин Копытов. Как управляющий он намерен рекомендовать многим собственникам не делать в июне скидок на аренду, которые были в апреле—мае (от 10 до 60%), или делать их по минимуму. «Третий месяц ограничений деятельности — это издевательство над бизнесом, над людьми. Не работать уже не смешно. Заводы у нас работают. Целые месторождения в Сибири работают, хотя там по 6 тыс. человек болеет. А торговые центры сделали крайними», — считает Константин Копытов.
Марина Медведева отмечает, что с арендаторами достигнуты договорённости, все ведут себя адекватно и каких-то конфликтных историй сейчас нет. «Основной негатив, который я вижу, — это необоснованная задержка в открытии торговых центров. У нас есть все условия, чтобы возобновить работу. В ТЦ своя клининговая служба, централизованная закупка дезинфицирующих средств и в принципе больше возможностей для контроля и обеспечения безопасности, чем в магазинах, которые находятся в жилых домах», — говорит финансовый директор ГК «РИАЛ».
При этом ТЦ, как заявляет Марина Медведева, вполне вписываются в нормативы Роспотребнадзора. «Например, площадь «Колизей Atrium» — 22 тыс. кв. м. Предполагается, что на одного человека должно быть 5 кв. м. Значит, одновременно в ТЦ могут находиться 4,4 тыс. человек. Если вычесть из этого числа обслуживающий персонал и арендаторов, получится 4 тыс. человек. При этом посещаемость ТЦ составляет 16 тыс. человек за весь день, то есть одновременно в нём находится гораздо меньше людей, их число вполне соответствует требованиям. Поэтому я не понимаю, по каким причинам ТЦ до сих пор закрыты. Не вижу в этом математической и санитарно-эпидемиологической логики», — заключает она.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.