Трудности застройки
Реализация нацпроекта по строительству нового жилья может привести к катастрофическим последствиям для рынка
В ближайшие пять лет в Прикамье планируется вовлечь в жилищное строительство 4 тыс. га земель, чтобы выполнить показатели по национальному проекту «Жильё и городская среда». К 2024 году в Пермском крае должно быть построено 8 млн кв. м жилья. Краевые власти планируют сделать ставку на развитие застроенных территорий и вовлечение пустующих промзон. Одновременно с этим власти Перми уже представили дорожную карту, согласно которой в городе планируется вовлечь в оборот более 200 тыс. кв. м. Эксперты говорят, что эти меры ускорят темпы строительства (правда, за счёт потери комфорта), но они вряд ли помогут выполнить план по квадратным метрам. По их мнению, даже если чиновники смогут отчитаться о достижении показателей, квартиры, скорее всего, останутся пустовать. Эксперты опасаются, что в итоге либо рынок рухнет, либо будет нарушено пространственное развитие городов.
Константин Долгановский
Вовлечение промзон
Одной из центральных тем состоявшегося на прошлой неделе Форума городского и регионального развития стали вопросы реализации нацпроекта по строительству нового жилья. Первый заместитель председателя краевого правительства Михаил Сюткин заявил, что краю нужно резко увеличить темпы строительства, поскольку сейчас ежегодно вводится 1 млн кв. м жилья (требуется 1,6 млн кв. м, то есть на 60% больше).
Первый вице-премьер считает, что для того, чтобы выполнить эти показатели, необходимо вовлечь 4 тыс. га земель в регионе, из них 400 га — в Перми.
Он видит два драйвера для введения земель в оборот. Во-первых, массовое расселение ветхого и аварийного жилья со строительством новых домов на высвободившихся участках. Во-вторых, вовлечение неиспользуемых или мало используемых промышленных территорий. «Нам нужно расселить 500 тыс. кв. м аварийного жилья по нацпрограмме плюс ещё 200 тыс. кв. м — по региональным программам», — отметил Михаил Сюткин. При этом только в Перми аварийный фонд составляет примерно 500 тыс. кв. м.
Деньги на эти цели есть — в ближайшие три года из федерального и регионального бюджетов будет выделено более 5 млрд руб. К 2024 году объём финансирования составит 21 млрд руб.
Что касается промзон, то, по словам первого вице-премьера, примерно 140 га из них сегодня либо вообще не используется под производство, либо почти не используется. «Точечная застройка приоритетом не является, так как в Перми плотность территории практически исчерпана», — добавил Михаил Сюткин.
Почти половина всего объёма вводимого жилья приходится на Пермь (здесь ежегодно возводится 450—500 тыс. кв. м). Дело в том, что в краевом центре строится в основном многоквартирное жильё, в районах — акцент на ИЖС. Поэтому именно Пермь станет основным драйвером роста по нацпроекту.
Впрочем, сразу несколько участников форума отметили большую проблему: в условиях полной регламентации застройки строить в Перми проблематично. И тем более выполнять планы по нацпроекту. В августе Пермская гордума одобрила изменения в Правила землепользования и застройки, которые накладывают ограничения высотности и плотности на всю территорию города. Как вариант — нужно вовлекать в оборот те участки, где регламенты допускают строительство.
Константин Долгановский
ДКЖ и КамГЭС
На прошлой неделе администрация Перми подготовила дорожную карту вовлечения в оборот участков под строительство в краевом центре.
Всего до 2022 года на аукционы планируется выставить 201 тыс. кв. м земельных участков, и это не окончательная цифра. Как отметила заместитель главы горадминистрации Ольга Немирова, участков может быть больше. Из них 121 тыс. кв. м — как раз территории аварийного и ветхого фонда. При этом 114,3 тыс. кв. м относится к зоне СТН-В (зона функциональной застройки серединной части города).
