Дмитрий Енцов

журналист

---

Классовая подмена

Разбираемся, почему в Перми нет и не будет элитного жилья

3 декабря 2019 г.

Поделиться

Твитнуть

В Пермском крае существуют трудности с продажей квартир в домах, которые позиционируются как элитные. Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 80—130 тыс. руб., и в Перми просто нет покупателей, способных приобрести жильё такого класса. Например, в городской резиденции «Слудская», первая очередь которой была сдана в этом году, большая часть квартир пока не проданы. Те, кто может позволить себе купить жильё высокого класса, как правило, предпочитают арендовать такие квартиры, поскольку не живут в краевой столице постоянно. Либо выбирают частные дома: они дешевле в обслуживании и предполагают более высокий уровень сервиса. Дело в том, что в полноценном смысле такой категории, как «элит», в городе нет вообще. Часто статус искусственно повышают застройщики или сами владельцы квартир. На самом деле все дома, позиционирующиеся как элитные, в лучшем случае относятся к категории «бизнес», но и они по качеству сильно уступают аналогичным домам в том же Екатеринбурге.

Неклассическая ситуация

Если разбираться в терминологии, то к элитной недвижимости обычно относятся классы «премиум» и «люкс». Отличительные особенности «премиума» — это высокие потолки (более 3 м), ограниченное количество квартир (не более 40 в одном доме), выход на террасу, индивидуальное архитектурное решение всего дома (не попадает ни под какой типовой проект), полностью свободная планировка. При этом в таких домах практически отсутствуют однокомнатные квартиры.

К «люксу» ещё больше требований: не более двух квартир на лестничной площадке, не больше 30 квартир в доме (а лучше ещё меньше), автономное отопление, не менее двух машино-мест на квартиру на подземном паркинге. Часто в квартире есть сауна, на верхних этажах — камины. В общем доступе жильцов — фитнес-центр, бассейн, свои кафе и продуктовый магазин. Уборкой в квартирах занимается отдельная компания со своим персоналом. Предусмотрена также обязательная мойка автомобилей собственников перед каждым выездом. Кстати, даже в Москве под категорию «люкс» попадает не более 2% новостроек.

При этом дома классов «люкс» и «элит» часто располагаются в одном микрорайоне. Житель такого дома не может соседствовать с собственниками жилья класса «эконом».

Эксперты, опрошенные «Новым компаньоном», единогласно утверждают, что элитных домов, в классическом понимании, в Перми просто нет. Впрочем, такая картина характерна для многих крупных городов. Классический «элит» присутствует в Москве и Санкт-Петербурге. В остальных мегаполисах более развит бизнес-класс, который ради повышения статусности называют «элит». Но и его доля не превышает 5% всего возводимого жилья.

В Перми под категорию «бизнес-класс» попадают семь жилых комплексов, часть которых ещё находится в процессе строительства. Причём попадают с большой натяжкой. Дом этой категории может быть многоквартирным. На одной площадке допускается до восьми квартир. Высота потолков — до 3 м. Возможно наличие однокомнатных квартир площадью не менее 40 кв. м (если меньше, то это уже точно не «бизнес», а максимум «комфорт плюс»). Должна быть парковка (не обязательно подземная), балконы в каждой квартире, закрытая территория с охраной, видеонаблюдением и консьержем, просторные холлы с тихими лифтами.

При этом такие дома не обязательно аккумулируются в отдельных микрорайонах с качественной инфраструктурой и хорошими видами из окна, а могут быть точечно встроены в менее элитную застройку и даже построены среди хрущёвок. «В Перми, на наш взгляд, присутствует жилая недвижимость именно бизнес-класса, но зачастую её путают с элитной, поскольку объекту часто приписывается статус элитного не в соответствии с критериями заявленной классификации, а согласно мнению застройщика», — пояснили в аналитическом отделе PAN City Group.

По мнению специалистов, в Перми нет не только элитных домов, но даже относительно элитных (точнее, бизнес-класса) микрорайонов.

Аналитики PAN City Group отмечают, что к жилым комплексам бизнес-класса можно отнести: ЭЖК «Astra», «Дом на Вознесенской», ЖК «Губернiя», ЖД «Онегин», городскую резиденцию «Слудская», дом «Бьорн» и ЖК «Ньютон». Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 80—130 тыс. руб., при том что средняя стоимость «квадрата» в пермских новостройках, по данным разных аналитиков, — 57—60 тыс. руб. Доля бизнес-класса в общем объёме возводимого жилья Перми составляет 5,6%. В структуре сделок на такой качественный сегмент приходится порядка 4% спроса, отметили в компании.

