Поднастроили
В соглашении с застройщиками учли претензии прокуратуры
На заседании Пермской городской думы 17 декабря депутаты рассмотрят во втором чтении спорный проект решения, предусматривающий заключение соглашения между застройщиком и мэрией о строительстве социальных объектов. В новой редакции учтена главная претензия прокуратуры: поправки предусматривают, что школа или детский сад должны появиться в той же территориальной зоне, где строится жилой дом. Однако застройщики по-прежнему не понимают, законны ли эти алгоритмы и как всё это будет реализовано на практике.
Константин Долгановский
Самая главная поправка — это реверанс в сторону прокуратуры. Решено, что соцобъект всё же будет построен либо около возводимого дома, либо в той же территориальной зоне. Помощник прокурора города Перми по вопросам градостроительства Инна Доминова, которая присутствовала на заседаниях, возражений не высказала.
Напомним, что необходимость утверждения такого соглашения появилась после того, как депутаты внесли летом поправки в городские правила землепользования и застройки, которые ограничили высотность и плотность застройки. При этом застройщик может обойти ограничения, если заключит с властями соглашение, в рамках которого либо согласится построить школу или детский сад своими силами, либо профинансирует строительство путём перечисления денежных средств в бюджет. В случае софинансирования мэрия предлагала установить «прайс» из расчёта 3951 руб. с 1 кв. м общей площади квартир возводимого жилого дома. В ноябре гордума одобрила проект соглашения, но только в первом чтении. Прокуратура и Контрольно-счётная палата обратили внимание на ряд противоречий. На заседании комитета Пермской гордумы по вопросам градостроительства, планирования и развития территории города в ноябре Инна Доминова заявила, что предлагаемый со стороны властей подход (застройщики перечисляют деньги в бюджет, а власти строят соцобъекты там, где посчитают нужным) может спровоцировать нецелевое использование денежных средств. Застройщик не сможет подтвердить обеспеченность местами в детсадах и школах, так как власти могут потратить эти деньги на строительство соцобъекта на совершенно другой территории.
Кроме того, ко второму чтению члены рабочей группы уточнили в проекте соглашения, что дополнительные места в детском саду могут быть организованы посредством открытия детсада в помещениях, пристроенных к будущему дому. Вместимость такого объекта должна составлять не менее 150 мест.
Ещё одним нововведением стало исключение из соглашения налога на прибыль. Напомним, генеральный директор ООО «Орсо групп» и депутат Пермской гордумы Михаил Бесфамильный обратил внимание на этот нюанс во время обсуждения инициативы на комитете. По его словам, чтобы заплатить в бюджет без малого 4 тыс. руб. с 1 кв. м, строителям надо заработать 5 тыс. руб., из которых 20% составит налог на прибыль, а оставшиеся 4 тыс. руб. будут перечислены в бюджет. В результате стоимость 1 кв. м при расчёте размера взносов на «социалку» снизили до 3,3 тыс. руб. Вместе с налогом на прибыль получаются те же 3,9 тыс. руб.
При этом важно, что с застройщиков снимается обязательство предоставления банковской гарантии. Отмена этого пункта связана с тем, что если авансовый платёж застройщика изначально должен был составлять 20% от стоимости финансирования строительства соцобъекта, то теперь он увеличен до 50%.
Итоговый алгоритм работы соглашения по итогам поправок будет выглядеть так. Застройщик выходит с предложением в комиссию по землепользованию и застройке об установлении подзоны в месте строительства. В случае одобрения комиссией застройщик и глава города подписывают соглашение о строительстве соцобъекта или его финансировании. Далее в течение 10 рабочих дней застройщик должен перевести аванс на счёт горадминистрации (те самые 50%). Глава города, в свою очередь, в течение 10 дней с момента зачисления средств вносит в гордуму проект установления подзоны на участке. Вторую часть платежа застройщик вносит в течение трёх месяцев с момента выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Те застройщики, которые будут самостоятельно строить соцобъекты, обязаны полностью построить детсад к моменту возведения половины домов жилого комплекса (этот пункт касается ситуации, когда возводится не один дом, а комплекс зданий).
В случае если на каком-то этапе реализация соглашения будет заблокирована (например, депутаты гордумы проголосуют против), проектом предусмотрено возвращение 50%-ного аванса застройщику.
По словам участника рабочей группы, депутата гордумы и гендиректора строительной компании ООО «Орсо групп» Михаила Бесфамильного, в конечном итоге все изменения приведут к удорожанию жилья. Кроме того, нововведения увеличат срок реализации любого проекта. При покупке участка застройщик сможет начать работы не через полгода, как обычно, а только через год — потребуется время на изменение зонирования, плотности и т. д. И только примерно через полгода после этого он сможет приступить к проектированию, отметил Михаил Бесфамильный.
Его по-прежнему смущают два момента: законность всех процедур, предусмотренных соглашением, и возможность их негативного влияния на перспективы развития города. По словам Бесфамильного, поправки в ПЗЗ не только продиктованы потребностью в соцобъектах, но и связаны с инфраструктурой: «Если во главу угла мы поставим «социалку» и этот платёж, то в долгосрочной перспективе всё это ухудшит качество городской среды. На сегодня, считаю, этот вопрос не проработан».
Кроме того, пока нет никаких гарантий, что даже подписанное соглашение удастся реализовать: на любом этапе изменения могут заблокировать на публичных слушаниях, глава города, думский комитет по вопросам градостроительства, гордума. И всё это может вылиться в судебные разбирательства.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.