Сложные проценты
Ставки по ипотеке падают, но застройщиков ждёт лишь краткосрочный рост продаж
Одним из заметных финансовых итогов осени стали однозначные ставки по ипотеке. Они опустились ниже 10%, после того как месяц назад Банк России снизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта — до 6,5%. Действия Центробанка обусловлены в первую очередь более быстрым, чем ожидалось раньше, снижением инфляции. В банках считают, что снижение ставки позитивно скажется на объёмах выдачи ипотечных кредитов. Однако застройщики не так оптимистичны: реальные доходы населения не растут, а предстоящее увеличение цен на новостройки может нивелировать эффект от снижения ипотечной ставки.
Константин Долгановский
После решения Банка России о снижении ключевой ставки 25 октября, по результатам мониторинга агентства Mars, в большинстве крупнейших банков ипотека уже подешевела на 0,2—0,6 процентного пункта.
Согласно теории временных лагов, последствия октябрьского снижения ключевой ставки будут проявляться ещё несколько месяцев и окончательно раскроются только в первом квартале будущего года, считает директор компании Research & Decisions Регина Давлетшина. Однако затем она прогнозирует стабилизацию. «Принимая во внимание, что официальный прогноз Министерства экономического развития России относительно уровня инфляции на 2020—2022 годы держится на уровне 4%, до конца 2020 года будет лишь незначительная коррекция ставок по ипотеке вниз на фоне стабильности экономики. После 2020 года при сохранении основных факторов ставки по ипотеке, скорее всего, снижаться не будут», — полагает эксперт. По мнению аналитиков, минимальный уровень, который мы сможем наблюдать, — 9% и даже 8,5%.
Вопросы строительства
Снижение ставки позитивно скажется на объёмах выдачи ипотечных кредитов, уверен управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Перми Владислав Мезин. «Мы ожидаем рост выдачи ипотечных кредитов в 2020—2021 годах на уровне 15—20%. Однако есть и сдерживающие факторы, например увеличение цен на жилую недвижимость и отсутствие роста доходов населения», — говорит Мезин.
Дополнительную поддержку ипотечному кредитованию окажет и подъём рефинансирования ранее выданных кредитов. После того как средняя ставка упадёт ниже 9%, вполне вероятна волна спроса на рефинансирование со стороны заёмщиков, которые брали кредиты в 2016—2017 годах под 11% и больше.
Как ни парадоксально, но будущее строительной отрасли не столь радужно, несмотря на рост выдачи ипотечных кредитов. «Больше ипотечных кредитов — выше спрос, а оживление спроса ведёт к увеличению объёмов продаж в текущем моменте. Однако в случае строительства жилья надо учитывать длительность производственного цикла два-три года», — напоминает Регина Давлетшина. По её словам, при увеличении спроса предложение не может вырасти моментально, а объём предложения на конец 2019 года находится на самом низком уровне за последние пять лет. «Текущее снижение ипотечных ставок и оживление рынка в 2019—2020 годах приведут к увеличению объёмов сдачи в 2022—2023 годах», — уверена она. Регина Давлетшина прогнозирует, что текущее снижение ставок по ипотеке приведёт к восстановлению объёмов строительства и сдачи до 70—80 объектов в год.
В то же время есть мнение, что строительную отрасль ждёт лишь краткосрочный всплеск продаж, не более того. «Есть часть потребителей, которые ждали этого шага со стороны банков и сейчас планово приобретают жильё. Однако объёмы строительства во многом зависят от спроса, а спрос — от платёжеспособности населения. В настоящий момент рост цен на новостройки нивелирует эффект от снижения ипотечной ставки, а реальные доходы населения не растут. Несмотря на зафиксированный Росстатом рост реальных доходов в третьем квартале года на 3%, прогнозы на год остаются на уровне символических 0,1%», — говорит генеральный директор ООО «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.
Рынок не позволит
По данным Владислава Мезина, средняя цена нового жилья, приобретавшегося в ипотеку, с начала 2019 года действительно выросла достаточно сильно — на 20%. Стоимость «вторички» росла пусть медленно, но тоже ощутимо — на 15%. В 2020 году, полагает эксперт, рост стоимости квадратного метра продолжится и «первичка» будет дорожать более интенсивно.
Рост цен на жильё на первичном рынке не связан лишь с переходом на эскроу, считает Владислав Мезин, были и другие веские причины. Среди них — подорожание стройматериалов из-за повышения НДС и увеличение себестоимости строительства. Кроме того, за последние два-три года у потенциальных покупателей недвижимости на первичном рынке значительно выросли требования к отделочным материалам, коммуникациям, инфраструктуре, транспортной доступности. Слабо проработанный в этом плане проект не сможет эффективно конкурировать на рынке жилья, даже прибегая к демпингу.
Тем не менее цены на жильё не будут расти бесконечно, этого не позволит рынок, считает Михаил Бесфамильный. «Те изменения, которые произошли на рынке строительства, например начало работы с использованием счетов эскроу, пока ещё реально не отразились на стоимости жилья. Основные объёмы жилья, которые будут введены в эксплуатацию в следующем году, строятся по старой схеме долевого участия. Однако мы видим рост цен, и он связан в первую очередь с ожиданиями застройщиков от работы по новым правилам. Но цены на фоне низкой покупательной способности не могут расти бесконечно. Наступит момент, когда застройщики перейдут в режим экономии затрат для сохранения объёмов продаж», — прогнозирует эксперт. В результате он ожидает снижения качества строящегося жилья, отказа от элементов класса «комфорт» в пользу более дешёвых вариантов технологий и материалов.
Вторичный интерес
Есть ещё один фактор, который будет сдерживать позитивное влияние низких ставок на объёмы строительства. Владислав Мезин отмечает, что в приоритете у пермских покупателей недвижимости в ипотеку — не первичное, а вторичное жильё, и спрос на него только растёт. «Людей привлекает возможность купить жильё «здесь и сейчас», без необходимости длительного ожидания. Если в 2018 году доля «первички» составляла почти 30% от общего числа ипотечных сделок, то в 2019 году она уменьшилась до 25%. В 2020 году она может снизиться до 20%», — прогнозирует эксперт.
Примерно такие же оценки приводит Регина Давлетшина. По её данным, платёжеспособный спрос реализуется на 80% в сегменте готового жилья и на 20% — в сегменте новостроек.
Кроме макроэкономических и рыночных факторов, в равной степени на объёмы строительства повлияют и административные факторы. Михаил Бесфамильный напоминает об обсуждающихся сегодня в администрации Перми и гордуме взносах на строительство объектов социальной инфраструктуры в размере около 4 тыс. руб. с 1 кв. м стройки. Формально предполагается, что они будут носить добровольный характер. Фактически же в ряде случаев для застройщиков они окажутся неизбежными: только эти взносы позволят построить дом той этажности, которая обеспечит рентабельность проекта. «Если решение будет принято, то, вероятнее всего, эта мера отразится на стоимости жилья, что, в свою очередь, повлияет на спрос», — считает эксперт.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.