Дмитрий Енцов

журналист

---

Шопинг с прицелом на коронавирус

Строящиеся в Перми торговые центры могут потерять потенциальных арендаторов

15 мая 2020 г.

Поделиться

Твитнуть

Эхо коронавируса

В Перми отмечено резкое снижение интереса к строительству торговых объектов. Об этом говорят как участники рынка, так и официальная статистика. В департаменте градостроительства и архитектуры администрации Перми на запрос «Нового компаньона» ответили, что в период с 1 января по 1 мая 2020 года выдано всего 11 разрешений на строительство непроизводственных объектов, «обладающими признаками коммерческой недвижимости». Для сравнения — за весь 2019 год таковых разрешений выдано 69.

Компания MallTech уже объявила, что переносит открытие одного из крупнейших коммерческих объектов Перми — ТРЦ «Планета» (компания является инвестором проекта) — на февраль 2021 года (первоначально открытие было намечено на IV квартал 2020 года) с официальной формулировкой «в силу неблагоприятной эпидемиологической ситуации в стране».

Позитивным моментом для инвесторов стало то, что, в отличие, например, от Москвы, строительство в Прикамье не было остановлено. То есть компания не потеряла более месяца на «простое».

«В настоящее время на объекте «ведутся фасадные работы, завершается устройство кровли, идёт монтаж внутренних инженерных систем, началась подготовка к отделочным работам в здании», — отметили в компании.

По данным на конец февраля, инвестор заключил соглашения с продуктовым гипермаркетом «Лента», магазином бытовой техники и электроники «М.Видео», детским развлекательным центом Baby Club, брендами «Спортмастер», O’STIN и FUNDAY, кинотеатром «Объединённой сети» («Кино Окко», «Синема Парк» и «Формула Кино»). То есть к началу пандемии в России по 80% площадей уже были достигнуты договорённости.

Неясной остаётся ситуация с открытием ТЦ Zoom на месте бывшего ресторана «Живаго». Ресторан прекратил своё существование ещё в начале 2017 года. Затем более года объект значился как «выставленный на продажу». В марте этого года было объявлено, что на его месте откроется ТЦ, но отделочные работы так пока и не закончены. На фасаде здания висит объявление о поиске арендаторов, но указанный номер — отключён. Внутри признаков скорого открытия ТЦ также не наблюдается.

Несмотря на это инвесторы ряда крупных пермских проектов утверждают, что пандемия пока на их планы не влияет.

В частности, ГК «Проспект Групп» — инвесторы ещё одного крупнейшего пермского проекта — МФЦ «Эспланада» — официально говорят о том, что пандемия не сдвинет сроки открытия. За последние месяцы главной проблемой было ЧП со смещением грунта, из-за чего в самом начале апреля временно пришлось заняться противоаварийными работами. Но теперь, якобы, строительные работы на объекте вошли в график и открытие первой очереди запланировано на конец 2021 года (а всего комплекса — в 2023 году).

При этом достигнуты договорённости с арендаторами 25% будущих площадей, в том числе с федеральной киносетью «Киномакс» (соглашение подписано в конце марта уже после начала пандемии — ред.), оператором гостиницы на станет Radisson. А в конце марта банк «ВТБ» выдал на строительство первой очереди кредит в размере 5,14 млрд руб. То есть можно считать, что инвестор себя пока финансово обезопасил.

О выполнении своих планов сообщил и учредитель ООО «Ларец-Инвест» Андрей Ляшков. В марте этого года он анонсировал строительство трёхэтажного бизнес-центра в районе Разгуляя (ул. Н. Островского, 22). Правда, пока проект находится на стадии прохождения экспертизы.

Тем не менее, в разговоре с «Новым компаньоном» Андрей Ляшков заверил, что первоначальные планы по открытию объекта в конце 2021 года остаются в силе.

«В марте мы объявляли о поиске арендаторов и быстро их нашли, поэтому на счёт пустоты площадей после открытия говорить не приходится», — пояснил Андрей Ляшков. По его словам, в бизнес-центре, помимо самой компании «Ларец-Инвест» разместится, в частности, магазин сети «Магнит».

