Не сработались
Какие форматы коворкингов выживут, а какие нет
Константин Долгановский
Число икс
В Перми коворкинги начали появляться в начале 2010-х годов. Определить их точное число непросто. На сайте 2gis по данному запросу выдаётся всего семь результатов. Согласно сайту kovorkingi.ru, специализирующемуся на справочной информации о коворкингах в городах России, в Перми всего пять таких организаций. Но соцсети выдают куда больше результатов по такому запросу. В частности, в сети «ВКонтакте» можно насчитать 25 групп, представляющих разные коворкинги.
«На самом деле в Перми коворкингов в полном понимании этого слова всего два. Остальные либо никак себя не проявили, то есть мы о них не знаем, либо это организации, которые выдают себя за коворкинги, типа антикафе», — считает представитель Гильдии маркетологов России в Пермском крае, соавтор плана развития нескольких коворкингов Денис Пестов.
По словам собственника коворкинга Two weeks Алексея Деткина, в городе коворкингов «штук пять». Другие эксперты называли число от трёх до семи.
В любом случае участники рынка признают, что Пермь уступает большинству крупных российских городов по числу коворкингов. Эксперты видят в этом две основные причины — плохая раскрученность этого вида бизнеса (низкая информированность потенциальных клиентов) и психологическое отторжение такого формата работы. В целом в мире противоположная тенденция: за последние 10 лет количество коворкингов выросло более чем в 100 раз — с 160 в 2008 году до 18,7 тыс. в 2018-м (данные исследования Global Coworking Survey 2019).
«Потенциальный клиент арендует помещение, побудет там пару дней и уходит. Потому что коворкинг — это сообщество, а не просто стол, где можно посидеть с ноутбуком. С таким же успехом можно прийти в любое кафе и не тратить деньги на аренду. Сама бизнес-модель коворкинга — замечательная. Но она нуждается в лидерах, которые будут организовывать пространство в бизнес-среду. С этим у нас проблемы», — рассуждает Денис Пестов.
С ним согласен директор технопарка Morion Digital (развивает коворкинг «Горизонт событий») Оскар Ягафаров. «С коворкингами в Перми не очень хорошо по нескольким причинам. Некоторые думают, что можно сделать красивое помещение, поставить столы с зарядками, пуфики и к ним придут люди работать. Нет, они выберут кафе. Потому что это бесплатно, потому что там всё равно удобнее и так далее. В коворкинге нужно выдерживать высокий темп мероприятий и полезных активностей, формировать и развивать сообщество. Например, для наших резидентов доступны все мероприятия технопарка, а по пятницам мы можем собраться вместе, чтобы посмотреть и обсудить фильм про сложную жизнь технологического предпринимателя. По сути, это клуб единомышленников», — рассказал Ягафаров.
Но даже этого недостаточно для того, чтобы коворкинг стал успешным и окупаемым, полагает эксперт. «Востребованность коворкингов зависит от того, насколько они интегрированы в бизнес-экосистему. Технопарк Morion Digital строит экосистему технологического предпринимательства. Поэтому все элементы подчинены одной цели — дать возможность стартапам и большим компаниям развиваться быстрее, эффективнее. Коворкинг «Горизонт событий» как элемент экосистемы запущен в ответ на запрос тех и других. Корпорациям важно наличие молодых небольших и гибких, дерзких команд рядом, стартапам важно быть ближе к заказчикам. Это территория сотрудничества — все выигрывают от нахождения в ней. Коворкинг — это не про экономию на аренде офиса. Те, кто экономит, пойдут в кафе. К нам же приходят, чтобы заработать больше», — пояснил Оскар Ягафаров.
Цена растёт
По данным аналитиков «Авито Недвижимость», которые по итогам 2019 года провели исследование рынка коворкингов в крупнейших городах России, за год арендная ставка в Перми выросла на 43% и достигла среднего показателя в 9,2 тыс. руб. за рабочее место.
При этом рост аренды объясняется не тем, что популярность этого вида бизнеса растёт. Скорее, наоборот, тем, что владельцам коворкингов необходимо покрывать расходы своего бизнеса.
Тем не менее рост арендной платы позволил Перми попасть в топ-10 самых дорогих для коворкингов городов. Понятно, что за Москвой никто не угонится — там ставка составляет 23,6 тыс. руб. Но дороже, чем в Перми, аренда лишь в Санкт-Петербурге, Барнауле, Тюмени, Краснодаре, Казани и Новосибирске.
Любопытно, что в России нет определённой динамики — либо роста, либо падения арендной ставки. То есть за год аренда выросла в 13 городах, но в 10 — снизилась. При этом есть очень сильные всплески и падения. Так, в Тольятти аренда за год взлетела аж на 139%, а в Ульяновске упала на 74%.