«Участки будут формироваться на торги по факту сноса ветхого и аварийного жилого фонда. Задача администрации — синхронизировать процесс сноса, расселения и градостроительной подготовки участков, чтобы вовлечь их в оборот в минимальные сроки после освобождения», — отметила Ольга Немирова.
По её словам, в этом году пока планируется выставить на торги всего два участка. На 12 ноября назначен аукцион по участку на ул. Инженерной, 36 (площадь — 3,3 тыс. кв. м). Он расположен в зоне Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения). Максимальная разрешённая высотность здесь — 10 этажей. Начальная цена лота составит 6,3 млн руб.
Кроме того, в декабре намечен аукцион по продаже участка площадью 1,3 тыс. кв. м в центральной части города (ул. Максима Горького, 10). Он находится в зоне Ц-1 (зона обслуживания и городской активности городского центра). Ограничение высотности составляет 20 этажей. По словам Ольги Немировой, начальная стоимость участка пока не определена, он «находится на оценке».
В 2020 году будут сформированы и выставлены на торги другие участки в центральном планировочном районе: на ул. Пермской, 58 и 60; ул. Екатерининской, 5, 7 и 9; ул. Достоевского, 11 и 12.
Для реализации точечной застройки в следующем году девелоперам предложат ещё несколько участков: на ул. Крупской, 84б, ул. Черниговской, 7 и ул. Нейвинской.
В 2021 году должны пройти торги по участкам в районе ДКЖ, в 2022 году — в районе улиц Мильчакова, Ползунова, Челюскинцев. Кроме того, в 2022 году дополнительно высвободятся участки на Комсомольском проспекте, улицах Пушкина и Коминтерна общей площадью более 7 тыс. кв. м.
По словам Ольги Немировой, большой потенциал есть у 30 участков в Орджоникидзевском районе в зоне СТН-Е (зона удалённых городских центров). Они расположены в основном между улицами Таганрогской и Менжинского, в районе ручья Грязный, ул. Косякова и в микрорайоне Энергетик. Немирова отметила, что территория хотя и отдалённая, но обеспечена транспортной инфраструктурой. «Общая площадь потенциально вовлекаемых земель в Орджоникидзевском районе составляет 26,8 га. Стоимость работ по технологическому присоединению к водопроводу и канализации — 123,9 млн руб.», — пояснила заместитель главы горадминистрации.
На заседании комитета гордумы по вопросам градостроительства, планирования и развития территории 16 октября у нескольких его членов возникли вопросы, касающиеся этих планов.
В частности, депутат Валерий Шептунов (он также является директором по социальным вопросам АО «ПЗСП») спросил, почему в планы не входят два свободных муниципальных участка на ул. Транспортной. Ольга Немирова ответила, что это предмет обсуждения с застройщиками.
Депутат Михаил Бесфамильный (генеральный директор ООО «Орсо групп») отметил, что в 2019 году на торги планируется выставить всего 0,5 га, а в 2020-м — 1,5 га. «Это максимум, который можно выставить?» — поинтересовался депутат.
Ольга Немирова ответила, что как раз участки в Орджоникидзевском районе власти рассматривают как резерв. «Но к ним нужно подходить взвешенно, так как они удалённые», — пояснила заместитель главы горадминистрации.
«Чтобы реализовать участки в Орджоникидзевском районе, нужно не просто выставить их на торги, потому что кому-то (из победителей. — Ред.) придётся заплатить 120 млн руб. за присоединение к сетям. В Заостровке такая же ситуация: земли много, при этом подключение к сетям стоит более 100 млн руб. Ни один застройщик не сможет потянуть эту сумму», — отметил Михаил Бесфамильный. По его мнению, реализацией генерального плана, вопросами формирования участков и выставления их на торги должен заниматься не один департамент. Нужны единая идеология и ответственное лицо — минимум первый заместитель главы горадминистрации. «Развитие города связано с реализацией земельных участков и строительством, а также должно быть связано с программой комплексного развития социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры», — заявил Бесфамильный.