Ведущий специалист по недвижимости АН «Территория» Дмитрий Ничипоренко считает, что даже к классу «бизнес» можно отнести лишь «Дом на Вознесенской», так как там максимально присутствуют критерии бизнес-класса и в какой-то степени класса «элит»: планировка, ресепшен на входе, возможность вызова такси и сдачи одежды в химчистку.

С другой стороны, дом встроен в квартал с советской стандартной застройкой, и это несколько снижает его элитность. «Проблема в том, что даже наш пермский бизнес-класс в среднем проигрывает этой же категории, например, в Екатеринбурге. Это отмечают и коллеги из этого города», — поясняет Дмитрий Ничипоренко.

Элитные вставки

Несмотря на немногочисленность домов бизнес-класса в Перми, квартиры, попадающие под часть критериев категории «элит», есть в простых жилых комплексах. В этих ЖК под них отведено ограниченное число квартир. Зачастую статус и стоимость жилплощади поднимает сам владелец квартиры путём её перепланировки и наполнения элитными аксессуарами. А так как сам жилой комплекс не относится к домам высокого класса, то элитность ограничивается только пространством квартиры.

Под элитным жильём в Перми часто подразумевают квартиры площадью от 100 кв. м, часто двухуровневые, с качественной отделкой, которые за счёт большой площади имеют высокую стоимость (8—20 млн руб.), поясняет директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов. «На текущий момент, согласно сайту «Авито. Недвижимость», на продажу выставлено порядка 40 объектов площадью от 100 до 365 кв. м и стоимостью от 6 млн до 25 млн руб.», — рассказывает Железнов.

Этот портал в сентябре составил рейтинг самых дорогих квартир Перми. Судя по нему, большинство лотов находятся в довольно стандартных для нынешнего времени ЖК, но расположены они, как правило, в центре с хорошей инфраструктурой.

Осенью этого года по цене выше 20 млн руб. продавалось всего 10 квартир. Так, самая дорогая квартира площадью 242 кв. м (ул. Петропавловская, 41) была выставлена на продажу по цене 42 млн руб. Сейчас объявление уже снято с сайта. На втором месте (33 млн руб.) — квартира площадью 184 кв. м в ЖК «Соло». На третьем — пентхаус на ул. Пушкина, 50 (27 млн руб., 350 кв. м). Кстати, все эти дома в целом даже не подходят под категорию «бизнес-класс». Помимо трёх перечисленных квартир, две расположены в ЖК «Новый центр» на ул. Революции, две — в ЖК «Виктория», по одной — в ЖК «Сапфир», ЖК «Паруса над Камой» и на ул. Осинской, 8.

На прошлой неделе свой рейтинг выпустил ЦИАН. В топ самых дорогих однокомнатных квартир в Приволжском федеральном округе попала квартира в городской резиденции «Слудская», которая была выставлена на продажу за 4,9 млн руб. (площадь — 56 кв. м). Но все рекорды бьёт шестикомнатный двухуровневый пентхаус площадью 326,7 кв. м в «Доме на Вознесенской». Судя по объявлению, размещённому на сайте ЦИАН, предлагаемая стоимость — 65 млн руб. Главная достопримечательность квартиры — панорамная остеклённая крыша (купол) и два личных лифта: пассажирский и грузовой. И это тот самый пример элитной квартиры, которая встроена в дом класса «бизнес».

Как продать

Подобные квартиры могут продаваться годами, отмечают эксперты. Причина — ограниченность клиентской базы. Людей с высокими доходами всегда меньше, чем представителей среднего класса.

По мнению аналитиков, покупатели такого жилья приобретают его для постоянного проживания, а не в инвестиционных целях. Аудитория — собственники бизнеса, топ-менеджеры крупных государственных корпораций, финансовых организаций, известные спортсмены, представители культурной среды.