Среди объявлений на различных сайтах нам удалось найти предложения об аренде коворкинга в Перми минимум за 99 руб. в месяц, правда, за эти деньги можно снять только 1 кв. м. Есть предложения арендовать место в коворкинге за 14,8 тыс. руб. на ул. Ленина. Однако наибольшее число объявлений относится к предложению аренды в диапазоне от 3 тыс. до 8 тыс. руб. за рабочее место в месяц.
Опрошенные специалисты затруднились (или не захотели, так как имеют непосредственное отношение к этому бизнесу) назвать точную долю заполняемости пермских коворкингов. Цифры варьируются от «совершенно нерентабельных» 20% до «сносных» 50%.
Лучше дела обстоят у коворкингов, которые являются частью технопарков. Например, в «Технопарк Пермь» сообщили, что за два года количество резидентов в коворкинге увеличилось почти в два раза. «Коворкинг рассчитан на 30 мест, из них около 50% заняты постоянными пользователями, которые арендуют рабочее место на длительный срок. Остальные места занимают на короткий срок, например гости из других городов. На интерес к коворкингу влияет сезон. Основная занятость приходится на деловой период, летом и в новогодние праздники клиентов меньше», — пояснила заместитель директора «Технопарк Пермь» Анастасия Солдатова.
Коворкинг «Горизонт событий» при технопарке Morion Digital предлагает 30 рабочих мест и восемь смарт-офисов на четыре—восемь человек. По словам Оскара Ягафарова, коворкинг был открыт полгода назад и смарт-офисы оказались удачным экспериментом — пять из восьми уже сданы.
Разношёрстный бизнес
На сегодняшний день пермские коворкинги разделились на два направления. Одни делают ставку на IT-компании, другие — на рекламный бизнес и сферу услуг. Как правило, они снимают помещение на длительный срок.
От офисных центров коворкинги отличает предусмотренная система скидок. Здесь, как в бассейнах или фитнес-центрах, можно купить абонемент на шесть месяцев. Берёшь на год — в дни акций твоя скидка может доходить до 30—50%.
Эксперты говорят, что есть доля и тех, кто по-прежнему снимает «площадь» на сутки или на пару часов. Это, как правило, фрилансеры или бизнес-тренеры. Первым удобно сделать свой текущий проект, а вторые ориентированы на аренду конференц-залов в коворкинг-центрах.
«Арендаторы коворкинга «Технопарк Пермь» — это в основном фрилансеры, удалённые работники (программисты, разработчики, тестировщики, дизайнеры, техподдержка интернет-магазинов). Это люди, работающие через интернет. У нас «тихий» коворкинг, длительные телефонные разговоры, совещания запрещены. Для этих нужд резиденты могут воспользоваться переговорными комнатами или телефонной кабиной», — рассказала Анастасия Солдатова.
По словам Оскара Ягафарова, в коворкинге «Горизонт событий» есть компании, которые готовы перерасти в устойчивый бизнес и переселиться в отдельные офисы. «Мы видим коворкинг как хорошее место для старта проекта, поиска контактов и партнёров, от динамики развития проекта будет зависеть, сколько он будет здесь находиться», — пояснил эксперт.
Участники рынка отмечают, что в Перми уже пару лет как меняется сам формат коворкингов. Если раньше это были преимущественно open space, то есть сплошное открытое помещение с рабочими столами, то теперь коворкинги трансформируются в кабинетный (или офисный) формат. И именно он должен вывести коворкинги на более популярный уровень: в них клиенты начинают арендовать площади на более длительный срок, что активно приветствуется владельцами коворкинг-бизнеса.
«Один из примеров прибыльного коворкинга офисного типа — Names в Екатеринбурге, официальное открытие которого состоялось в феврале, а заполняемость уже составляет 60—70%, что подтверждает актуальность нового формата», — говорит ассистент руководителя коворкинга «Здесь и сейчас» Екатерина Деева.
С ней согласен и Алексей Деткин: «Да, я считаю, что это перспективный формат. Он напоминает офисы с ресепшен, переговорными комнатами, что понятнее местным потенциальным клиентам».
Денис Пестов также считает, что говорить о провале самой идеи коворкингов преждевременно: постепенно Пермь втянется в этот общемировой тренд. А он показывает, что никакого спада коворкинг-модели не происходит.
Востребованность коворкингов подтверждают данные «Авито Недвижимость»: спрос на покупку коворкингов в России в 15 раз превышает количество предложений об их продаже.
Средняя стоимость коворкинга в России составляет 8,3 млн руб. Но опять же это за счёт столичных городов. В Перми средняя стоимость коворкинга — 6,2 млн руб. Правда, ни одного объявления о продаже или покупке данной категории коммерческой недвижимости среди объявлений в Перми нет.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.