Нереализуемые планы
Эксперты считают, что «наполеоновские» планы, будь это Пермь или другой подобный город, вряд ли осуществимы. «Эти 120 млн «квадратов» — политически мотивированный индикатор. Может быть, они вообще нам не нужны. Цифры просто спущены сверху, а нужно было проанализировать ситуацию в каждом городе. Иначе мы можем получить дисбаланс в развитии», — полагает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
По его словам, может сложиться ситуация, когда местные власти отчитаются о выполнении показателей, а продать квартиры не получится. «Сейчас на рынке активно поколение 90-х, а его представителей значительно меньше, чем, например, поколения 80-х», — отметил Хорьков.
Кроме того, он указал на ещё один негативный момент: многие родители покупают «на будущее» своим детям крохотные квартиры-студии, заранее закладывая «спросовую бомбу» к тому моменту, когда дети станут совершеннолетними и самостоятельными.
Заведующий кафедрой экономики города и муниципального управления НИУ ВШЭ профессор Александр Пузанов считает, что нужно расширять рычаги повышения спроса. Сниженная ставка по ипотеке уже не стимулирует к покупке новой квартиры. «Ставка по ипотеке постепенно снижается, но увеличения количества покупателей от этого не происходит», — пояснил профессор.
По его словам, на рынок нужно выводить новые виды продуктов — расширять линейку предлагаемых квартир, не ограничиваясь несколькими типовыми проектами, и разнообразить форму владения недвижимостью: «У нас в стране 90% населения живёт в собственных квартирах и только 10% арендует жильё. Нужно стимулировать именно аренду и, возможно, строить что-то наподобие доходных домов».
Пузанов считает, что в лучшем случае к 2024 году в стране нацпроект будет выполнен процентов на 70: «При достижении 120 млн кв. м либо рынок рухнет, либо мы нарушим пространственное развитие городов».
Кроме того, по его мнению, сегодняшняя ситуация на рынке ведёт к катастрофическим последствиям с точки зрения комфорта. «Ещё два года назад средняя площадь вводимой квартиры стала меньше, чем в существующем жилфонде. Анекдот о том, что «я купил новую квартиру площадью 12 кв. м», скоро может стать уже не анекдотом», — полагает Пузанов.
Строительство жилья для сдачи в аренду действительно может стимулировать к покупке квартиры тех, кто об этом пока не думал, согласен научный сотрудник Международного центра изучения институтов и развития НИУ ВШЭ Денис Иванов. Впрочем, только строительством проблему не решить. «Нужно легализовать рынок аренды, позволить нанимателям регистрироваться в квартирах, дать им соцгарантии, которые позволили бы оставаться в таких квартирах десятилетиями, а не только в течение ближайших месяцев. В Европе большинство людей живёт именно в съёмном жилье с гарантиями, у нас ситуация противоположная», — говорит эксперт.
Одним из способов стимулирования спроса является аренда с правом выкупа, полагает руководитель Центра городской экономики КБ «Стрелка» Елена Короткова. «Возьмём, например, ситуацию, когда специалист устраивается на работу на завод в другом городе. Что он может себе позволить? Только обычную аренду или сразу квартиру в собственность с ипотекой. Нужен более гибкий подход. Например, ввести официальную краткосрочную аренду. Дальше будет ясно, останется он на заводе или уедет обратно», — рассуждает Короткова.
С тем, что достижение показателей по нацпроекту может быть проблематичным, согласен и Михаил Сюткин. Пока есть юридические и законодательные ограничения. «Необходимо упрощение процедур, сокращение срока введения документации. У нас срок ввода документов может составлять до двух лет, а 2024 год уже недалеко», — говорит первый вице-премьер.
Он привёл пример: средний срок строительства дома — два года. «И те объекты, которые должны появиться в 2024 году, уже в 2021-м должны иметь всю документацию. Все земельные и градостроительные вопросы должны быть закрыты», — резюмировал Сюткин.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.