«А что, нужно платить?»

На пленарном заседании 16 апреля депутаты краевого Законодательного собрания утвердили второй пакет мер поддержки бизнеса, который предусматривает льготы по налогу на имущество для владельцев крупных ТЦ. «Новый компаньон» выяснил, как в условиях пандемии и ограничений деятельности собственники и управляющие коммерческих объектов выстраивают отношения с арендаторами, что происходит с доходностью торговых и офисных площадей и помогут ли им меры господдержки.

С момента введения ограничений и закрытия торговых и офисных центров прошло три недели. За это время владельцы и управляющие объектов коммерческой недвижимости получили от основной массы арендаторов обращения с просьбой отсрочить, снизить или отменить арендную плату. Запросы операторов и ретейлеров к собственникам коммерческих площадей варьируются от довольно скромных до весьма претенциозных.

Марина Медведева, финансовый директор ГК РИАЛ (в портфеле группы — несколько крупных объектов, в том числе Колизей Atrium, Колизей Cinema, БЦ Green Plaza):

 — Практически все арендаторы запросили изменения арендных ставок — порядка 85% арендованных площадей. Есть уведомления о расторжении договоров аренды, но их пока несущественное количество. Сроки, на которые просят отменить аренду, зависят от фантазии арендаторов — от одного месяца до двух лет. Размер, на который просят снизить аренду, тоже варьируется. Минимально, что я видела, — 20% скидки на те месяцы, когда арендаторы уже будут работать. Многие предлагают при расчёте аренды перейти на проценты от оборота. 

Константин Копытов, директор УК «Столица» (в управлении — ТРК «Столица» и ещё ряд коммерческих объектов), тоже отмечает, что арендаторы с конца марта начали направлять уведомления и просьбы о снижении ставок, рассрочке. На сегодняшний день запросы поступили от 95% арендаторов. 

«Одними из первых стали обращаться федеральные операторы. В целом многие арендаторы просят скидку 50% на полгода, до конца года», — делится управляющий. Константин Копытов подтверждает, что часть арендаторов действительно хочет перейти на процент от оборота: «Но на практике далеко не все могут это сделать — должна быть техническая возможность, специальное кассовое оборудование, чтобы в режиме реального времени отслеживать финансовые потоки, а не просто в конце месяца на бумажке показывать свои оборотные цифры».

Ещё один собеседник в отрасли, представляющий собственников торговых и офисных помещений в центре Перми и просивший об анонимности, говорит, что пока за дисконтом обратились около 60% арендаторов: 

«Самая популярная просьба — освободить от оплаты аренды за апрель полностью и сделать скидку на май в размере 50%». 

Он уточняет, что примерно 20% арендаторов вообще не обращались с просьбами о снижении или рассрочке и оплатили аренду за апрель вовремя по графику, но у всех таких арендаторов деятельность не приостановлена. 

«Некоторые считают, что можно не платить аренду по умолчанию. Звоню арендатору, у него просрочка оплаты аренды за апрель, а он мне с явным удивлением в голосе заявляет: а что, нужно платить?» — добавляет собеседник «Нового компаньона». 

По его словам, тех, кто попросил расторгнуть договор, немного (около 10%), и, как правило, это арендаторы небольших площадей (до 50 кв. м). «Даже до ситуации с коронавирусом по данной категории арендаторов всегда была большая текучка», — поясняет источник в отрасли.

Несмотря на массовые обращения арендаторов, часть владельцев коммерческой недвижимости пока не предпринимают ответных мер. 

Марина Медведева:

 — Какие решения мы можем принять? Есть Постановление Правительства №439 от 3 апреля, в котором частично вопросы взаимодействия с арендаторами урегулированы. Законодатель нам сказал, что мы обязаны уменьшить арендную плату на период неосуществления арендатором деятельности. А дальше ставит нам в обязанность предоставить отсрочки тем арендаторам, которые попали в списки наиболее пострадавших отраслей. Если речь идёт про скидки на период приостановки деятельности, то я не знаю, на какой период деятельность приостановлена. Нужно понимание, когда ТЦ откроются, и тогда мы примем решение, на какой период мы будем уменьшать арендную плату. 

Марина Медведева уточняет, что арендная плата «будет уменьшена однозначно». 

«Вариант, что мы скажем, что плата нулевая, — точно нет, потому что мы как собственники несём расходы на содержание ТЦ, в том числе расходы на содержание того имущества арендаторов, которое они оставили».

Константин Копытов добавляет, что сам механизм предоставления скидок не прописан, а рассматривать обращения арендаторов сейчас нет возможности. 

