Дмитрий Енцов

Дмитрий Енцов

журналист

Вторичное падение

Рынок купли-продажи жилой недвижимости в Перми за две недели рухнул на 50%

Поделиться
новостройка

  Дмитрий Енцов

«Вынужденные выходные» и «режим» самоизоляции сильно ударил по рынку купли-продажи недвижимости. И если рынок новостроек и так давно строился на дистанционном бронировании, а разговоры о сделках начинались на уровне постройки фундамента будущего дома, то рынок вторичного жилья испытывает настоящий шок — там без личного знакомства с будущей квартиры не обойтись, а это запрещено эпидемиологическими правилами.

«Первичка» пока только в онлайн-режиме

Риэлторы Перми в середине апреля нерадостны: новых клиентов нет (агентства недвижимости и офисы продаж не имеют права работать, а если бы даже и работали, то дойти до них — неуважительная причина покидать дом).

В этом плане ещё относительно повезло сегменту новостроек — последние годы основная часть бронирований и так происходила онлайн, а застройщики давали добро на продажи ещё на самых ранних этапах, когда очертания будущей квартиры можно было посмотреть только в виде компьютерной визуализации.

Тем не менее, физический запрет на работу офисов и запрет на передвижение клиентов сильно ударил и по этому направлению.

Любопытно, что специалисты рынка выделяют две совершенно разные тенденции последних двух месяцев — мартовский всплеск и апрельский спад.

«В марте действительно был подъём спроса — процентов на 40 относительно того же периода прошлого года», — отмечает член городской комиссии по землепользованию и застройке, директор по развитию АН «Территория» Екатерина Пахомова.

Эту же информацию подтверждают и другие специалисты рынка. Общее мнение — психологическая ситуация. То есть клиенты почувствовали, что впереди будут ограничения, и заранее накопленные деньги они решили вложить в недвижимость. Всплеск подтвердил и гендиректор АО «Кортрос-Пермь» Николай Зуев.

Но не только психология повлияла на покупателей, но и резкое изменение курса рубля.

«В начале марта произошло падение курса рубля, что как раз и могло привести к увеличению количества сделок на рынке недвижимости. Все, кто хотел приобрести жилье, поторопился сделать это на старых условиях, ожидая изменений условий кредитования и цен на рынке недвижимости. Может быть, часть людей вложила свои накопления в недвижимость, как наиболее стабильный инструмент сохранения средств в нестабильный период», — рассказывает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.

И тут наступила самоизоляция. Которая пусть расширила предполагаемые масштабы падения продаж, но не изменила главного — они значительные. Риэлторы называют «вилку» падения 40 — 50%.

«Особенно всё замерло в первую неделю «вынужденных выходных» (последняя неделя марта, — Ред.), так как все клиенты, агентства, официальные органы ждали решения, как работать дальше», — поясняет Екатерина Пахомова.

По её словам, с начала апреля всё пошло чуть лучше, так как и Росреестру разрешили работать и агентства как-то упорядочили свои режимы работы, пусть и удалённо.

Крутое падение

Какому сегменту точно не позавидуешь, так это вторичному жилому фонду. В отличие от новостроек, здесь ключевую роль играет личные осмотр потенциальными клиентами. Фотографиями в интернете на сделку навряд ли можно уговорить большое количество претендентов.

«Считаю, что падение спроса к вторичному рынку достигает 90%», — говорит руководитель АН «Квартет Дюма» Анна Сингатуллина.

Другие участники рынка оценивают снижение интереса в диапазоне 50 — 70%.

По её словам, все стороны потенциальных сделок заняли выжидательную позицию. И дело не только в коронавирусе, а в экономике в целом — непонятно, как ситуация повлияет на изменение цен на недвижимость, стройматериалы (понятно, что они вырасттт, но на сколько?). Большую роль играет социально-экономическая нестабильность потенциальных клиентов.

«Я уже встречаю случаи, когда ещё месяц назад была договорённость с клиентами о покупке квартир, но недавно они сообщили, что у них неопределённая ситуация на работе, поэтому они не знают, останется ли у них прежний уровень зарплат, и, соответственно, одобрят ли им ипотеку», — поясняет один из участников рынка.

Всё это сказывается и на самих риэлторах: те, кто специализировался на новостройках, срочно переходят в онлайн, а кто на «вторичке» — зачастую в "преддепрессионном" состоянии.

Специалисты отмечают, что сейчас на рынке практически вообще нет новых сделок. Продолжаются только те, которые были начаты в марте и сейчас находятся в подвешенном состоянии.

При этом даже если самоизоляция, как пока официально предполагается, закончится 30 апреля, это резко не всколыхнёт рынок. То есть падение спроса останется из-за той же социально-экономической неопредённости потенциальных клиентов.

«По законам рынка, падение спроса должно сказаться на снижении цены, но, с другой стороны, на цены снизу давят падение курса рубля, рост цен на строительные материалы. В таких условиях цены на новостройки, скорее всего, останутся на прежнем уровне. При этом на вторичном рынке может отмечаться некоторое снижение цен, особенно это касается низко ликвидного старого фонда», — считает Евгений Железнов.

Другие собеседники согласны с теоретически возможным снижением цен, но, скорее, это не будет касаться рынка новостроек, а лишь вторичного рынка. При этом продавцам таких квартир ещё предстоит психологически привыкнуть, что квартира «уходит» не за условные 2 млн руб., а за 1,8 млн руб. То есть на такую цену продавец, скорее всего, согласится не сразу, а «через пару месяцев».

Что касается новостроек, то они, скорее всего, в итоге будут дорожать. Даже несмотря на различные акции, без которым застройщикам не обойтись (в условиях сниженного спроса): всё же курс рубля и подорожание стройматериалов и комплектующих придётся как-то компенсировать.

Эксперты отказываются озвучить прогнозы роста цен на новостройки. Если в начале года (когда никто всерьёз не думал о коронавирусе и изменении цен на нефть, но думал о проектном финансировании и постоянно регламентируемой строительной отрасли) прогноз роста составлял, в среднем, 5 — 10% на весь 2020 год, то теперь часть специалистов допускает и 15%-ное подорожание в течение года. Хотя встречаются мнения, что цены пока «заморозятся», либо на какое-то время могут незначительно снизиться. Но, опять же, всё будет зависеть от спроса. А он совершенно непредсказуем.

«Об изменении цен можно будет судить через несколько месяцев, когда станут понятны дальнейшие перспективы. Сейчас слишком много трудностей свалилось на людей, и приобретение жилья в таких условиях не стоит на первом месте», — резюмирует Евгений Железнов.

«Я считаю, что цены, конечно, скорректируются, но не думаю, что кардинально», — прогнозирует Екатерина Пахомова.

Пока на руку застройщикам играет, в том числе, и фактор того, что им разрешили работать в условиях самоизоляции (то есть строительство объектов не остановилось). Это означает, что предварительно больших задержек в сдаче объектов пока не планируется (со всеми вытекающими негативными последствиями). Но всё будет зависеть от времени продолжения «самоизоляционного» режима.

Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.

Поделиться