При этом многие из них стремятся не приобретать жильё бизнес-класса, а арендовать его, так как относятся к проживанию в Перми как временному периоду. «У меня был клиент — житель ЖК «Виктория». Половину года он проводил время в другой стране, так как у него там бизнес. В итоге он решил продать свою квартиру почти за 10 млн руб. и обратился к риелторам. С периодичностью раз в две недели потенциальные клиенты интересовались квартирой, часть из них приезжали посмотреть. Но продал он её только года через два, немного снизив ценник», — рассказывает специалист по недвижимости Максим Артюхин.

По данным Дмитрия Ничипоренко, в той же «Виктории» остаются непроданными минимум 15 квартир, несмотря на то что дом сдан в 2011 году и не относится к бизнес-классу. При этом эксперты отмечают, что расположение этого комплекса — максимально элитное для Перми, лучше, чем в домах категорией выше.

Ещё хуже ситуация в городской резиденции «Слудская», где полностью работы пока не закончены, но первая очередь сдана в этом году. По данным экспертов, там не продано больше половины квартир. «Дом на Вознесенской» сдан в 2016 году, но и там до сих пор продаются квартиры, начиная от двухкомнатных и заканчивая тем самым пентхаусом на верхнем этаже. На сайте ЦИАН размещено 14 объявлений о продаже квартир в этом доме.

Такая ситуация для пермской «элитки» — правило, а не исключение. Хотя, например, эксперт по недвижимости компании «Этажи» Екатерина Аликина рассказала, что за последний месяц успешно проведено несколько сделок с квартирами стоимостью более 10 млн руб. При этом, по её словам, среднее время подбора подходящего варианта и совершения сделки составило около месяца. Как отмечает эксперт, часть квартир приобретена в ипотеку, что, в принципе, довольно большая редкость в случае продажи «настоящего элита».

Снижение доли

Эксперты пока не видят причин для увеличения в Перми доли жилья хотя бы бизнес-класса, не говоря уже о более элитарных категориях. «В последнее время доля жилья бизнес-класса снизилась до минимальных показателей. Причём в сданных домах этого класса до сих пор есть свободные квартиры, что характеризует уровень спроса именно на этот сегмент. Если говорить о продаже, то квартиры такого уровня преимущественно реализуются уже после завершения строительства. В этом — специфика сегмента», — отметили аналитики PAN City Group.

Тем не менее застройщики пытаются найти новые «фишки» для привлечения внимания обеспеченной аудитории. Например, устанавливают камины. Пока на это решились только в городской резиденции «Слудская», на самом верхнем, пятом этаже. Такое же решение запланировало ООО «Орсо групп» в доме на ул. Екатерининской, 27, строительство которого ещё не началось.

При этом интерес к «элиту» есть: люди звонят, приходят на экскурсии в квартиры, но до реальной сделки дело не доходит.

По мнению экспертов, побудить к покупке квартир в таких домах может только улучшение благосостояния населения и решение инфраструктурных вопросов. «Росту интереса способствует строительство жилой недвижимости в районе набережной Камы. Близость к набережной влияет на престижность дома. Увеличение количества транспортных развязок и магистралей в городе также способствует росту элитного жилья, поэтому у данного класса недвижимости хорошие перспективы развития», — считает Екатерина Аликина.

Экономическая ситуация влияет и на поведение самих застройщиков. Аналитики отмечают, что строить дома, ещё на старте понимая, что площади будут простаивать годами, — нецелесообразно. В условиях жёстко регламентированного законодательством строительного рынка важно максимально быстро продать квартиры. И для этого идеально подходит экономкласс. Но поскольку клиенты становятся всё более требовательными, отдельные элементы «комфорта» и «комфорта плюс» внедряются в домах этого класса. Так появляются просторные холлы с тихими лифтами, охрана, огороженная территория.

Мнения аналитиков по поводу перспектив строительства домов более высокого класса расходятся. Одни считают, что, поскольку рынок сегодня перенасыщен жильём экономкласса, в будущем застройщики будут возводить дома классов «комфорт» и «комфорт плюс». Другие полагают, что в Перми нет смысла развивать даже «бизнес». По словам Дмитрия Ничипоренко, обеспеченные пермяки, взвесив все за и против, чаще выбирают частный дом, нежели квартиру. Дело в том, что в квартирах высокого класса — высокий уровень коммунальных платежей, от 10 тыс. руб. в месяц, а уровень сервиса в домах, где расположены эти квартиры, оставляет желать лучшего.