«Мы анализируем ситуацию и держим паузу. По факту за аренду за апрель арендаторы не платят. Мы с пониманием относимся, пережидаем период ограничений. Но пока действует этот период, невозможно полноценно вести работу. Даже работу по поводу урегулирования отношений с арендаторами. Потому что это подразумевает анализ их деятельности, для этого нам надо быть на объекте», — заявляет директор УК «Столица».

Кто-то из арендодателей действует уже сейчас. 

«Мы решаем вопросы со всеми арендаторами в индивидуальном порядке. При этом учитываем множество факторов: вид деятельности арендатора (прежде всего, конечно, запрещена его деятельность или нет в настоящий момент), его платёжную историю, дисциплину оплаты аренды, давность отношений и т. д. В большинстве случаев, если деятельность арендатора не запрещена, мы предлагаем вариант рассрочки аренды за апрель: 50% оплатить в срок в апреле, оставшиеся 50% — в рассрочку на два-три месяца. Тем, кому запрещена деятельность, делаем скидку в районе 20—30% за апрель и также предоставляем более длительную рассрочку (до шести месяцев). 

Вообще, сейчас мы как никогда стремимся к компромиссу с арендаторами, ведь если действовать исключительно формально, закрутить гайки и не предоставлять никаких льгот (что позволяет законодательство), есть риск потерять арендатора. А в новых экономических условиях найти нового будет весьма проблематично, и сделать это удастся очень нескоро», — считает представитель одного собственников коммерческой недвижимости.

Константин Копытов, напротив, уверен, что у действующих ТЦ и ТРК есть преимущество даже в случае ухода значительной части арендаторов. По его оценкам, пермский рынок к осени могут покинуть от 30% до 50% ретейлеров. 

«Мы спокойно относимся к тому, что часть арендаторов уйдёт. На их место придут новые, потому что в Перми ограничено количество коммерческих объектов, а новые ТЦ и ТРК, с учётом нынешних реалий, вряд ли появятся», — отмечает он.

Собственники коммерческой недвижимости обращают внимание, что из-за приостановки деятельности они находятся практически в той же ситуации, что и арендаторы: выручка по разным объектам за апрель снизится на 50—90%. Объявленные меры государственной поддержки на практике, по их словам, носят ограниченный характер.

Законодательное собрание 16 апреля утвердило второй пакет мер поддержки бизнеса. Он предусматривает скидку в размере 50% по налогу на имущество для собственников крупных торговых центров — если площадь здания превышает 5 тыс. кв. м либо суммарная площадь помещений больше 5 тыс кв. м в одном здании. «Полагаю, это позволит нам снизить платежи уже за первый квартал именно по торговым центрам. Но на бизнеc-центры мера не распространяется — БЦ Green Plaza у нас под льготу не подпадает», — уточняет Марина Медведева.

Критерий отбора ТЦ, которые могут претендовать на льготу, вызвал недовольство у некоторых участников рынка. 

«Почему не свыше 6000 тыс. или не свыше 4000 тыс.? А те, у кого 4900 кв. м в одном ТЦ и тоже ничего не работает, должны рвать на себе волосы, что не докупили в своё время ещё 100 кв. м? Какое обоснование имеет эта цифра в 5000 кв. м, если площадь ТЦ меньше — он не закрыт? А вы знаете, что во многих ТЦ несколько собственников? Или есть собственники в больших ТЦ, площадь у которых меньше этой цифры? Значит, один собственник в одном и том же ТЦ будет иметь льготу, а второй, за эскалатором, останется без поддержки?» — выражает недоумение гендиректор УК «Труменс-Групп» (ТЦ «Галерея») Елена Денисова в посте, опубликованном на её странице в Facebook. Она уверена, что под новую льготу подпадают «всего несколько собственников торговой недвижимости в Перми и пара-тройка собственников из области».

Первый пакет мер поддержки бизнеса (принят 30 марта) даёт возможность снизить кадастровую стоимость по налогу на имущество на сумму предоставленной арендатору скидки по аренде. Собеседник в отрасли, представляющий собственников коммерческой недвижимости в центре Перми, говорит, что под второй пакет мер они не подпадают, а в первом случае сумма может оказаться несущественной. «Конкретный пример конкретного объекта: если предоставить арендатору скидку 200 тыс. руб. в размере месячной арендной платы, снизить на 200 тыс. руб. кадастровую стоимость, то итоговая сумма налога на имущество снизится менее чем на 4 тыс. руб. Реальной мерой поддержки было бы освобождение от уплаты налогов на определённый период», — заключает он.