«Арендаторы найдены на все три этажа будущего бизнес-центра», — резюмировал бизнесмен.

Игры с арендаторами

Несмотря на разнохарактерную информацию, эксперты рынка утверждают, что в первой половине года в Прикамье на рынке строительства торговых площадей друг на друга наложились два отрицательных момента. Во-перых, общая отрицательная экономическая ситуация, связанная и с курсом рубля по отношению к основным валютам (это влияет в том числе и на закупку части комплектующих для ТЦ и ТРК, да и в принципе увеличивает стоимость работ). Во-вторых, никто не может точно сказать, что будет с покупательским спросом после отмены всех ограничительных мер (ТЦ и БЦ планируется открыть последними, наряду с кинотеатрами) — пока это гадание на кофейной гуще.

То есть условный новый ТЦ может быть открыт и в заявленные сроки, но нет гарантии, что все заявленные до пандемии арендаторы там останутся.

«Развитие ситуации никто не может спрогнозировать. Но все понимают, что даже после отмены карантина (не важно, в мае или июне), люди не вернутся одномоментно в торговые центры (не важно, новые это здания или открывшиеся после карантина). Очевидно, что спрос не вернётся на прежний уровень. Считаю, что будет дан большой толчок к развитию онлайн-торговли, которая и до этих проблем развивалась достаточно быстро. Следовательно, доходность недвижимости резко упадёт. Количество арендаторов сократится. Кто-то не вернётся из онлайн, кто-то просто уйдёт с рынка», — считает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.

По его мнению, ТЦ «на карантине» всё же имеют некое преимущество перед строящимися зданиями.

«Уже существующие ТЦ будут долго восстанавливаться, что уж говорить про строящиеся объекты, которые после ввода в эксплуатацию и в обычное время долго завоевывают покупателей», — резюмирует Железнов.

Эксперты отдела аналитики Pan City Group также считают, что пандемия не пройдёт без последствий: покупателям, арендаторам и владельцам площадей придётся привыкать к новой реальности, которую также пока сложно высчитать чисто математически. В компании полагают, что сегмент торговой недвижимости ощутил самое мощное негативное влияние в сложившейся ситуации, однако эффект будет со временем снижаться.

«Очевидно, что полноценного запуска торговых объектов и единовременного возвращения к предыдущим показателям не будет», — пояснили в Pan City Group

При этом, эксперты отмечают, что «пандемическая» ситуация и так наложилась на куда более ранние проблемы со снижением спроса на офисы и торговые помещения.

«По итогам первого квартала уровень вакантности торговых площадей составил 9%, офисных площадей 6%. Обороты всего работающего в стрит-ритейле бизнеса, за исключением продуктового и аптечного, снизились на 90%», — пояснили в Pan City Group.

Кроме того, в компании в принципе прогнозируют снижение объёмов нового строительства торговых площадей: более-менее последствия будут минимизированы для объектов, которые находятся в высокой стадии строительства или возводятся крупными компаниям с некой «подушкой безопасности».

По мнению гендиректора АН Gold Realty Group Светланы Костроминой, многое зависит от того на свои или на заёмные деньги инвестор строит ТЦ: пандемия намного хуже скажется на объектах, которые строятся на кредитные средства (вне зависимости от скорости строительства кредитные платежи необходимо осуществлять).

Эксперт затруднилась определить долю «кредитных и некредитных» объектов в городе, но, по приблизительным оценкам, их «50 на 50».

Основной проблемой может стать то, что сдвиг сроков открытия повлияет на отношения с арендаторами. И здесь уже на первый план выйдут договорённости инвесторов и арендаторов — смогут ли они договориться о новых условиях. А им это делать в любом случае придётся.

«Возможно, всем сторонам придётся договориться о неком особом периоде по оплатам (аренда, коммунальные платежи), чтобы за пару месяцев понять, какими же стали реальные арендные ставки», — пояснила эксперт.